物業管理中業主權利的有效保護

摘 要 物業管理與業主的生活密切相關，管理效果將直接影響到業主的生活質量。自《物權法》頒布以來，我國法律開始關注業主權益，并讓物業管理服務有了初級標準。然而《物權法》及相關法律對于業主權利的保護并不完善，其中多項規定過于簡單、粗略，造成業主權利時常受到侵犯，引發業主與物業管理企業矛盾升級。本文針對物業管理中業主權利的有效保護進行研究，目的是為我國相關法律進一步完善提出合理建議，希望這些法律能夠更好地保護業主權利。

關鍵詞 物業管理 業主權利 《物權法》

作者簡介：劉輝，河北鴻翔律師事務所。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.100

一、物業管理與業主權利

（一）物業管理

物業管理是指業主對所在小區及小區內相關建筑物、設施共同管理或委托相關的物業服務企業進行管理，根據我國相關法律規定，業主可以自行管理物業，也可以委托其他物業服務公司進行管理。物業管理的種類較多，比如商業物業管理、工業物業管理，但我們最為常見的還是居民物業管理，即小區、單體住宅、公寓等居民居住類物業管理。

（二）業主權利

業主權利是指業主因物業而享受的建筑物區分所有權，業主權利可以體現在委托物業管理企業行使自己權利時的委托人的權利，一旦業主感覺自身權利遭受侵犯，可以利用法律規定的手段維護自身權益。建筑物區分所有權是業主權利的核心部分，該部分權利又可以劃分為區分建筑物專有權、對公共部分共有權以及基于公用關系形成的成員權。

（三）物業與業主之間的法律關系

從實踐中了解到，大部分業主都會選擇委托物業服務企業對物業活動進行日常管理，這就造成了業主與物業服務企業之間產生密切的關聯，針對物業管理中業主權利進行研究，就需要厘清業主和委托物業管理企業的法律關系。物業管理是一種民事性管理活動，由于物業服務公司的管理更加專業化、規范化，業主將物業管理委托給專業企業更有利于完成物業管理活動。因此，物業管理活動是委托性質的管理行為，業主和物業管理企業是委托和被委托關系，物業服務合同也屬于委托合同性質，根據相應的委托合同，業主將明確對物業管理企業的授權范圍，物業管理企業也需要根據該合同履行自身的管理義務。

二、我國現行法律對業主權利保護現狀

我國現行法律對業主權利的保護主要集中在《物權法》和《物業管理條例》中。《物權法》第70、71、72條對業主建筑物區分所有權進行了相應規定，規定業主對小區內的住宅、經營性用房享有部分所有權，即可以對該住房進行占有、使用、收益和處分權利，對共有部分享有共有權和共同管理權力。《物權法》第83條還規定，業主委員會權利對業主影響其他業主利益的行為進行制止，比如我們常見的噪音侵害、飼養動物侵害、違章搭建等等，業主委員會有權要求涉事業主進行整改，以排除相應的危害。除此之外，《物權法》在不斷的修訂過程中，針對當下出現的熱點問題進行關注，比如《物權法》第73條規定，建筑小區內的道路、綠地、公共服務設施歸全體業主共有，但被劃入城鎮公共道路、綠地、設施除外。《物權法》第74條還規定，小區停車位所有權歸屬開發商，開發商有權對小區內的停車位進行出租、售賣或贈與，但小區業主具有優先購買權。

除《物權法》對業主權利進行相應保護之外，《物業管理條例》也是業主權利保護的重要規范。《物業管理條例》第6條規定，業主有權按照委托物業管理合同，接受物業管理企業提供的享有服務。業主可以通過業主委員會選擇物業管理企業，物業管理企業需要依據合同內容提供物業管理服務，滿足業主的基本生活需求，該條例認為業主的享受服務權是物業管理中一項最基本權利。《物業管理條例》還規定，業主有權通過業主委員會對相關物業管理企業提出建議，要求物業管理企業對日常管理行為、管理質量進行優化，有權要求物業管理企業提高管理質量，業主可以通過投票行使自己的表決權，這種表決權也是業主基本權利之一。同時，《物業管理條例》還規定業主擁有選舉和被選舉權利，業主有權選擇業主委員會的人選，也有權利被選成業主委員會的成員。當然，業主也享有對業主委員會的監督權利，可以監督業主委員會履行的任何決議，并有權對該決議提出質疑。綜上所述，《物權法》和《物業管理條例》對業主的基本權利進行了相應規定，從法律層面賦予業主相應的權益，也規定了業主需要承擔的義務。

三、物業管理中業主權利存在的缺陷

（一）業主委員會法律地位缺失

業主委員會是由法律及相關管理約定，由房地產相關管理部門批準，由業主大會選舉產生的業主利益代表群體，負責保護業主利益、監督委托物業管理企業服務的自治性組織。現行法律中并沒有對業主委員會的法律地位進行確認，僅將業主委員會視為自治性組織，一旦業主委員會的法律地位缺失，那么業主委員會與物業管理企業之間簽訂的合同極有可能被視為無效合同，如此一來業主委員會的地位就形同虛設，無法履行物業管理及維護業主權利的職責。從實踐中來看，業主委員會是一個既定組織，但其身份一直沒有被認可，這也成為我國業主權益保護中存在的首要缺陷。

