我國商業地產行業會計核算面臨的問題與改進措施

摘 要：商業地產開發行業的日益繁榮為我國經濟高速發展起到了重要的推動作用，而經濟水平的不斷提升也為該行業帶來了更大的發展契機。然而商業地產的經營本身具有一定特殊性，新會計準則發布實施后，該行業的會計核算程序必然面臨更高的要求。本文立足于我國商業地產行業的會計核算現狀，針對其會計核算工作面臨的問題進行簡要分析，并提出了規范其發展的相關對策。

關鍵字：商業地產；發展現狀；會計核算；問題；改進措施

一、商業地產行業發展現狀及其會計核算意義

商業地產行業是我國國民經濟的支柱，與我們每個人都息息相關，它是改善人民生活，增強國民經濟實力的重要產業。目前我國商業地產行業正處在向規范化、規模化、品牌化運作模式轉型時期，伴隨著現代經濟的快速發展，該行業迎來了巨大商機，但“房價升溫”也由此得到了社會的廣范關注。為了抑制房價的不斷上漲，政府對商業地產行業逐步調控，大大降低了該行業的利潤。為在商業地產市場上占有一席之位，企業競爭也變得愈演愈烈。會計核算工作的嚴格實施對于商業地產開發行業來說具有重要意義，作為企業管理的重要環節之一，它通過對企業的日常經營活動進行財務核算，反映企業在一定階段的經營現狀，從而能夠更好地為管理者做決策提供依據。如果不能形成一個有效的會計核算體系，勢必會增加商業地產行業的運營成本，甚至會引發企業的財務危機，在當下的激烈競爭中被淘汰出局。雖然我國各商業地產開發企業幾乎都設置了專門的會計核算部門，但由于該行業本身具有開發周期長、資金投入量大、商品價值高等一系列特性，其會計核算仍然面臨諸多亟待解決的問題。

二、商業地產行業會計核算存在的問題

1.會計科目設置不完全合理

一個商業地產項目的開發實施，通常要涉及到多種程序，也就要應用多個會計科目進行財務核算。由于商業地產開發往往耗資巨大，商品價值高，為使項目建造過程中，各環節的財務狀況體現的更加直觀、明細，就必須使得科目的設置和實際物資支出或所得收入情況具有較高的吻合度。縱觀我國現行的會計核算制度，雖然規定了許多科目設定標準，但是專門針對商業地產行業的會計核算準則卻并不存在，也就導致有時難以找到一個最佳科目來表達，許多不同種類的應用都籠統對應一個科目，設置上不完全合理。除此之外，我國會計記賬的一貫方法是要對所有的賬簿，在年終結舊賬，年前建新帳，而這樣的規定并不能完全適合于商業地產行業。商業地產項目從開發到竣工驗收直至用戶確認付款等最終環節往往歷時較長，正式交付完成之前均為“在建工程”，所以成本的結轉期應當是以開發項目的建設周期為準較為合理。這就與前述的傳統會計記賬方法不相符，導致一個開發項目的工程建設情況要記在多本賬簿上，無疑增加了會計人員的工作負擔，管理者查賬進行決策也變得不方便。

2.收入確認較為復雜

根據我國《企業會計準則--收入》規定的條例，一項收入確認的核心條件在于風險和報酬是否進行了實質性轉移。這在理論上看似合理可行，但在實際應用中卻相當復雜，難以辨別，尤其是對于商業地產這種行業，一個項目從開發到完成要經過取得工商部門的銷售許可證、與買方簽訂購房合同、招投標購買大量物料、工隊長時間建筑施工、竣工驗收交付買方確認、收款并進行產權過戶等等程序，環節多、手續繁瑣，且主要采取預售和分期付款兩種方式，究竟何時何環節真正將風險與報酬完全轉移給買方，這判斷起來相當復雜。買方有時雖然已經能夠居住使用房屋，但由于并未完成全款的支付，因此包括風險與報酬在內的所有權并未當即完全轉移給住戶，仍歸企業所有，這時就不應立即確認銷售收入。而有的房屋以出租或售后回租等形式對外租售，取得的款項是否應該確認為當下收入？實際處理中對這一標準的運用比較混亂，這必然要求會計人員具有較高的職業判斷能力。

