物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利的有效保護(hù)

摘 要 物業(yè)管理與業(yè)主的生活密切相關(guān)，管理效果將直接影響到業(yè)主的生活質(zhì)量。自《物權(quán)法》頒布以來，我國法律開始關(guān)注業(yè)主權(quán)益，并讓物業(yè)管理服務(wù)有了初級標(biāo)準(zhǔn)。然而《物權(quán)法》及相關(guān)法律對于業(yè)主權(quán)利的保護(hù)并不完善，其中多項(xiàng)規(guī)定過于簡單、粗略，造成業(yè)主權(quán)利時(shí)常受到侵犯，引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾升級。本文針對物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利的有效保護(hù)進(jìn)行研究，目的是為我國相關(guān)法律進(jìn)一步完善提出合理建議，希望這些法律能夠更好地保護(hù)業(yè)主權(quán)利。

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 業(yè)主權(quán)利 《物權(quán)法》

作者簡介：劉輝，河北鴻翔律師事務(wù)所。

中圖分類號：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.100

一、物業(yè)管理與業(yè)主權(quán)利

（一）物業(yè)管理

物業(yè)管理是指業(yè)主對所在小區(qū)及小區(qū)內(nèi)相關(guān)建筑物、設(shè)施共同管理或委托相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托其他物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理。物業(yè)管理的種類較多，比如商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)物業(yè)管理，但我們最為常見的還是居民物業(yè)管理，即小區(qū)、單體住宅、公寓等居民居住類物業(yè)管理。

（二）業(yè)主權(quán)利

業(yè)主權(quán)利是指業(yè)主因物業(yè)而享受的建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主權(quán)利可以體現(xiàn)在委托物業(yè)管理企業(yè)行使自己權(quán)利時(shí)的委托人的權(quán)利，一旦業(yè)主感覺自身權(quán)利遭受侵犯，可以利用法律規(guī)定的手段維護(hù)自身權(quán)益。建筑物區(qū)分所有權(quán)是業(yè)主權(quán)利的核心部分，該部分權(quán)利又可以劃分為區(qū)分建筑物專有權(quán)、對公共部分共有權(quán)以及基于公用關(guān)系形成的成員權(quán)。

（三）物業(yè)與業(yè)主之間的法律關(guān)系

從實(shí)踐中了解到，大部分業(yè)主都會(huì)選擇委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)活動(dòng)進(jìn)行日常管理，這就造成了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生密切的關(guān)聯(lián)，針對物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利進(jìn)行研究，就需要厘清業(yè)主和委托物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系。物業(yè)管理是一種民事性管理活動(dòng)，由于物業(yè)服務(wù)公司的管理更加專業(yè)化、規(guī)范化，業(yè)主將物業(yè)管理委托給專業(yè)企業(yè)更有利于完成物業(yè)管理活動(dòng)。因此，物業(yè)管理活動(dòng)是委托性質(zhì)的管理行為，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是委托和被委托關(guān)系，物業(yè)服務(wù)合同也屬于委托合同性質(zhì)，根據(jù)相應(yīng)的委托合同，業(yè)主將明確對物業(yè)管理企業(yè)的授權(quán)范圍，物業(yè)管理企業(yè)也需要根據(jù)該合同履行自身的管理義務(wù)。

二、我國現(xiàn)行法律對業(yè)主權(quán)利保護(hù)現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行法律對業(yè)主權(quán)利的保護(hù)主要集中在《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中。《物權(quán)法》第70、71、72條對業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了相應(yīng)規(guī)定，規(guī)定業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房享有部分所有權(quán)，即可以對該住房進(jìn)行占有、使用、收益和處分權(quán)利，對共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)力。《物權(quán)法》第83條還規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)權(quán)利對業(yè)主影響其他業(yè)主利益的行為進(jìn)行制止，比如我們常見的噪音侵害、飼養(yǎng)動(dòng)物侵害、違章搭建等等，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求涉事業(yè)主進(jìn)行整改，以排除相應(yīng)的危害。除此之外，《物權(quán)法》在不斷的修訂過程中，針對當(dāng)下出現(xiàn)的熱點(diǎn)問題進(jìn)行關(guān)注，比如《物權(quán)法》第73條規(guī)定，建筑小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公共服務(wù)設(shè)施歸全體業(yè)主共有，但被劃入城鎮(zhèn)公共道路、綠地、設(shè)施除外。《物權(quán)法》第74條還規(guī)定，小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬開發(fā)商，開發(fā)商有權(quán)對小區(qū)內(nèi)的停車位進(jìn)行出租、售賣或贈(zèng)與，但小區(qū)業(yè)主具有優(yōu)先購買權(quán)。

