略論不動產測繪

袁寶華+李昌兵+潘偉

作為不動產統一登記的重要技術支撐的不動產測繪，其成果一經不動產登記部門采用，將是建立不動產樓盤表和不動產電子登記簿的唯一依據，具有法律效力，同時也是不動產價格評估、財政稅收、房屋征收征用等方面的重要依據。

一、不動產測繪在不動產登記中的作用

1.地理空間位置的作用

不動產測繪為房屋、房屋用地、宗地等不動產有關信息提供了準確的、具有統一坐標系統的地理空間位置數據，包括各種數據成果、圖件。

2.法律法規方面的作用

不動產登記是依據《物權法》《土地管理法》《城市房地產管理法》《不動產暫行條例》等法律法規，不動產測繪成果作為不動產登記的必要材料，在《不動產暫行條例》等法律法規中都明確了不動產測繪成果作為初始登記、變更登記等的必備材料。不動產測繪成果一經采用，就具有法律效力，是不動產登記部門進行產權登記、轉移、分割以及處理產權糾紛的依據，是加強不動產管理、審查確權、頒發權利證書，保護權利人和相關利害關系人合法權益的重要依據。

3.社會服務方面的作用

不動產測繪提供的大量不動產簿冊、圖件等資料和地理空間位置信息等測繪成果，結合不動產權屬登記材料，能夠有效統計國有、集體、個人等性質的房屋數量，確定區域內的商品房、房改房、限價房、保障性住房等各種類型房屋的種類和數量，為國土、房管、規劃等部門全面掌握城鎮房屋的總數量、分布情況、人均面積、發展速度等指標提供依據，從而為更加合理地進行城鎮布局、土地出讓、城區改造、新區規劃和開發等方面提供數據支撐，同時也是進行城鎮化、房屋管理、土地供需研究等方面的重要基礎資料。

4.經濟發展方面的作用

不動產測繪提供的大量不動產簿冊、圖件等資料和地理空間位置信息為及時掌握城鎮房屋和土地的現狀和變化，理清國有、私人等各種性質的不動產數量、面積、產籍產權確認、檔案管理，有關房屋、土地統計提供了可靠的依據，是開展不動產經濟研究，合理配置區域資源，優化產業布局、人文居住環境等研究提供了堅實的基礎；同時這些不動產測繪形成的成果也為不動產評估、房屋征收、不動產開發交易，不動產抵押以及保險業務提供有效的數據支撐。

5.其他方面的作用

不動產測繪形成的不動產簿冊、圖件等資料和地理空間位置信息，可以為當前蓬勃發展的物聯網、智慧城市、智能社區提供大量的數據支持，從而更好促進這些行業的發展，促進產業升級，提高相關行業的服務水準，從而為建立環境優美、可持續發展的宜居城市起到良好的促進作用。

二、不動產測繪存在的問題及解決方案

1.標準規范

不動產測繪目前采用的規范標準主要是2000年頒布執行的《房產測量規范》、1994年頒布執行的《地籍測繪規范》等標準規程，這些規程對于技術快速發展的今天，已經出現了嚴重的滯后性，盡管部分省市已根據本地的實際情況，先后出臺了一些地方性的實施細則或規程，這些對于促進不動產測繪起到了一定的積極作用，但是對于全國范圍來說，會導致不動產測繪成果的差異性，影響了不動產測繪成果的通用性。因此，建議國家層面盡快開展有關規范標準的修訂進程，將各種新興的技術標準納入規范中；在省市級，應盡快修訂或出臺符合《地籍測繪規范》《房產測量規范》等標準規范的新的規程或細則，以利于指導各地實際的不動產測繪工作；在行業內，由各地不動產行政管理部門選擇長期從事不動產測繪工作、具有一定影響力的行業專家成立專家會審小組，對實際工作中出現的重大問題、具有爭議的內容進行技術指導、協調解決糾紛，研究出現的新情況、統一業務處理原則，為不動產從業人員提供技術指導、業務建議，從而避免質量爭議。

