綿陽市涪城區房地產去庫存淺析

趙銳锃　蔣艷　楊皓越

摘要：目前，我國正處于經濟增速放緩后的新常態時期，房地產市場也受到了影響，房地產投資增速持續下滑，三四線城市房地產庫存壓力大。由于房地產在中國經濟增長中扮演了重要角色，所以三四線城市去庫存對保持經濟增長有很大影響。本文首先對2015年綿陽市房地產市場情況作了總結，通過問卷調查并對綿陽市涪城區房地產數據簡要分析，運用Stata數據分析軟件對影響消費者購房需求因素回歸分析，最后提出了解決綿陽市涪城區去庫存問題的建議。

關鍵詞：房地產；去庫存；需求；建議

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-03

2015年以來宏觀經濟各項數據超預期回落，中國經濟處于新常態攻堅期。當前全國房地產市場供需不平衡，供給過剩、開工和需求不足的問題同時存在，庫存壓力逐漸增大，且有數據顯示目前中國房地產去庫存更大的壓力主要集中在三四線城市。由于綿陽市涪城區的人口、經濟等因素更具有代表性，所以主要就涪城區房地產去庫存情況進行淺析。

一、綿陽市房地產情況簡析

綿陽市房地產投資數據在2014年初急轉直下，截止到2015年底，綿陽市商品房待售面積126.04萬平方米，比2014年底增加44.52萬平方米，再創歷史新高。再反觀2013年，截至2013年年底，綿陽市商品房待售面積62.33萬平方米，也就是說，兩年以來，綿陽市待售面積增加了63.71萬平方米，上漲了10.22%。銷售無疑是去庫存的最直接的方式，但最新的數據卻并不樂觀且已顯現出疲軟的態勢，2014年商品房累計銷售面積和銷售額同比分別增長-7.95%和2.98%，漲幅較2013年分別降低了14.29和0.26個百分點。

數據顯示，2011年至2015年這五年中，由于房地產行業火熱，雖然政府出臺了各種政策措施，解決了一二線城市的庫存量，但是針對三四線城市的情況并不如此，庫存壓力依然堅挺。涪城區近幾年的房地產開發投資完成額隨著綿陽市的投資額逐年增加二增加，2014年增至新高，隨后回落，主要由于高庫存壓力影響和房屋新開工持續低迷，相對于其他用途的房產投資額，住宅的投資最大。

可見涪城區房屋銷售呈下降趨勢，商品房待售面積逐年上長，待售住宅面積積壓嚴重，待售1-3年的面積逐年累積，庫存加重，涪城區房地產去庫存任務嚴峻。

對涪城區居民的走訪調查，目的在于了解居民對購房消費的影響，通過隨機調查我們了解到，70%的被調查者年齡在25-40歲，綿陽本地居民占63.6%，在這409位被調查者中職業分別為高層管理人員（6%）、個體戶（25%）、普通職員（22%）、工人/農民（12%）、自由職業（16%）、其他（19%），58%的居民擁有自己的固定住房，70%以上的消費者認為購房成本、房地產發展前景以及政府的相關政策是影響其購房的最主要因素。

通過stata進行回歸操作，以“是否有固定住房（Fix）”、“購買商品房用途（Purpose）”、“是否承受購房壓力（Stress）”作為自變量分析了解對“商品房需求（Demand）”因變量的影響程度，表中報告了回歸結果。

從結果可看出，是否擁有固定住房對商品房的需求有著十分顯著負的影響，而對于消費者來說是否能夠承受購房壓力，對其商品房需求的影響就較為顯著，在10%的顯著水平下是顯著的，通過F檢驗，F統計量為7，p值為0.001，在5%的顯著水平下，三個自變量是聯合顯著的，也就是說三個自變量共同對商品房需求的影響是十分顯著的。

三、相關建議

1.大力發展綿陽市本地經濟，增加人民的收入

綿陽市有“科技城”之稱以及教育優勢比較突出，充分利用本地資源，如軍轉民的工業改革將技術優勢轉化為生產力，從而增加綿陽產品的競爭力；再者教育事業發達而吸引了大量的人口，對于本地的第三產業有很大的促進作用，充分利用該部分需求，減少庫存。

2.“政府+銀行+房地產開發商”模式

政府通過向當地的商業銀行等金融機構進行低息貸款或者以發行國債的方式籌集資金，購買庫存的商品房，從而以恰當的價格出售給商品房需求者，價差以政府補貼的方式實現，其取決于地方政府的財政穩定增長和銀行等金融機構的負債率控制合理，以及衡量去庫存成本的分割機制，決策出到底由誰為去庫存的損失兜底。

3.“以租養貸”模式

政府將購買的商品房出租給需求者，從而盤活閑置的資源，將租金進行銀行等金融機構本息的償還，從而提高資源的使用效率，減少庫存量。

4.鼓勵在城鎮首次購買住房的農民給予財政補貼和稅收減免

農民工是中國的一大“特色”，隨著思想觀念的轉變，該部分的需求不容小覷，但由于收入水平有限，應給予優惠政策。

5.引領房地產開發商降低房價

主要是形成以市場為途徑的去庫存的可預期的外部條件，通過現金流對開發商形成壓力，使其在明確的成本分擔制度中降價，減少不必要的稅收費用，從而降低房地產開發商去庫存的成本。

6.完善相關產權手續，加強房地產部門的監管

根據實際情況可知，商品房的售后手續不完善，使得買者對預期有所顧慮，不便于以后的交易，從而減少需求，不利于房地產的發展，嚴懲拖欠工人工資、資源閑置的行為，讓開發商不敢違約。

7.政府應因地制宜制定相應的政策

對房地產開發給予嚴格的監督和限制，減少不必要的供給，土地是唯一的供給因素，而地方政府可以從中獲得收入，要想降低土地供給，就得完善現有的稅收制度，平衡好中央與地方政府的分稅體制，從根本上抑制房價的快速上漲，從供給的角度減少庫存。

8.完善相關制度建設

完善相應的戶籍制度改革、農村土地制度改革，加強城市均等化建設，從而推動農民工在城鎮買房，加快勞動力的轉移，推動房地產的發展。

四、結語

綿陽市房地產市場的改革任重而道遠，它涉及制度、需求、供給側、勞動力供給等方方面面，是一個綜合性的問題，同時政府--市場這對關系也需要特別關注。增強政府的服務能力，逐漸深化制度這一軟件問題，強調市場的作用。除了因地制宜的采取措施外，讓居民買得起房，廣大農民工能在城市買房，在現有的經濟形勢下，也是值得關注且亟待解決的問題。

參考文獻：

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[3]謝逸楓.農民工進城“去庫存”要打“組合拳”[J].新經濟，2016，63（1）：39-41.

作者簡介：趙銳锃（1995-），男，漢族，四川綿竹人，西南科技大學經濟管理學院，在讀本科生，國際經濟與貿易專業。

蔣 艷（1996-），女，漢族，四川資陽人，西南科技大學經濟管理學院，在讀本科生，經濟學專業。

楊皓越（1996-），女，漢族，四川會理縣人，西南科技大學經濟管理學院，在讀本科生，經濟學專業。

基金項目：西南科技大學大學生創新基金項目資助，項目名稱：綿陽市房地產去庫存研究，項目編號：CX16-052。