除《物權(quán)法》對業(yè)主權(quán)利進(jìn)行相應(yīng)保護(hù)之外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》也是業(yè)主權(quán)利保護(hù)的重要規(guī)范。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定，業(yè)主有權(quán)按照委托物業(yè)管理合同，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的享有服務(wù)。業(yè)主可以通過業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)需要依據(jù)合同內(nèi)容提供物業(yè)管理服務(wù)，滿足業(yè)主的基本生活需求，該條例認(rèn)為業(yè)主的享受服務(wù)權(quán)是物業(yè)管理中一項(xiàng)最基本權(quán)利。《物業(yè)管理?xiàng)l例》還規(guī)定，業(yè)主有權(quán)通過業(yè)主委員會(huì)對相關(guān)物業(yè)管理企業(yè)提出建議，要求物業(yè)管理企業(yè)對日常管理行為、管理質(zhì)量進(jìn)行優(yōu)化，有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)提高管理質(zhì)量，業(yè)主可以通過投票行使自己的表決權(quán)，這種表決權(quán)也是業(yè)主基本權(quán)利之一。同時(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》還規(guī)定業(yè)主擁有選舉和被選舉權(quán)利，業(yè)主有權(quán)選擇業(yè)主委員會(huì)的人選，也有權(quán)利被選成業(yè)主委員會(huì)的成員。當(dāng)然，業(yè)主也享有對業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督權(quán)利，可以監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)履行的任何決議，并有權(quán)對該決議提出質(zhì)疑。綜上所述，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》對業(yè)主的基本權(quán)利進(jìn)行了相應(yīng)規(guī)定，從法律層面賦予業(yè)主相應(yīng)的權(quán)益，也規(guī)定了業(yè)主需要承擔(dān)的義務(wù)。

三、物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利存在的缺陷

（一）業(yè)主委員會(huì)法律地位缺失

業(yè)主委員會(huì)是由法律及相關(guān)管理約定，由房地產(chǎn)相關(guān)管理部門批準(zhǔn)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主利益代表群體，負(fù)責(zé)保護(hù)業(yè)主利益、監(jiān)督委托物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的自治性組織。現(xiàn)行法律中并沒有對業(yè)主委員會(huì)的法律地位進(jìn)行確認(rèn)，僅將業(yè)主委員會(huì)視為自治性組織，一旦業(yè)主委員會(huì)的法律地位缺失，那么業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的合同極有可能被視為無效合同，如此一來業(yè)主委員會(huì)的地位就形同虛設(shè)，無法履行物業(yè)管理及維護(hù)業(yè)主權(quán)利的職責(zé)。從實(shí)踐中來看，業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)既定組織，但其身份一直沒有被認(rèn)可，這也成為我國業(yè)主權(quán)益保護(hù)中存在的首要缺陷。

（二）物業(yè)管理責(zé)任不清晰

針對物業(yè)企業(yè)管理責(zé)任一直沒有明確的規(guī)定，雖然我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》中要求受委托的物業(yè)管理企業(yè)要從事物業(yè)管理活動(dòng)，并對相應(yīng)的管理行為負(fù)責(zé)，并且針對物業(yè)管理中委托責(zé)任、相關(guān)資金修繕責(zé)任進(jìn)行了相應(yīng)規(guī)定，但從實(shí)踐中不難看到，物業(yè)管理企業(yè)往往以“管理者”自居，沒有意識到自身和業(yè)主之間是委托關(guān)系，沒有意識到自己是服務(wù)者身份。這種現(xiàn)狀也充分暴露了我國現(xiàn)行法律中對物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)認(rèn)定并不清晰，沒有明確規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的法律關(guān)系，說明我國相關(guān)法律在明確物業(yè)管理責(zé)任方面亟待加強(qiáng)，我們常見的物業(yè)管理不到位、物業(yè)管理與業(yè)主發(fā)生沖突事件都說明物業(yè)管理責(zé)任不清晰。

（三）業(yè)主維權(quán)途徑狹窄

隨著物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展及人們權(quán)益保護(hù)意識的增強(qiáng)，現(xiàn)實(shí)生活中業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾和糾紛急劇增多。但從現(xiàn)行法律規(guī)定來看，法律對于業(yè)主權(quán)益的保護(hù)并不完善，業(yè)主維權(quán)途徑也相對狹窄。現(xiàn)行《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》僅僅是從整體上規(guī)定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，但具體的法律責(zé)任及糾紛解決路徑并沒有進(jìn)行相應(yīng)規(guī)定。比如《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》都規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)管理具有監(jiān)督權(quán)利，但具體如何監(jiān)督、如何行使監(jiān)督權(quán)利、一旦出現(xiàn)違法業(yè)主要求的行為如何處理都沒有進(jìn)行細(xì)化規(guī)定，這也造成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾不斷增大。因此，缺乏法律的明確規(guī)定，造成業(yè)主維權(quán)途徑較為狹窄是物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利保護(hù)方面存在的重要缺陷。

