新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)助力經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型路徑研究

肖楠

摘 要：“新常態(tài)” 概念于2014年5月由習(xí)近平主席在河南考察時(shí)首次提出。習(xí)近平主席指出中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入“新常態(tài)”發(fā)展時(shí)期：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中高速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化升級(jí)，創(chuàng)新逐步取代要素與資本成為主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素。房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)性行業(yè)，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的重要組成部分，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r息息相關(guān)。因而，“新常態(tài)”時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型具有重要作用。本文旨在基于新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)及房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀探討房地產(chǎn)助力經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型路徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；新常態(tài)；經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

中國(guó)經(jīng)濟(jì)自改革開(kāi)放后經(jīng)歷了近30多年的高速增長(zhǎng)，在國(guó)內(nèi)外多重因素的作用下，已從高速增長(zhǎng)階段過(guò)渡至中低速增長(zhǎng)階段，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)2015年我國(guó)GDP增速跌破7%，僅為6.9%。李建波指出新常態(tài)是告別傳統(tǒng)粗放式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，以更高效率和質(zhì)量保證經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展；李佐軍認(rèn)為仍需5至10年中國(guó)才會(huì)完全進(jìn)入新常態(tài)時(shí)期，目前仍處于過(guò)渡期。因而，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)是促進(jìn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要舉措。房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，不僅客觀反映國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，其行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有直接影響。新常態(tài)時(shí)期加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、國(guó)民經(jīng)濟(jì)質(zhì)量提升的重要手段。

1 新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的意義

1.1 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量

房地產(chǎn)行業(yè)作為長(zhǎng)期推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱型產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，行業(yè)影響廣的特點(diǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括作為土地供應(yīng)者的地方政府，建筑提供者的各建筑公司和施工隊(duì)，中間服務(wù)提供者的設(shè)計(jì)院、房屋中介、質(zhì)檢、房產(chǎn)銷售中心等。房地產(chǎn)直接和間接相關(guān)行業(yè)超60個(gè)，包括建材領(lǐng)域的水泥、鋼鐵，消費(fèi)品領(lǐng)域的家居、家電，服務(wù)領(lǐng)域的銀行、餐飲等。房地產(chǎn)行業(yè)的廣泛關(guān)聯(lián)性使其轉(zhuǎn)型會(huì)直接或間接帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)變化，從而對(duì)優(yōu)化相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量具有重要推動(dòng)作用。

1.2 完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保證資本市場(chǎng)健康

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，2013年中國(guó)居民“住房抵押債務(wù)占GDP比例”約為21%，2015年末約為25%，整體水平與南非相當(dāng)，但房地產(chǎn)企業(yè)的融資桿水平過(guò)高。如2015年招商蛇口合并上市時(shí)發(fā)股募集資金118億元基本全部投入房地產(chǎn)項(xiàng)目，2016年更是豪擲62億元拿下北京昌平地王。萬(wàn)德數(shù)據(jù)顯示，2015年全年房地產(chǎn)行業(yè)有38家企業(yè)實(shí)施定向增發(fā)，募集資金總額約1687億元。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)高的杠桿率催生房地產(chǎn)投機(jī)行為和價(jià)格泡沫，增加房地產(chǎn)行業(yè)及金融資本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、去融資杠桿，有助于促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定和資本市場(chǎng)健康發(fā)展。

1.3 回歸民生屬性，改善人民生活水平

房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)屬性和民生屬性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中受供需關(guān)系影響，按照市場(chǎng)機(jī)制生產(chǎn)和銷售；為廣大人民群眾提供基本居住保障，從而維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。但當(dāng)前資本的過(guò)度追捧使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性被放大，民生屬性淡忘，使廣大低收入者和中產(chǎn)階級(jí)“望房興嘆”或者不得不成為“房奴”。作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在遵循市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作的同時(shí)也應(yīng)顧及民生屬性，為貧困群體提供基本生活保障。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，有助于使房?jī)r(jià)在不偏離經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的同時(shí)為普通百姓所接受，改善人民生活水平，促進(jìn)持續(xù)健康發(fā)展。

