淺談商業物管公司如何高效運營

賈江云

摘 要 商品房問題是時下社會的一個通病，從北上廣到各個小鄉鎮，無不存在著各式各樣的商品房租借難題；一個店鋪、公司要想在這個領域站穩腳跟，就必須擁有屬于自己的一塊“地盤”，作為商品房的業主也想盡可能以一個滿意的價格將其商品房租借出去。這其中牽涉復雜的利益關系，尤其當商業物管公司面臨大批商品房的租讓問題時常常頭疼不已。因此，物管公司在面對紛繁復雜的商品房租借問題時必須保持頭腦清醒，始終以法律為指導依據，靈活地處理商品房管理問題。

關鍵詞 商品房 租金 管理

商品房在中國興起于20世紀80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用，以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律的角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房等。本文主要就國有企業遺留的商品房管理問題做詳細解答，筆者分別從出租、管理、收租三個方向出發，對物管公司如何走好這三步給出建議。

一、選擇合適的租借對象

商品房租借就跟嫁女兒一樣，嫁出去之前你可以有很多的選擇，一旦出嫁就只有祈禱不要出什么幺蛾子了。因此，對于商品房的租借對象一定要慎重，不能貪圖一時的方便或被利益誘惑將商品房草率出租，否則將來會麻煩事不斷。實際上，物管公司要想降低管理這些商品房的成本，最好的方法就是將它們租給最省心的租客們。筆者給出了以下幾種選擇合適租客的方案：

（一）調查清楚租客的身份信息

在將商品房出租的時候，物管公司必須核實租客和商品房業主的身份信息。本文中所提及的商品房均是國有企業遺留的房屋，其合法性毋庸置疑，所以重點要核實租借商品房的人，只有在確定商品房租出去不會具有社會危害性，只有在確定租客不是違法亂紀之徒的前提下才可以出租商品房。

（二）理性對待租金

或許是功利化社會使然，所有的指標都朝著金錢看齊，很多商品房的業主對出租房屋的唯一要求便是租金要高，其原因不言而喻。如果我們只是一味地追求經濟利益，很可能會一葉障目不見泰山。有些日漸西山的企業手中掌握著雄厚的資金，但明眼人都能看得出這個企業有問題，倘若物管公司缺乏戰略眼光，只一味地追求眼前利益就很可能會攤上“老賴”。相反，某些正規并處于穩步上升階段的企業，即便在租金方面并不十分爽快，物管公司也應酌情考慮。所以，物管公司切不可鼠目寸光而喪失了長遠的利益。

（三）發揮網絡媒體的作用

當前網絡技術十分發達，在網上有很多平臺提供了這種商品房的租讓交易。物管公司完全可以將現有的商品房按地域、面積大小、租金的多少放在網絡平臺上，與不同的企業或個人取得聯系，從而可以輕松地將商品房快速地賣出去，不至于造成商品房大量滯留的尷尬處境。

二、進行科學有效的管理

商品房租出去以后，物管公司仍然不能放松對商品房的管理。實際上，在租讓商品房的時候，物管公司就應該和租客達成協議，雙方共同維護好商品房不受損壞。根據《商品房屋租賃管理辦法》第七條規定，房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；租金和押金數額、支付方式；租賃用途和房屋使用要求；房屋和室內設施的安全性能；租賃期限；房屋維修責任；物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；爭議解決辦法和違約責任；其他約定。

所以，物管公司在處理商品房時既不可獨裁，亦不可撒手不管，與租客取得合理的溝通才是解決問題的最佳路徑。筆者給出以下幾條管理商品房的方案：

（一）定期檢查商品房內部設施情況

作為國企遺留下來的商品房，物管公司必須具有強烈的責任感，嚴格按照此前與租客之間達成的協議，定期檢查商品房本身的損壞程度以及內部的設施現狀。如果設施出現超出正常損壞速度的情況時，物管公司必須警告租客，并處以適當的罰款。同時，物管公司可以定期將所轄的商品房內部各種部件現狀登記在案。使用計算機將定期檢測的數據記錄下來，以便于今后檢查時快速得出結論。

（二）與相關政府部門協同管理

物管公司難以承受大片的商品房的出租管理，一方面，物業管理公司想要提高管理的效率，但這樣勢必會極大地增加管理的成本；另一方面，如果將管理的成本壓下來，管理的效率又會大受影響。所以，筆者認為物管公司應該積極主動地同政府部門合作。尤其是當物管公司與商品房的租客之間產生經濟糾紛時，一定要請司法部門介入，物業管理公司無權單方面命令租客執行法律條例，即便是租客違約，也要通過司法部門予以裁決。

（三）明確分工

物管公司應該采用動態網狀結構式的管理，即從內部將自身劃分為各個部門，提升公司的專業化程度，對外可以將公司的人員指定不同的管轄區域。通過這種動態的網狀結構，公司可以用較低的管理成本獲得高效的管理結果。在這里需要指出的是，在動態網狀結構中，各個“網格”之間并不是沒有交集的，相反，正是因為它們相互合作、互幫互助才使得團體的能力大大增強。其次，之所以稱其為“動態網狀結構”，是因為外部的情況在不斷發生變化，而我們事先制定的網狀結構未必可以跟得上這種變化的速度，因此，物管公司需要在商品房出租管理情況發生變化時，及時調整自身網狀的結構，這樣才能發揮出最大的管理效能。

三、收租的難題如何解決

收租的難題是業內的常見問題，很多業主將商品房租出后都面臨著收租難的問題。究其根本原因，在于有關部門管理的力度不夠大，打擊逃租金者的決心不夠堅決。還有就是物管公司對待這類逃避繳納租金的行為缺乏合理的對策，使得那些想少交或不交租金的人愈發猖獗。筆者給出了以下幾條參考意見：

（一）堅決按照協約收租

這個涉及物管公司內部整治問題，這其實在商界也不算什么秘密了，經常會有一些租客悄悄地給物管公司的有關負責人塞錢，這不論是從商業道德還是國家法律而言都是難以接受的，這需要物管公司下很大的決心去改變這種不良風氣。同時，物管公司要發揮之前提到的一系列協約的作用，可以直接指派某一位負責人，按照此前與租客簽訂好的協約收取一定的租金，并且以此作為一項指標，這樣“一條龍”式的工作流程才能杜絕員工之間相互推諉責任的現象，明碼標價的數字也使得租客難以逃避繳納租金。

（二）保持理性

即使出現租客耍無賴、不交租金的情況，物管公司也不能直接使用暴力手段，這樣做只會使商品房今后的租讓更為困難。在商界，千金難買好口碑，對于耍無賴的租客，我們的態度要理性，告知他們這樣做是沒有任何意義的，同時我們的決心更要堅定，要讓他們知道逃避或減少繳納租金是行不通的。最后，對于一些確實出現經濟嚴重困難的企業或個人，物管公司可以根據需要自己抉擇是延長續約時間還是立刻收租。

四、結語

商品房的出租、管理問題是一項復雜的社會問題，筆者根據身邊的一些現象加上自己對這一問題的看法給出了以上建議。物管公司承擔著商品房出租的諸多事務，在實際經營過程中最重要的是懂得隨機應變，但萬變不離其宗，唯有依法經營，方可獲得理想的經濟效益和社會口碑。

（作者單位為湖北省潛江市江漢油田向陽社區管理服務中心公共管理站）

參考文獻：

[1] 中華人民共和國《商品房屋租賃管理辦法》[S]. 2011.