探究消費(fèi)力角度下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位

摘 要：基于我國城市化建設(shè)的發(fā)展以及社會經(jīng)濟(jì)體系的改革，商業(yè)房地產(chǎn)在我國地產(chǎn)行業(yè)中占有越來越高的地位。隨著商業(yè)房地產(chǎn)的高速發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)市場的多元化需求，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的重要影響因素。項(xiàng)目規(guī)模定位作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位中的重要組成部分，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與投資商的有效運(yùn)行具有重要意義。本文基于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概念以及商圈理論基礎(chǔ)，從消費(fèi)者的消費(fèi)力角度出發(fā)，通過建立模型，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位進(jìn)行了探討與分析。

關(guān)鍵詞：消費(fèi)力角度；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；規(guī)模定位

隨著我國城市化進(jìn)行的不斷推進(jìn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展。加之市場經(jīng)濟(jì)體系的多元化改革，商業(yè)房地產(chǎn)在地產(chǎn)行業(yè)中所占的比例逐漸加大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)了規(guī)模化發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在此發(fā)展背景下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模定位得到了行業(yè)越來越多的重視。從消費(fèi)的消費(fèi)能力出發(fā)，科學(xué)合理的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位，有利于保證商業(yè)投資的實(shí)效性，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與投資商開發(fā)項(xiàng)目與資金投入的優(yōu)化發(fā)展提供依據(jù)，滿足市場發(fā)展與人們的日常需求。現(xiàn)階段，對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模化定位，我國理論界還沒有建立完善而系統(tǒng)的概述，因此對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模化定位的探討與分析具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

一、相關(guān)概述分析

1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位

商業(yè)地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的基礎(chǔ)上，開發(fā)而建設(shè)的用于商業(yè)目的房地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位，則是在基于商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，從對消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查到對市場宏觀環(huán)境、競爭環(huán)境以及商圈實(shí)際情況的綜合分析，再到設(shè)計(jì)符合消費(fèi)者需求以及市場變化的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的定位活動。科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位，是保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性、科學(xué)性的重要影響因素，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與施工前期必不可少的準(zhǔn)備工作。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位是商業(yè)地產(chǎn)定位模式中的一種，重點(diǎn)在于對商圈規(guī)模、需求、供給、融資與管理能力等進(jìn)行綜合考慮后進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位的主要因素在于運(yùn)營能力、商圈、消費(fèi)者及市場需求以及品牌。

2.消費(fèi)力理論分析

所謂的“消費(fèi)力”主要是指，消費(fèi)者在基于自身收入情況、生理或心理需求、欲望以及觀念等因素影響的基礎(chǔ)上，利用消費(fèi)資源與環(huán)境而產(chǎn)生的消費(fèi)能力。由此可見，消費(fèi)力是消費(fèi)者在消費(fèi)活動中的一種能力體現(xiàn)，在一定程度上受消費(fèi)者自身因素、消費(fèi)環(huán)境因素與材料因素的影響。“消費(fèi)力角度下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位”中的消費(fèi)力則主要是指商圈范圍內(nèi)，消費(fèi)者對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的需求以及消費(fèi)能力。在新形勢下，消費(fèi)力已成為影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與開發(fā)力度等重要因素，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位中重要的決定性因素。

3.商圈理論分析

商圈是規(guī)模定位中的核心決策因素之一，商業(yè)理論主要指在既定范圍內(nèi)，圍繞商業(yè)商品和商業(yè)服務(wù)的中心區(qū)域向周圍擴(kuò)散并對消費(fèi)者具有一定影響性的區(qū)域。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位，需對商圈內(nèi)的消費(fèi)力進(jìn)行全面分析，才能保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成功率。

二、消費(fèi)力角度下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位

1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位模型構(gòu)建

第一，建立假設(shè)：首先，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位主要內(nèi)容，確立模型選用的規(guī)模定位類型。筆者選用單體規(guī)模定位類型，即定位一家商業(yè)店面的營業(yè)用地面積大小與空間容量。其次，在已知商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商圈范圍內(nèi)，進(jìn)行消費(fèi)者消費(fèi)力相關(guān)信息調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、整理與分析，并獲得所需信息（消費(fèi)者數(shù)量、經(jīng)濟(jì)收入與支出情況、知識水平等）。與此同時(shí)，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈范圍內(nèi)，市場形態(tài)進(jìn)行調(diào)研分析，明確商圈內(nèi)行業(yè)類型與面積比例。