2 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

2.1 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

中心城市與三四線城市房?jī)r(jià)差距拉大，出現(xiàn)一、二線城市房?jī)r(jià)暴漲、萬(wàn)人追捧，三四線城市無(wú)人問(wèn)津的狀況。2016年北京通州、上海寶山、廣州荔灣“地王”紛紛涌現(xiàn)，將北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)推向高位，熱門地塊房?jī)r(jià)已達(dá)10萬(wàn)元/平米。一線城市房?jī)r(jià)暴漲固然是因其擁有優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育、社會(huì)資源，吸引外來(lái)人口大量流入，而現(xiàn)房庫(kù)存和土地庫(kù)存緊張，供需關(guān)系不平衡所致。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為追求高額回報(bào)“捂市”、“惜市”，接連造出多個(gè)“地王”也是推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲的重要原因。反觀三四線城市，由于其商品房庫(kù)存、土地庫(kù)存充裕，外來(lái)人口吸納能力弱，本地居民居住條件良好對(duì)改善住房需求低，使房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房?jī)r(jià)存在下行趨勢(shì)。

房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高。2016年8月?lián)袊?guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)鐘彬表示房地產(chǎn)行業(yè)集中度正逐步提升，房企兼并重組案例會(huì)越來(lái)越多，2016上半年“百?gòu)?qiáng)”房企的銷售額集中度已近50%。較地方小型房企，“百?gòu)?qiáng)”房企擁有更多的融資渠道，融資成本更低，強(qiáng)大的資金后盾是其發(fā)展保障；擁有更多專業(yè)精英人才，在行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)把控、建筑建設(shè)、資金運(yùn)作、房產(chǎn)營(yíng)銷銷售等領(lǐng)域效率更高；擁有強(qiáng)大品牌影響力，拿地能力和房產(chǎn)銷售市場(chǎng)議價(jià)能力更高，因而使行業(yè)集中度愈高。未來(lái)兩三年內(nèi)，已取得“房地產(chǎn)牌照”的16家央企也將面臨整合，行業(yè)集中度將會(huì)進(jìn)一步提高。

2.2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在問(wèn)題

2.2.1居民住房成本高，削弱內(nèi)需

1990年至2010年間，我國(guó)城鎮(zhèn)居民食品消費(fèi)占比從54%下降為35.7%，農(nóng)村居民從58.8%下降至41%；但城鎮(zhèn)居民居住支出所占比重從7%提升至9.9%，農(nóng)村居民從17.3%提升至19.1%。不論是城鎮(zhèn)居民還是農(nóng)村居民住房壓力顯著增加。無(wú)論是預(yù)備購(gòu)房者、城市租房群體，高額的房屋購(gòu)買和租賃價(jià)格都會(huì)抑制其正常消費(fèi)，而已購(gòu)房還貸者不僅會(huì)影響即期消費(fèi)能力，由于還貸其后續(xù)消費(fèi)能力也會(huì)受到影響。中國(guó)傳統(tǒng)的預(yù)防性儲(chǔ)蓄思想更使廣大居民謹(jǐn)慎消費(fèi)或拒絕消費(fèi)，抑制內(nèi)部消費(fèi)潛力的釋放。添置新物、外出就餐、旅行等消費(fèi)計(jì)劃的延期或取消，進(jìn)一步抑制了居民的消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

2.2.2資本配置不均，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻

諾貝爾獎(jiǎng)得主Joseph Stiglitz在《Rethinking Capitalism： Economics and Policy for Sustainable and Inclusive Growth》指出雖然過(guò)去30年間，全球生產(chǎn)力激增，但“食利階級(jí)”攫取了遠(yuǎn)超自身生產(chǎn)力的利潤(rùn)，造成社會(huì)財(cái)富分配不均，而央行的貨幣政策使得“食利階級(jí)”把財(cái)富投入房地產(chǎn)等“非生產(chǎn)性資產(chǎn)”，加劇資產(chǎn)泡沫。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)率使逐利資本更多涌入，實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本出逃，加劇產(chǎn)業(yè)分配的不均衡，前些年甚囂塵上的“溫州炒房團(tuán)”即是這一代表。2016年2月中國(guó)出口同比減少25.4%，表明我國(guó)制造業(yè)與其他國(guó)家相比缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。巨大的樓市泡沫推升人工成本、固定資產(chǎn)成本，造成中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)走弱，沿海部分城市已經(jīng)出現(xiàn)大量“用工荒”和工廠倒閉潮。

3 新常態(tài)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型路徑

3.1 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合

在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)時(shí)期，淘汰生產(chǎn)效率低下的房地產(chǎn)企業(yè)、整合行業(yè)資源是轉(zhuǎn)型的必要舉措。人民大學(xué)張躍松也認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)紫葢?yīng)實(shí)現(xiàn)整合，目前產(chǎn)業(yè)鏈中眾多資源尚未實(shí)現(xiàn)共享，導(dǎo)致重復(fù)工作，產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率低下。