3.風險披露缺乏透明度

商業地產行業由于自身的多種特殊性，勢必會面臨較高的風險，包括國家土地政策和購房政策的變更、項目斥巨資引起公司內部的財務危機、豆腐渣工程帶來的房屋質量風險等等。這就要求每一個商業地產開發企業要能夠事先對自己將要面臨的風險進行準確的評估與披露，并適時將信息反饋給會計核算部門，以助于管理者及時調整決策或制定新的方案，將損失降到最小，否則最終的會計核算結果就會失真，準確性大打折扣。提取質量保證金是防范風險發生的有效手段，中國證監會允許商業地產開發企業提取質量保證金并要求披露其核算方法，但并沒有具體的條目約束，有的企業便因此投機取巧，對于質量保證金的披露程度極低或僅披露抵押貸款風險，導致對外界風險披露的透明度缺失，不利于消費者的選擇判斷和外部企業的投資決策。若未能及時將風險信息傳遞給本公司相關會計部門，也不利于公司內部的會計核算。

三、商業地產行業會計核算問題的改進措施

1.改進會計科目的設置

每一個經營商業地產的企業，建造過程中所涉及的開發項目多少以及公司自身的規模大小等情況都不盡相同，因此涉及的會計科目種類不一。盡管國內尚未統一該行業的會計核算準則，但是各企業應該根據自己的內部需求靈活應用。例如企業投入資金開發新項目時，涉及的費用支出就可以直接計入開發成本費用，盡量在新會計準則的要求下，找到最貼切的會計科目，做到清晰對應。另外，為了簡化賬簿記賬程序，提高會計核算效率，實務會計應用中，應盡量使得一個項目從開發到完工的所有程序涉及的財務信息都集中體現。傳統會計記賬方法導致賬項不能連續記載，為了改變這種情況，可以按照不同的核算對象設立不同的成本卡片進行裝訂，作為開發成本明細臺賬，到每年末只需要把本年度已竣工結轉的項目建案歸檔，這就大大提高了會計人員的工作效率，同時更加清晰明了。

2.完善對商業地產企業收入的核算

商業地產企業確認銷售收入應當遵循一定的標準，符合專業標準是確認收入的首要條件。專業標準即我國的會計核算制度中提出的四個要素：商品的主要風險和報酬已經轉移、無法對已出售的商品進行控制、相關利益很可能流入企業、相關收入以及成本能夠可靠的計量。其次也要符合一定的法律標準，即房產的售讓必須經過正當透明的程序，一切環節須在我國法律約束的范圍內進行，違法進行的交易均為無效。例如企業利用某空地私自建造完成出售的房屋，即使取得了相關的報酬，轉移了相關的風險至買方，但由于企業并不實際擁有該空地的土地使用權，因此屬于違法建造，這時銷售房屋所得款項就不能確認為企業的收入。對于按售后回租、售后回購等促銷方式達成的交易，必須判斷其真正的交易實質，然后按照實質重于形式的原則進行核算，確認是否計入企業收入。

3.提高風險信息披露的透明度

風險披露對于商業地產開發企業的財務核算至關重要，它表明了一個企業有可能會面臨的風險損失，是制定方案或研究解決措施的基礎資料，理應得到重視。由于商業地產開發企業的項目建設周期長、投資大，因此都應當事先提取一定程度的保證金和風險準備金。盡管國家只規定了提取的最低標準，但是企業為了后期的良好運作，應結合項目實際提取或更高數額、更長期限的保證金和風險準備金，計入當期的成本項目，作為單獨科目進行核算，以提高企業抵御外界風險的能力，并將風險狀況及時傳遞給公司內部會計核算人員和外部信息使用者，保證其透明度和準確性，以樹立良好的聲譽和企業形象。財務報告中披露的風險也不應僅僅局限于抵押貸款風險，應盡可能全面的呈現，包括各種開發風險和籌資風險，都要進行強調和說明，為企業的發展提供更加可靠的會計信息和數據分析。

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作者簡介：齊妙（1996- ），女，陜西西安人，安徽財經大學在讀本科生，研究方向：會計學、國際經濟與貿易