呼和浩特市土地價格時間變化特征及影響因素分析

王海雯　張倩

摘 要： 以住宅、工業、商服三種不同利用類型的土地價格為樣本，分析了呼和浩特市2004年～2014年土地價格的變化規律及主要影響因素。結果表明，不同土地用途的價格也各不相同。其中商業用地價格最高，其次為居住用地，工業用地價格最低；呼和浩特市土地價格受人口、經濟和社會等方綜合因素的影響，且具有較高的相關性。

關鍵詞： 土地價格； 變化規律； 影響因素； 呼和浩特市

1. 研究目的及意義

近年來，隨著城市化進程的不斷加快、城市規模的不斷擴大和城市人口的不斷增加，土地資源的稀缺性越來越明顯，其重要性也在日益增加，土地資源的供需矛盾越來越尖銳[1]。土地價格作為反映一個城市的土地資源市場和經濟環境的重要指標，同時也是城市反映土地資源配置狀況的重要指標[2]。而價格機制作為市場經濟運營的核心，也是市場經濟配置資源最為重要的手段。因此，通過分析城市土地的價格變化，可以了解城市土地市場的供求狀況及其相關經濟活動的變化。城市地價作為土地市場價值的判斷標準和反映土地市場運作狀況的重要信息，處于土地經濟生活的中心地位，在優化土地資源配置和調節城市土地利用等方面都發揮著越來越重要的作用[1-3]。

分析城市不同類型的土地價格變化特征對于研究城市土地合理開發配置、完善土地市場各項機制具有十分重要的意義。研究表明，經濟發展水平、人口狀況、土地開發投資情況等是造成土地價格差異的重要因素，本文以呼和浩特市為例，以2004年～2014年城市土地價格為研究對象，選擇總人口數、地區生產總值、城鎮居民人均可支配收入、城鎮人均住房面積、城鎮化率、建成區綠化覆蓋面積以及房屋銷售單價作為影響土地價格的因素[4]，分析呼和浩特市地價變化規律及其主要影響因素。

2. 研究區概況

2.1 自然概況

呼和浩特市位于內蒙古自治區中部的土默川平原，土地總面積17224km2，市區面積達2054km2，下設玉泉區、賽罕區、新城區、回民區、土默特左旗、武川縣、托克托縣、和林格爾縣和清水河縣九個旗縣區。北部是陰山山脈，與達茂旗、四子王旗為鄰；南部瀕臨九曲黃河，與山西省相接；西部以固陽縣和土默特右旗為界，東部與卓資縣和涼城縣相接。呼和浩特市地處中溫內陸地帶，遠離海洋，屬典型的溫帶大陸性季風氣候。四季分明，晝夜溫差較大。其氣候特征是冬季漫長寒冷，夏季短促溫熱，春秋兩季干旱多風。降水多集中在夏季，秋季多于春季，年平均降水量335mm～535mm。呼和浩特市土壤類型比較豐富，為綜合開發利用土地資源提供了有利的條件。[5]

2.2 社會經濟概況

呼和浩特市行政區劃轄4個區，5個旗縣，2014市年末總人口303.06萬人，隨著西部大開發戰略的實施，呼和浩特市的城鄉經濟得到了快速發展。2014年全市地區生產總值（GDP）達到2894.05億元，城鎮居民人均可支配收入34723元。全社會固定資產投資總額1736.46億元，比上年增長15.8%。全年公共財政預算收入實現211.54億元，比上年增長16.2%。全年公共財政預算支出310.79億元，比上年增長6.1%。[5-6]

3. 研究方法

3.1 呼和浩特市地價動態變化規律分析

2004～2014年呼和浩特市綜合、商業、居住、工業四類型用地價格均呈現逐年增加的趨勢，各類型用地的地價增長率均為正值；并且2004～2007年地價增長率有明顯的下降趨勢，從2008年開始，各類型地價增長率持續增加，直到2014年該值出現驟減；說明從2004年開始，呼和浩特市土地價格增長趨勢明顯減緩，但在2008年又出現明顯增加，2008年開始，經濟社會得到了極大的發展，各類型用地需求增大，土地價格持續增長，但由于幾年內土地開發利用過度，造成一定的資源存量與浪費，故2014年由于國家政策調控及經濟調節，土地價格增長減緩；四類用地中，商業地價最高，其次為綜合用地和住宅用地，工業用地價格最低，可見土地價格與其利用類型密切相關，不同的土地利用類型需要的土地質量、條件及密度也不相同，并且單位面積土地的收益差異也相當明顯；地價指數是反映土地價格隨時間的變化的趨勢與幅度的相對數，是反映一個城市各類土地價格變化及其總體綜合平均變化趨勢的相對數，總體來看，呼和浩特市2004年～2014年間地價指數（以2000年為基準）呈增長趨勢，且2008年以前增長較為平緩，2008年～2014年增幅明顯。