第二，基于假設(shè)構(gòu)建模型：利用滲透率概念，探索消費(fèi)者消費(fèi)行為在商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)的概率，從而明確消費(fèi)者的消費(fèi)能力。滲透率，即指消費(fèi)者依據(jù)本身以及家庭對商品實(shí)際需求的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生的預(yù)期消費(fèi)行為在服務(wù)產(chǎn)地具體體現(xiàn)的概率。與此同時(shí)，為降低市場調(diào)研中存在的誤差，可通過構(gòu)建商圈吸引力數(shù)據(jù)模型，利用距離項(xiàng)目最近的同類項(xiàng)目所占機(jī)率，計(jì)算所需數(shù)值，并利用計(jì)算得出的數(shù)值替代滲透率，從而得出單體地產(chǎn)項(xiàng)目的營業(yè)面積。

2.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模計(jì)算

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模計(jì)算，是商業(yè)抵償項(xiàng)目規(guī)模定位中的重要環(huán)節(jié)，通常需對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的可行性、單體項(xiàng)目規(guī)模區(qū)間以及商業(yè)物業(yè)最佳規(guī)模與最佳規(guī)模區(qū)間進(jìn)行計(jì)算與分析，用以得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模定位，并保證其定位的全面性、準(zhǔn)確性與科學(xué)性。其中，在對其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性進(jìn)行計(jì)算時(shí)，通常利用商業(yè)零售的飽和度以及商圈剩余體量進(jìn)行分析與判斷，用以為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的盈利能力以及項(xiàng)目規(guī)模提供理論支持；而單體項(xiàng)目規(guī)模區(qū)間計(jì)算，則是基于上述模型構(gòu)建的基礎(chǔ)上，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的單體規(guī)模各業(yè)態(tài)規(guī)模區(qū)間進(jìn)行的一種計(jì)算，用以明確商業(yè)地產(chǎn)商圈整體消費(fèi)力的影響以及商圈核心項(xiàng)目消費(fèi)力的影響作用；商業(yè)物業(yè)最佳規(guī)模與最佳規(guī)模區(qū)間，主要是基于模型計(jì)算與單個(gè)業(yè)態(tài)規(guī)模區(qū)間計(jì)算的基礎(chǔ)上，分析并得出的基于消費(fèi)力角度下的最佳商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模。

3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位可行性建議

基于上述分析，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位時(shí)，可從以下幾個(gè)方面出發(fā)，提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位的準(zhǔn)確性、科學(xué)性與實(shí)效性。

首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商以及投資商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位時(shí)，應(yīng)注重消費(fèi)者的消費(fèi)能力。從消費(fèi)力的角度對商業(yè)地產(chǎn)定位進(jìn)行思考與規(guī)劃，結(jié)合調(diào)研與分析結(jié)果，確立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈規(guī)模、地產(chǎn)項(xiàng)目屬性、商品性質(zhì)以及供給量，用以保證商業(yè)地產(chǎn)定位的科學(xué)性、規(guī)范性、合理性。

其次，在基于消費(fèi)力角度的基礎(chǔ)上結(jié)合商圈理論，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模定位進(jìn)行檢驗(yàn)與細(xì)化，包括商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中心區(qū)域（經(jīng)濟(jì)區(qū)域）的確立，商業(yè)地產(chǎn)商圈的大小、承載能力和擴(kuò)建能力，從而進(jìn)一步推動商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位的有效發(fā)展。

此外，結(jié)合商圈理論、消費(fèi)者理論、相關(guān)概述以及實(shí)際模型與計(jì)算，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位模型，并給予全面、準(zhǔn)確計(jì)算與探討，從而提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位的科學(xué)性、可信性和穩(wěn)定性。從而改善現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的滿目性現(xiàn)象，改善商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

三、結(jié)論

總而言之，消費(fèi)力對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位具有一定的影響作用，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)對消費(fèi)者消費(fèi)能力以及影響消費(fèi)能力的因素（城市規(guī)劃、競爭情況、消費(fèi)者收入水平等）進(jìn)行調(diào)研與分析，用以保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位的準(zhǔn)確性、全面性、科學(xué)性。與此同時(shí)，由于規(guī)模定位是一個(gè)相對復(fù)雜的過程，因此，在進(jìn)行規(guī)模定位時(shí)，應(yīng)對其他影響進(jìn)行分析與確立，從而提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位的有效發(fā)展，增強(qiáng)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成功率。

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作者簡介：方墘（1995- ），男，漢族，湖南岳陽人，湘潭大學(xué)環(huán)境與資源學(xué)院在讀學(xué)生，證券學(xué)研究方向