（二）物業管理責任不清晰

針對物業企業管理責任一直沒有明確的規定，雖然我國《物業管理條例》中要求受委托的物業管理企業要從事物業管理活動，并對相應的管理行為負責，并且針對物業管理中委托責任、相關資金修繕責任進行了相應規定，但從實踐中不難看到，物業管理企業往往以“管理者”自居，沒有意識到自身和業主之間是委托關系，沒有意識到自己是服務者身份。這種現狀也充分暴露了我國現行法律中對物業管理企業的職責認定并不清晰，沒有明確規定物業管理企業和業主之間的法律關系，說明我國相關法律在明確物業管理責任方面亟待加強，我們常見的物業管理不到位、物業管理與業主發生沖突事件都說明物業管理責任不清晰。

（三）業主維權途徑狹窄

隨著物業管理的進一步發展及人們權益保護意識的增強，現實生活中業主與物業管理企業的矛盾和糾紛急劇增多。但從現行法律規定來看，法律對于業主權益的保護并不完善，業主維權途徑也相對狹窄。現行《物權法》和《物業管理條例》僅僅是從整體上規定了雙方的權利和義務，但具體的法律責任及糾紛解決路徑并沒有進行相應規定。比如《物權法》和《物業管理條例》都規定了業主對物業管理具有監督權利，但具體如何監督、如何行使監督權利、一旦出現違法業主要求的行為如何處理都沒有進行細化規定，這也造成業主和物業管理企業的矛盾不斷增大。因此，缺乏法律的明確規定，造成業主維權途徑較為狹窄是物業管理中業主權利保護方面存在的重要缺陷。

四、完善物業管理中業主權利保護對策

（一）明確業主委員會法律地位

業主委員會是在物業管理范疇內長期存在的一個自治性組織，其在處理業主與物業管理企業關系方面具有重要的紐帶作用。既然業主委員會在物業管理中扮演著重要角色，法律應該明確業主委員會的法律地位，賦予其一定的權利，確定其法律主體地位。在我國現行《物權法》和《物業管理條例》中都認為業主委員會具有維護全體業主合法權益的功能，那么就應該承認業主委員會的訴訟主體資格，一旦業主權益遭受侵犯，業主委員會可以代替業主進行維權，有權向人民法院提升訴訟。除此之外，我國《民法》規定，公民、法人以及其他組織可以作為民事訴訟的當事人，這里規定的“其他組織”有權作為民事訴訟當事人，而業主委員會就應該被納入到“其他組織”范疇之內，允許其代表業主參與民事訴訟。在未來的發展過程中，我國相關法律中應該明確業主委員會的法律地位，賦予業主委員會獨立的訴訟主體權利，只有業主委員會成為法律主體，才能代表業主更好地進行權益維護。從目前情況來看，我國個別地區出臺的相關條例中，已經明確了業主委員會具有獨立民事訴訟能力，并且在長期實踐中取得了良好效果。綜上所述，明確業主委員會的法律地位，賦予其獨立進行民事訴訟的權利是完善我國物業管理中對業主權利保護的首要舉措。

（二）明確物業管理相關責任與角色定位

明確物業管理企業的相關責任和角色定位異常重要。我國相關法律中應該明確物業管理企業的工作職責，通過法律條文確定一般物業管理企業的責任，比如未按照合同約定，未提供相應服務，造成業主人身、財產安全時，物業管理企業應該承擔相應的賠償責任。通過此類性質的法律條文，將物業管理企業的責任進行明確說明，一旦該種情況發生，業主和物業管理企業都可以依據相關法律條文解決糾紛，避免由于責任認定不清造成業主利益蒙受損失。除此之外，明確物業管理的角色定位，就是要理清物業管理企業和業主的關系。物業管理企業與業主之間的關系是平等民事主體關系，雙方依據物業管理合同建立平等關系，業主有權對委托的物業管理企業進行監督，提出建議，接受物業管理企業的物業服務；物業管理企業也有權依照約定收取相關管理費用，有權制止業主對其他業主造成損害的行為。綜上所述，明確物業管理的相關責任，理清物業管理企業與業主、業主委員會的關系，有助于雙方認清自己的角色和地位，更有利于對業主權益保護的實現。

（三）拓寬物業管理糾紛解決途徑

我國現行法律對業主維權途徑有所局限，多數只能通過訴訟途徑解決業主與物業管理企業的矛盾。在未來的發展過程中，業主維權渠道應該進一步擴展。首先，業主個人與物業管理企業進行協商，尋求解決辦法，這種糾紛解決機制是最直接、最有效的方式。其次，業主委員會應該代替業主與物業管理企業進行協商，業主委員會是業主利益的保護者，通過賦予業主委員會訴訟主體權利，可以實現業主委員會對業主權益的保護。再次，房地產行政主管部門及相應的消費者權益保護協會也應該承擔解決糾紛的責任，如因物業價格造成糾紛也可以提請地方物價部門進行糾紛解決。最后，物業管理協會幫助糾紛解決也是一個極佳途徑。因此，拓寬物業管理糾紛解決途徑也是對業主權益保護的一種集中表現。

五、結論

通過本文闡述，我們了解到現行法律中對于業主權利有著基本的保護，但在《物權法》和《物業管理條例》中，針對業主權利保護的規定過于簡單化、引導化，這也造成現行法律針對業主權利的保護存在諸多缺陷。在未來的發展過程中，應該通過明確業主委員會法律地位、明確物業管理相關責任與角色定位、拓寬物業管理糾紛解決途徑等舉措完善法律對業主權利的保護。

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