北京叫停“商改住”將影響全國？

本報駐英國特約記者　紀雙城　本報記者　倪浩

北京市住建委等部門3月26日發出通知，明令商業、辦公類住房項目，不得擅自改變為居住等用途。對于北京全面叫停“商改住”，外媒表示，這是北京近期出臺的一系列樓市調控政策中，影響面可能波及全國的一項。

商住房市場遭致命一擊

26日晚間，北京樓市限購政策再度升級，北京市住建委等五部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，規定商辦類項目只能銷售給企事業單位、社會組織，并且不得作為居住使用，再次出售時也應該出售給企事業單位和社會組織。而二手商辦類項目除可銷售給企事業單位外，也可以出售給個人，但個人必須符合在京無住房和商辦類房產記錄，且在京已連續5年繳納社會保險或個人所得稅，不得進行商業貸款。另外《公告》指出，商辦類項目最小分割單元不得低于500平米。

與此同時，有媒體27日報道稱，中國監管層正在醞釀更為嚴格的“商住兩用”項目的整頓措施。當天，北京市國土資源局推出了2幅地塊，分別位于朝陽和密云，加大住宅土地供應。

3月17日起，北京開始密集出臺樓市限購政策，力度之大前所未有，被稱為“認房認貸又認離”。繼3月17日認房認貸之后，3月24日，離婚一年以內的房貸申請人，商業或公積金貸款都將按二套房信貸政策執行。

對于這次全面叫停“商改住”模式，路透社27日稱，其實北京市對“商改住”的做法早就明令禁止，但不少開發企業一直在打政策“擦邊球”，將不少40年或者50年產權的商辦類項目，規劃建成為擁有獨立廚房和衛生間的住宅。

亞豪機構市場研究部總監郭毅接受《環球時報》記者采訪時說，新政從規劃、銷售、購房資格、信貸層面全面出擊，精準打壓“商改住”，“新政措施之狠、條令之嚴不僅在北京，放之全國都是史上最為嚴厲的一次調控”。郭毅認為，商住面向個人銷售已幾無可能，投資功能極大削弱，北京商住房銷量很快會出現陡崖式下跌。“這是北京地產調控史上首次出現‘零杠桿產品，足以給予商住房市場致命一擊”。

歐美難見“商改住”模式

27日，記者在鏈家網站二手房源欄目中，已經找不到商住類房屋選項，北京像素等北京著名的商住類房源已經全部“消失”。北京像素所在區域一鏈家門店置業顧問告訴《環球時報》記者說，北京像素的二手房源在新政出臺之后全部下架。

而已購買商住房的業主，此時也焦慮重重。陳帥告訴記者，自己2015年購入一套90多平的商住房用于出租，叫停“商改住”政策出臺當晚，自己迅速盤算了一下，房子短期內出售無望，還背著百多萬的貸款，十分無助。

相比之下，“北漂”張麗穎還算幸運，3月初打算購買大興的商住類房屋，總價近500萬，已經網簽，并交首付50萬，其余部分首付4月底補足。但是新政之后，她覺得500萬買一套商住房屋價格太高，且日后沒有出售的可能。出于投資目的，她不清楚是繼續購買這套房子，還是想辦法要回50萬“及時止損”。

類似“商改住”的模式，在歐美國家是難以見到的，因為在民宅和辦公樓宇的建設使用劃分上，當局有著嚴格的審核和長期跟蹤管理，如有違規會遭遇重罰。

對于二手商住房價格走勢，鏈家置業顧問告訴記者，北京像素在新政之前已經賣到6萬多一平米，新政之后的價格走勢不是特別好預測，因為市場需求太大，供給太少，是否下跌還要看未來新政下的市場反應。而郭毅認為，商住類房屋新項目可能會因開發企業產品類型的調整，短期內比較難看到價格下調。但是二手商住類房屋會有價格的下降，幅度大小現在還有待觀察。

房價冬天很快來臨？

郭毅認為，密集的新政之下，北京二手房的成交量肯定會明顯下滑，但是房價的走勢則不好預測，“新房因為房企拿地成本很高，房價可能不會出現明顯下調。二手房價格下調則非常有可能，房東在議價時可能會讓步。但這種價格的下調也可能只是將年初一輪大漲的泡沫抹掉”。易居中國楊紅旭則認為，北京房地產3年小周期拐點已至，冬天將很快來臨，有效購房客戶將大幅減少，火爆市場將終結。

第一太平戴維斯華北區研究及顧問咨詢部董事熊志坤認為，北京是全國第一個對商住類房屋進行限購的城市，之后不排除其他城市尤其是樓市比較熱的環京、長三角、珠三角以及中部中心城市陸續跟進。

郭毅認為，北京商住限購政策有可能在上海和深圳兩個一線城市推廣，但是不可能傳導到二三線甚至四線城市。“只有市場供給不足時，才有可能對商住進行限購，但是除一線城市外，其他地方還沒有達到這個程度”。▲