3.2 呼和浩特市地價變化影響因素研究

眾多學者已經關于土地價格變化規律及其影響因素進行了深入分析與研究，主要集中在空間分布差異上，例如距市中心或商業點距離、交通便利度等空間結構對土地價格的影響，多數研究結果顯示，城市土地價格在空間格局上呈現由市中心沿主要交通軸線向外遞減的趨勢，即越靠近市中心（CBD）的土地價格越高，靠近交通線土地價格也越高，城市地價受城市優勢和土地需求的正向影響，土地供給的負向影響[2]，[6-7]。本文主要從人口和社會經濟兩個方面來分析土地價格變化的影響因素。首先，人口密度較高的城市由于人多地少，土地市場呈現供不應求的狀態，并刺激金融、商業以及服務業等第三產業的發展，進而提高了土地利用效益，促使地價水平上漲；其次，城市的社會經濟發展水平直接體現其綜合實力，進而制約著城市的土地價格，城市化水平高的地區，其人口集聚性強，各行各業對土地的需求也會增加，從而帶動城市地價上漲；再者，城市基礎設施的完備程度及配套設施的建設水平也是影響地價的重要因素，城市基礎設施及其配套項目越完備，其經濟運轉效率也就越高，土地等投入資本的收益相應提高，導致地價的增加[8-10]。本文選擇總人口數、地區生產總值、城鎮居民人均可支配收入、城鎮人均住房面積、城鎮化率、建成區綠化覆蓋面積、房屋銷售單價、規模以上企業總產值、社會消費品零售總額、城市供水管道長度十項因素進行分析，各因素數值見下表1和表2[3，5-7]，數據來源于呼和浩特市國民經濟和社會發展統計公報、呼和浩特統計年鑒以及內蒙古統計年鑒。

不同土地利用類型對應的地價水平，各因素對其影響程度也不相同，綜合地價反映的是商業、住宅、工業地價的平均水平，因此其影響因素也是其他三類利用類型的土地價格的綜合體現，分析商業、住宅、工業三類土地價格水平可以發現，居住用地與其影響因素的聯系最為緊密，其次為商業用地，工業用地次之；各類型用地的影響因素排序為：商業和住宅用地，社會消費品零售總額﹥城鎮居民人均可支配收入﹥地區生產總值﹥總人口數﹥城鎮人均住房面積﹥房屋銷售單價﹥建成區綠化覆蓋面積﹥城鎮化率﹥規模以上企業總產值﹥城市供水管道長度，工業用地，社會消費品零售總額﹥城鎮居民人均可支配收入﹥總人口數﹥地區生產總值﹥城鎮人均住房面積﹥房屋銷售單價﹥城鎮化率﹥建成區綠化覆蓋面積﹥規模以上企業總產值﹥城市供水管道長度。上述分析結果表明，呼和浩特市城市住宅用地價格與人口及社會經濟的聯系更為緊密，影響較大的因素為社會消費品零售總額、城鎮居民人均可支配收入、地區生產總值和總人口數，體現了在土地市場運行過程中，土地價格隨需求方消費水平及需求量變化的規律。

上表4反映了呼和浩特市各類型土地價格增長率與其影響因素之間的相關性，從表中可以看出，城市土地價格增長率與其總人口數聯系較為緊密，說明人口變化對于地價變化速率具有一定的影響。

4. 結論

2004～2014年間呼和浩特市土地價格隨經濟社會發展一直處于增長狀態，其變化發展與當前社會的人口、經濟及社會基礎設施水平密切相關；地價增長率呈現先減后增的變化規律，即2004～2014年間呼和浩特市地價增長趨勢先減緩，后又出現了加速，并且呼和浩特城市土地價格增長率與其總人口數具有一定相關性。

參考文獻：

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