在國(guó)家宏觀調(diào)控指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組速度逐漸加快，行業(yè)集中度逐漸提高。2012年房產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案例有154起，并購(gòu)金額達(dá)458億元；2013年并購(gòu)案達(dá)150起，并購(gòu)總金額達(dá)668億；2014年并購(gòu)案例達(dá)245件，金額高達(dá)1210億。如中海以310億元收購(gòu)中信的住在地產(chǎn)項(xiàng)目，萬(wàn)科129億收購(gòu)印力集團(tuán)96.55%股份，綠地以51.63億收購(gòu)協(xié)信40%股權(quán)等。通過(guò)并購(gòu)重組，生產(chǎn)效率高、資金雄厚的百?gòu)?qiáng)房企可獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和地塊，加快產(chǎn)業(yè)鏈整合和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型步伐。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展

隨著房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建立完善、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、政府調(diào)控力度增大，房企為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，可采用多元化發(fā)展戰(zhàn)略。將房地產(chǎn)與住宅服務(wù)、旅游觀光、養(yǎng)老等深度結(jié)合。如2015年萬(wàn)科確認(rèn)轉(zhuǎn)型方向：“三好住宅”+“城市配套服務(wù)商”。萬(wàn)科圍繞核心業(yè)務(wù)進(jìn)軍度假物業(yè)、服務(wù)式公寓、新型商用中心、社區(qū)商業(yè)等消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)；創(chuàng)業(yè)科技園區(qū)、物流地產(chǎn)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；物業(yè)服務(wù)、裝修與智能家居等領(lǐng)域。恒大采用非相關(guān)多元化業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，先后涉足民生住宅、文化旅游、農(nóng)牧、健康、保險(xiǎn)、體育行業(yè)，旗下?lián)碛薪ㄖO(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、物業(yè)管理公司，礦泉水、糧油、乳業(yè)，國(guó)際醫(yī)院、養(yǎng)老抗衰老公司，人壽、健康、意外傷害險(xiǎn)，恒大淘寶足球俱樂(lè)部等產(chǎn)業(yè)。華僑城推出錦繡中華和歡樂(lè)谷項(xiàng)目，涉足主題公園開(kāi)發(fā)和旅游地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)于分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，延伸地產(chǎn)行業(yè)鏈條，發(fā)掘行業(yè)附加價(jià)值具有重要意義。

3.3 房地產(chǎn)與金融、互聯(lián)網(wǎng)深度融合

伴隨互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)與之深度融合謀求快速增長(zhǎng)。早在2014年方興地產(chǎn)就采用O2O模式在“雙11”推出“24小時(shí)光盤節(jié)”，一天內(nèi)售出房源4400套，銷售額達(dá)43億元；萬(wàn)科聯(lián)手阿里巴巴，在天貓平臺(tái)推出“雙11”特別活動(dòng)。目前房地產(chǎn)企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)售房已普及開(kāi)來(lái)，不足為奇。而房地產(chǎn)與金融資本的深度融合在2016年的“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”得到充分體現(xiàn)，可謂房地產(chǎn)業(yè)與金融資本業(yè)深度融合的前奏。作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展高度依賴資金支持，因而在互聯(lián)網(wǎng)金融蓬勃發(fā)展之時(shí)，各房地產(chǎn)強(qiáng)企紛紛謀求融合。綠地集團(tuán)成立綠地金融公司，涉足理財(cái)投資、社交金融、社區(qū)金融領(lǐng)域；恒大成立恒大金服公司，涉足理財(cái)、保險(xiǎn)、體育投資等領(lǐng)域；萬(wàn)科則以入股鵬金所、徽商銀行的方式布局金融版圖。此外各金融大企也積極涉足房地產(chǎn)業(yè)，如平安集團(tuán)推出“平安不動(dòng)產(chǎn)”和“平安信托”等聯(lián)姻地產(chǎn)行業(yè)。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)城市熱度分化、行業(yè)集中度不斷增加的現(xiàn)狀，積極尋求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是其健康發(fā)展的必由之路，在“新常態(tài)”時(shí)期可以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量；完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，保證資本市場(chǎng)健康；回歸民生屬性，改善人民生活水平。謀求房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合、房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展、與互聯(lián)網(wǎng)金融深入融合或是其產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的可取路徑，對(duì)降低居民住房成本，拉動(dòng)內(nèi)需，優(yōu)化資本配置，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展或有重要意義。

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