2.質量控制體系

根據2014年測繪資質分級標準的規定，甲級測繪資質單位應當通過ISO9000系列質量保證體系認證；乙級測繪資質單位應當通過ISO9000系列質量保證體系認證或者通過省級測繪地理信息行政主管部門考核；丙級測繪資質單位應當通過ISO9000系列質量保證體系認證或者設區的市級以上測繪地理信息行政主管部門考核；丁級測繪資質單位應當通過縣級以上測繪地理信息行政主管部門考核。不動產測繪單位應當積極主動加強測繪質量管理，依據ISO質量管理體系要求，根據不動產測繪生產實際，制定生產過程中的質量控制節點，因地制宜建立起具有不動產測繪特色的質量管理體系，并且持之以恒，堅持不懈做好質量管理工作，把好不動產測繪質量管理關，從而為不動產登記機構提供科學合理有效的正確數據。

3.從業人員素質

不動產測繪作為一個具有特色的測繪分支，其對從業人員的專業素質、技術水平、責任意識等方面有很高的要求，尤其是工作的責任心、細致性和法律意識以及對從業人員的職業道德，公平公正原則提出很高的要求。專業素質與技術水平落后，都會客觀造成測繪成果的質量問題；責任意識和工作不到位，都會導致嚴重的人為錯誤；不能在測繪過程中按照規范操作，堅持公平公正原則和足夠的法律意識，都會產生持久的不良影響。建議從高校開始，設立不動產測繪專業，培養具有法律意識、測繪技能、信息管理的復合型專業人才；不動產測繪企業要經常性參加和開展各種技能型的培訓和競賽；不動產登記機構應加強組織不動產測繪企業、從業人員進行法律意識、社會責任等的研討活動；行業培訓主管部門應組織不動產測繪研究、專業人員技術培訓等方面的工作；不動產從業人員應加強自身的學習與刻苦專研，不斷提升自己的法律意識、技術能力和職業道德水平。

4.空間基準

不動產測繪經過多年的發展，形成了多種空間基準下的測繪成果，這對不動產測繪成果的使用、不動產統一平臺的構建以及不動產測繪成果的共享、互聯互通都產生了不利影響。如房產測繪成果是基于1985國家坐標系統，地籍測繪成果則是1954北京坐標系統、1985、2000國家坐標系統或是在上述坐標系統下的地方坐標系統，高程系統也不盡統一。在國家明確要求推廣采用2000國家坐標系統的環境下，不動產登記機構應采取多種措施，盡快將各種坐標系統的成果統一轉換到2000國家坐標系統下，這樣不僅有利于測繪成果的適用，也有利于信息的共享和互聯互通，更有利于不動產統一平臺的建設和推進，也能促使不動產測繪成果能夠更好地服務于互聯網、智慧城市、智能社區等建設與發展。

5.市場化

不動產測繪經過多年的發展，已經形成了規模較大的市場。在國家提出的體制改革中，各地依據有關文件，開始了不動產測繪市場的市場化進程。在這一進程中，取得了良好的成效，但是部分地區存在著無序競爭，成果完整性、規范性、準確性差強人意，造成的后果是群體性的影響。因此在進行市場化的過程中，各地不動產主管部門應根據《測繪法》《不動產登記暫行條例》等有關法律法規，及時整合原相關部門測繪審核人員，組建新的不動產測繪審核部門，加強對不動產測繪成果的審核備案管理，加強對不動產測繪企業的監督備案和準入管理，加強對不動產從業人員資格的管理，從而實現事前、事中、事后的監管。不動產測繪單位應根據有關法律法規、誠信經營、公正生產，不受有關利益方的干擾，獨立自主開展不動產測繪工作，對不動產測繪成果終身負責制，同時要整體提高單位的技術水平，生產出高質量的不動產測繪產品。

三、結語

不動產測繪是一個十分重要的行業，是測繪大行業中一個具有自己特色的子項，其成果質量的好壞對不動產登記甚至對其他方面都將產生十分重要的作用，行業監管部門、不動產登記機構、不動產測繪單位、從業人員、學校等有關部門要加強聯動，采用多種措施加強對不動產測繪行業的扶持、管理、引導和研究，從而不斷提升不動產測繪行業的整體水平，為不動產統一登記，為社會提供更加優質高效的服務和高質量的技術成果。

王春敏/責任編輯