我國典型房地產開發企業的財務分析

摘要：我國的房地產開發企業數量較多，不可能進行逐一分析，而且從目前來看，少數大型的房地產開發企業已占領全國大部分市場，因此抽取首創置業、華潤置地、富力地產、萬科企業、中國恒大、融創中國、碧桂園、龍湖地產、中國海外發展和雅居樂集團十家具有代表性的在香港上市的房地產開發企業進行“四能力”財務分析，以期反映我國房地產開發企業的整體經營現狀和發展趨勢。

關鍵詞：房地產開發企業；財務分析

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-02

一、盈利能力分析

盈利是企業經營的首要目標，是企業正常運營的基礎，關系到投資者的投資回報，也是債權人收回債務的根本保障，銷售凈利率可以集中體現上市公司的盈利能力。

2013年到2015年，十家典型房地產開發企業銷售凈利率均值分別為18.0540%、17.0003%和15.3395%，呈下降趨勢。中國海外發展在2013年和2015年的銷售凈利率最高，分別是28.0273%和23.7967%，首創置業在2014年的銷售凈利率最高，為24.0501%。融創中國、碧桂園和雅居樂集團分別是2013年到2015年銷售凈利率最低，分別是11.3118%、12.5434%和5.3442%。銷售凈利率三年均值最高的房地產開發企業是中國海外發展，銷售凈利率三年均值最低的房地產開發企業是雅居樂集團，銷售凈利率分別為25.0383%和11.7147%，相差13.3236%。

十家典型房地產開發企業2013年到2015年銷售凈利率變化情況如下圖1所示。

由圖1可知，2013年到2015年，華潤置地、富力地產、碧桂園、中國海外發展和雅居樂集團的銷售凈利率呈下降趨勢，雅居樂集團下降幅度最大。融創中國的銷售凈利率明顯上升，萬科企業的銷售凈利率基本保持不變，首創置業、中國恒大和龍湖地產的銷售凈利率呈上下波動狀態。三年間，中國海外集團的銷售凈利率均大于20%，其余各公司的銷售凈利率都保持在10%到20%的區間內。

二、償債能力分析

上市公司的償債能力可分為短期償債能力和長期償債能力，流動比率和速動比率反映短期償債能力，資產負債率反映長期償債能力。十家典型房地產開發企業2013年到2015年間流動比率、速動比率和資產負債率的均值如表1所示。

一般認為流動比率的最佳值是2左右，速動比率的最佳值是1左右，資產負債率的最佳值在60%左右。根據表1可知，2013年到2015年，十家典型房地產開發企業的流動比率平均值在基本保持不變的情況下到2015年略有上升，速動比率平均值在上下波動的情況下到2015年略有上升，流動比率平均值和速動比率平均值都距離最佳值較遠，資產負債率平均值一直保持高位，有逐年下降的趨勢。

十家典型房地產開發企業2013年到2015年資產負債率變化情況如圖2所示。由圖2可知，十家典型房地產開發企業2013年到2015年資產負債率波動幅度不大，其中，首創置業和融創中國的資產負債率呈上升趨勢，碧桂園、龍湖地產、中國海外發展、雅居樂集團的資產負債率呈下降趨勢，華潤置地和萬科企業基本持平，富力地產和中國恒大有上下波動。大部分公司的資產負債率位于60%到80%之間， 三年間資產負債率較高的上市公司有萬科企業，中國恒大和融創中國，三年間資產負債率較低的上市公司是中國海外發展。

三、營運能力分析

房地產開發企業的存貨占據總資產較大比重，所以在房地產開發企業的營運能力分析中對于存貨周轉率的分析顯得尤為重要，存貨周轉率在一定程度上可以反映房地產開發企業的開發速度和商品房銷售速度。十家典型房地產開發企業2013年到2015年存貨周轉率變化情況如圖3所示。

由圖3可知，以存貨周轉率0.4為分界，可將十家典型房地產開發企業分為兩組，首創置業、華潤置地、富力地產、萬科企業和中國恒大的存貨周轉率低于0.4，融創中國、碧桂園、龍湖地產、中國海外發展和雅居樂集團的存貨周轉率高于0.4。其中，2013年到2105年間，首創置業、富力地產、融創中國、碧桂園、龍湖地產和雅居樂集團的存貨周轉率呈上下波動狀態，華潤置業、萬科企業、中國海外發展的存貨周轉率呈上升趨勢，只有中國恒大的存貨周轉率是下降的。碧桂園的存貨周轉率三年均值為0.5911，首創置業的存貨周轉率三年均值為0.2352，分別為十家典型房地產開發企業中的最高和最低。

四、成長能力分析

成長能力反映一個公司的發展前景，一般通過分析上市公司歷史發展趨勢來對未來發展進行預判。

2013年到2015年十家典型房地產開發企業的凈利潤同比增長率均值逐年下降。2013年，除了雅居樂集團外，其余九家房地產開發企業的凈利潤都為同比增長，最高的增長率為華潤置地的39.0535%，2014年，富力地產、中國恒大和雅居樂集團的凈利潤同比下降，其中富力地產下降最多，同比下降31.6125%，其余七家房地產開發企業的凈利潤都為同比增長，最高的增長率為碧桂園的20.1437%，2015年，凈利潤同比下降的房地產開發企業為中國恒大、碧桂園和雅居樂集團，其中雅居樂集團下降最多，同比下降67.5702%，其余七家房地產開發企業的凈利潤都為同比增長，最高的增長率為中國海外發展的22.4708%。

十家公司中，富力地產和碧桂園其中一年凈利潤同比下降，中國恒大連續兩年凈利潤同比下降，雅居樂集團連續三年凈利潤同比下降，凈利潤同比增長率三年均值最高的是中國海外發展。

五、結語

本文利用圖表對十家典型房地產開發企業在2013年到2015年的財務狀況進行了比較分析。盈利能力方面，十家典型房地產開發企業銷售凈利率均值逐年下降。其中中國海外發展盈利能力表現最好。償債能力方面，十家典型房地產開發企業的資產負債率大約在60%到80%之間，負債水平較高。營運能力方面，十家典型房地產開發企業每年的存貨周轉率均值基本保持不變，其中碧桂園營運能力表現最好。成長能力方面，十家典型房地產開發企業凈利潤同比增長率均值逐年下降，2015年變為負數，其中雅居樂集團表現最差。

作者簡介：雷天歌（1992-），女，漢族，山西運城人，就讀于山西財經大學公共管理學院，土地資源管理專業2014級研究生，主要從事房地產開發經營研究。