經濟“新常態”背景下房地產上市公司財務預警分析

方穎

摘要：新世紀以來，我國房地產行業迅速發展，一度成為國民經濟的支柱產業。自2012年以來，經濟運行呈現“新常態”，房地產行業也受到影響，增速下滑、庫存積壓、利潤壓縮等，房地產業已告別“黃金十年”。作為資金驅動型行業，在財務管理中面臨著收入波動大、資金流動形式復雜、投資風險大等問題，在我國“調結構、促改革”的關鍵時期，針對財務風險管理薄弱環節有針對性地加強房地產上市公司財務預警能力是十分必要的。

關鍵詞：新常態；房地產上市公司；財務風險；財務預警

2012年，我國國內生產總值（GDP）跌破8%，隨后的幾年里都在7%左右徘徊，經濟運行呈現穩中趨緩的“新常態”格局。在此背景下，我國房地產行業也面臨著轉型，尤其在“去庫存”的大趨勢下，快速調整產品結構、市場布局，走出了量價齊升的增長通道。然而，作為資金密集型行業，對其財務風險進行系統分析，提出加強財務風險預警能力的對策意義重大。

一、房地產上市企業財務風險的含義

財務風險是指企業在運營過程中因決策的不確定性而引起的收益下降、資金周轉困難甚至陷入財務困境。從房地產上市企業層面分析：一是作為資金密集型行業，為保障生產經營的正常運營，需大量籌措資金。在融資活動中，一旦管理不善，可能會導致企業失去信譽，進而引發融資風險。也可能因決策失誤而導致投資風險。二是在日常的經營活動中，因管理失誤、內部控制不完善而導致的經營風險。三是對現金、存貨、應收賬款的管理不善而引發的流動性財務風險，如因銷售政策制定失誤導致現金流通短缺等[1]。以上主要是從微觀層面分析，除此之外，還受宏觀政策的影響，如出臺限購令等。

二、經濟“新常態”背景下房地產上市公司財務風險分析

（一）收入、現金流波動大，增加了財務管控難度

我國房地產上市公司的收入確認采用完工確認法，即只有在商品房竣工驗收后才能確認營業收入，導致財務報表中所反映的運作情況與實際存在差距，尤其是項目大多周期較長，收入確認具有滯后性[2]。房地產上市公司屬于資金驅動型行業，經營運作需要大量的資金予以保障。在項目交付前，現金大量流出，各類成本、費用導致項目呈現虧損狀態，甚至還需支付融資利息；在項目交付后，現金大量流入，利潤瞬間增加?？梢?，收入、現金流呈現不確定性，增加了房地產上市公司財務管控難度。

（二）資金流動形式復雜多樣，加大了財務風險

房地產開發項目的周期較長，大多在一年以上，資金周轉、回收等都面臨著多種不確定因素。從項目資金的流向分析：經前期策劃、可行性研究、征地、拆遷，才進入到施工籌建階段；協調開發商、承包商等，方能開工建設，再到推廣策劃、售后服務。整個項目經營中對內、對外涉及多個環節，財務關系復雜。從項目資金的運作分析：經營收入有租金、銷售收入，商品房預售款等；融資渠道有銀行貸款、股權融資、民間融資等。整體來看，資金流動形式復雜多樣，給房地產上市公司的財務管理、資金調配帶來諸多困難。

（三）受宏觀調控政策的影響，區位投資風險空前放大

我國房地產行業起步較晚，市場化程度不高，尤其是我國民眾投資渠道較少，使房產兼具著消費品與投資品的功能，導致房價非理性攀升甚至部分地區呈現泡沫經濟[3]。政府對房地產行業的走向尤為關注，國家與地方層面都相繼出臺多種政策，如土地、稅收、融資等政策，對房地產行業的走勢影響較大。房屋具有不可移動的特點，尤其在經濟“新常態”背景下，導致區域投資風險空前放大，如2016年內蒙古鄂爾多斯被稱為“鬼城”，房價呈快速下跌狀態，僅東勝區建成、在建項目庫存就達到1286萬平方米。

三、經濟“新常態”背景下加強房地產上市公司財務預警能力的對策

（一）加強財務風險預警信息的搜集，為管理決策提供可靠依據

房地產行業受經濟運行、宏觀政策的影響很大，信息搜集的及時性、敏感性能有效加強財務預警能力，為管理決策提供可靠依據，適時調節公司發展戰略。第一，注重內部信息的搜集，對主要財務指標進行監控。如我國房地產上市公司的資產負債率大多超過了70%，需實時關注貸款規模是否合理，防范資金風險。第二，動態掌握宏觀經濟環境及調控政策，把握企業擴張的規模與時機。

（二）加強“硬件設施”的支撐，為財務風險預警能力的提升奠定基礎

加強房地產上市公司“硬件設施”的建設，為財務風險預警提供強有力的支撐。構建信息預警系統，加強公司內部各部門間的溝通互動、信息共享，實現對信息的及時分析、監控與預警。對可量化指標設施上下臨界值，一旦偏離臨界值以內，系統自動發出報警，提醒相關人員做出調整和防范。構建完善的組織機構，強化財務風險控制，根據自身規模指派專業人士設立風險控制委員會。

（三）加強籌資風險防控能力，增強公司盈利能力

“新常態”背景下，經濟上行壓力較大，融資難依舊是房地產上市公司所面臨的主要問題，必須創新融資渠道，如嘗試房地產投資信托基金，改善融資結構。合理安排借貸結構，根據項目開發、經營周期科學安排，編制現金收支預算，防范不能償付本息的風險。在房地產行業整體利潤率下滑的背景下，通過聯合重組方式增長實力，實現優勢互補，尋找新的利潤增長點。探索“輕資產、重運營”的新模式，加強成本管理，提高資金利用效率。

參考文獻：

[1]石芯月，王宏波.淺析中國房地產企業財務風險成因及控制策略[J].社科縱橫，2017，32（1）：64-67.

[2]王茜，張洪.基于信用風險模型的我國房地產上市公司財務預警[J].經濟研究導刊，2016（3）：100-102.

[3]吳君民，王蓓雯.新常態下房地產上市公司財務預警分析[J].會計師，2016（15）：78-79.

（作者單位：武漢中南錦悅房地產開發有限公司）