抵押合同被認定無效后如何糾正

某市登記機構詢問：我市中級人民法院在一起民事訴訟案件中做出判決，認定某單位為第三人擔保的抵押合同無效。現該判決書已發生法律效力，抵押人要求我單位注銷已辦理的抵押登記。但是法院在判決書中并沒有撤銷抵押登記，抵押權人也不愿意交出抵押登記證書。在這種情況下，我們是否可以受理？如果可以，應該用更正登記還是注銷登記？

金紹達：2010年，最高人民法院以法釋〔2010〕15號文頒發了《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》。其中第八條規定：“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議”。自2016年3月1日起施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》對此也做了類似的規定。因而，對已登記的抵押權，人民法院可以在民事訴訟中認定抵押合同無效。

無效的合同自始沒有法律效力，抵押合同被認定無效后，作為不動產物權登記的基礎已不再成立。因而，這一抵押事項不應再保留于不動產登記簿，當事人可以就此提出注銷登記申請。《不動產登記暫行條例》第三條所規定的登記種類包括了注銷登記和更正登記，更正登記是消除登記權利與真正權利不一致的狀態，利害關系人申請更正登記時要取得登記簿記載的權利人書面同意；而注銷登記是徹底地取消登記在冊的事項，并不一定要登記簿記載的權利人書面同意。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第二十八條在規定當事人可以申請辦理注銷登記的范圍時，也明確包括了“人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的”（第一款第四項）。因此，本例應當適用注銷登記。

《細則》第七十條在規定當事人申請抵押權注銷登記時應“持不動產登記證明、抵押權消滅的材料等必要材料”，如依此，應當提交不動產登記證明。然而，《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）在規定申請抵押權注銷登記應提交的材料時，又明確了“抵押權人單方申請注銷登記的，提交不動產登記證明；抵押人等當事人單方申請注銷登記的，提交證實抵押權已消滅的人民法院、仲裁委員會作出的生效法律文書”（《規范》14.4.3）。依此，則毋須提交不動產登記證明。

《細則》是行政規章，其效力本應優于《規范》。然而，在實踐中，當抵押合同被認定無效后，要求抵押人從抵押權人那里取得登記證明是難以做到的。況且，這一抵押權在實體上已經不能成立，登記機構予以注銷并無不當。因此，當抵押合同被人民法院認定無效后，抵押人單方申請抵押權注銷登記時，可以持生效的法律文書申請。在注銷登記后，登記證明無法收回的，按《細則》第二十三條規定公告作廢。

陳品祿/責任編輯