四、完善物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利保護(hù)對策

（一）明確業(yè)主委員會(huì)法律地位

業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理范疇內(nèi)長期存在的一個(gè)自治性組織，其在處理業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系方面具有重要的紐帶作用。既然業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中扮演著重要角色，法律應(yīng)該明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，賦予其一定的權(quán)利，確定其法律主體地位。在我國現(xiàn)行《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中都認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)具有維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的功能，那么就應(yīng)該承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格，一旦業(yè)主權(quán)益遭受侵犯，業(yè)主委員會(huì)可以代替業(yè)主進(jìn)行維權(quán)，有權(quán)向人民法院提升訴訟。除此之外，我國《民法》規(guī)定，公民、法人以及其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人，這里規(guī)定的“其他組織”有權(quán)作為民事訴訟當(dāng)事人，而業(yè)主委員會(huì)就應(yīng)該被納入到“其他組織”范疇之內(nèi)，允許其代表業(yè)主參與民事訴訟。在未來的發(fā)展過程中，我國相關(guān)法律中應(yīng)該明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，賦予業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的訴訟主體權(quán)利，只有業(yè)主委員會(huì)成為法律主體，才能代表業(yè)主更好地進(jìn)行權(quán)益維護(hù)。從目前情況來看，我國個(gè)別地區(qū)出臺的相關(guān)條例中，已經(jīng)明確了業(yè)主委員會(huì)具有獨(dú)立民事訴訟能力，并且在長期實(shí)踐中取得了良好效果。綜上所述，明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，賦予其獨(dú)立進(jìn)行民事訴訟的權(quán)利是完善我國物業(yè)管理中對業(yè)主權(quán)利保護(hù)的首要舉措。

（二）明確物業(yè)管理相關(guān)責(zé)任與角色定位

明確物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)責(zé)任和角色定位異常重要。我國相關(guān)法律中應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)的工作職責(zé)，通過法律條文確定一般物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，比如未按照合同約定，未提供相應(yīng)服務(wù)，造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。通過此類性質(zhì)的法律條文，將物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任進(jìn)行明確說明，一旦該種情況發(fā)生，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都可以依據(jù)相關(guān)法律條文解決糾紛，避免由于責(zé)任認(rèn)定不清造成業(yè)主利益蒙受損失。除此之外，明確物業(yè)管理的角色定位，就是要理清物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系是平等民事主體關(guān)系，雙方依據(jù)物業(yè)管理合同建立平等關(guān)系，業(yè)主有權(quán)對委托的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，提出建議，接受物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)也有權(quán)依照約定收取相關(guān)管理費(fèi)用，有權(quán)制止業(yè)主對其他業(yè)主造成損害的行為。綜上所述，明確物業(yè)管理的相關(guān)責(zé)任，理清物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，有助于雙方認(rèn)清自己的角色和地位，更有利于對業(yè)主權(quán)益保護(hù)的實(shí)現(xiàn)。

（三）拓寬物業(yè)管理糾紛解決途徑

我國現(xiàn)行法律對業(yè)主維權(quán)途徑有所局限，多數(shù)只能通過訴訟途徑解決業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾。在未來的發(fā)展過程中，業(yè)主維權(quán)渠道應(yīng)該進(jìn)一步擴(kuò)展。首先，業(yè)主個(gè)人與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，尋求解決辦法，這種糾紛解決機(jī)制是最直接、最有效的方式。其次，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該代替業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主利益的保護(hù)者，通過賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟主體權(quán)利，可以實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)對業(yè)主權(quán)益的保護(hù)。再次，房地產(chǎn)行政主管部門及相應(yīng)的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)協(xié)會(huì)也應(yīng)該承擔(dān)解決糾紛的責(zé)任，如因物業(yè)價(jià)格造成糾紛也可以提請地方物價(jià)部門進(jìn)行糾紛解決。最后，物業(yè)管理協(xié)會(huì)幫助糾紛解決也是一個(gè)極佳途徑。因此，拓寬物業(yè)管理糾紛解決途徑也是對業(yè)主權(quán)益保護(hù)的一種集中表現(xiàn)。

五、結(jié)論

通過本文闡述，我們了解到現(xiàn)行法律中對于業(yè)主權(quán)利有著基本的保護(hù)，但在《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，針對業(yè)主權(quán)利保護(hù)的規(guī)定過于簡單化、引導(dǎo)化，這也造成現(xiàn)行法律針對業(yè)主權(quán)利的保護(hù)存在諸多缺陷。在未來的發(fā)展過程中，應(yīng)該通過明確業(yè)主委員會(huì)法律地位、明確物業(yè)管理相關(guān)責(zé)任與角色定位、拓寬物業(yè)管理糾紛解決途徑等舉措完善法律對業(yè)主權(quán)利的保護(hù)。

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