淺談物業管理早期介入

曹雅維

摘要：近年來，我國物業管理行業迅猛發展，但作為物業管理不可分割的物業早期介入未被引起足夠重視，本文從多個方面對物業早期介入的重要性和必要性進行了分析和闡述，并提出了一些意見和建議，希望能夠引起政府主管部門和相關行業的重視。

關鍵詞：物業管理；早期介入；意見；建議

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-00-01

隨著住房制度改革和城市建設熱潮的推動，我國物業管理行業迅猛發展。物業管理對改善居民生活環境，促進不動產保值增值，構建和諧社區起著重要的作用。但從目前我國物業管理行業的發展情況來看，物業管理僅僅作為房地產行業的服務終端，在房屋建成或投入使用后才交付物業企業。物業管理的首要環節——物業早期介入未被引起足夠的重視。

一、物業管理早期介入的含義

“物業管理早期介入”是指物業管理企業在接管物業之前，就參與物業的規劃設計和建設的過程，從業主（使用人）及物業管理的角度，提出一些合理化建議，使建成的物業最大限度地滿足業主（使用人）和物業管理的需求。

二、物業早期介入的重要性和必要性

一個物業項目的建設，大致分為“立項-建設-竣工-物業前期管理”幾個階段。從表面上看，物業管理是項目竣工驗收之后交付物業企業使用管理的階段。因此，物業管理企業只要在物業交付使用時介入即可。然而從多年實踐經驗來看，物業管理并非如此簡單。物業管理涉及面非常廣，時效性非常長，從環境綠化、通訊設施到水電安裝、電梯消防等等，從接管驗收到物業建筑終結，是一個非常繁雜的系統工程。 建設單位通過投資決策、規劃設計、施工建設形成物業，物業企業對其進行使用、維修、養護和管理。建設單位對物業進行的是硬件建設，物業企業對物業進行的是軟件管理，兩者雖有區別但又相互聯系，其目的都是為了滿足業主的需求，使建成的項目經濟效益最大化。 因此，物業早期介入無論是對建設單位還是物業企業、業主（使用人）都是非常重要和必要的。

（一）優化設計、完善細節

在實際工作中，由于建設單位、規化設計人員缺乏物業專業知識和管理經驗，甚至只是為了節約成本，使建成后的物業存在很多矛盾和漏洞，如停車位不足，園林綠化設計不合理，未配建物業用房等等，不僅影響了業主（使用人）的正常生活，還增加了物業管理的難度和強度。即使后期物業企業想盡辦法予以彌補，也很難彌補物業規劃設計階段的缺陷。如果物業企業早期介入，從業主（使用人）及日后管理的角度，對房屋設計和功能配置、設備選型和材料選用，公用設施配套等方面提出合理建議，不僅有利于物業企業的管理而且可以在最大程度上滿足業主（使用人）的需求。

（二）提高工程質量，維護三方益利

建設施工階段是整個物業項目的關健時期，建設單位把主要精力放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上。盡管建設單位的本意也是希望能夠保證工程質量，使建成的物業達到優良工程的目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視了對工程的全面監控。如：很多物業項目由于工程質量的缺陷，常常出現屋面漏水或者墻體裂縫等問題。物業企業通過早期介入，利用自身優勢，從全體業主利益出發，幫助建設單位加強工程質量，及時發現建設施工過程的缺陷，使工程質量問題在施工過程中及時得到解決。這樣不僅提升物業品質，更維護了建設單位、業主（使用人）以及物業企業三方利益。

（三）了解物業情況，為后期管理做好充分準備

物業企業通過早期介入，全過程的現場跟蹤，充分了解所管物業的相關情況，可以在日后的管理中做到心中有數，“對癥下藥”。同時，利用早期介入，物業企業能有事實、有根據、較準確地進行財務預算分析，制訂物業管理的服務方案、各項規章制度，開展人員招聘、崗位培訓，為物業移交后各項工作的順利開展作好充分準備。

（四）提升物業價值，促進房屋銷售

我國房地產業經過多年的發展，以抓建設為主的傳統已不再適應社會和市場的需求，一些有遠見的建設單位已逐漸轉變觀念，更注重綜合開發。他們需要物業早期介入，保證項目設計合理、質量優良。在銷售時，開發商與物業周密策劃，站在業主（使用人）的角度，制定出新穎、實用、合理的物業服務方案，以高品質、專業化的物業服務，贏得客戶，促進房屋銷售，實際中也收到了很好的市場回報。

三、對物業早期介入的一些意見和建議

（一）健全法律法規

隨著對物業管理早期介入的深入探索與研究，業內人士普遍認為物業管理早期介入越早越好，但目前我國現有的物業管理法律法規，對物業管理早期介入沒有明確的規定，未制定出相應的運作標準及程序。建議國家能盡早制定出臺相應的法律法規，使物業管理早期介入有法可依。

（二）轉變觀念、提高認識

我國物業管理起步較晚，對物業管理早期介入的觀念和認識還未轉變普及。一方面建設單位認識片面，急功近利，只顧及目前市場情況，不考慮市場發展、消費者需求等變化因素，認為早期介入只會增加投資成本，影響工作效率；另一方面物業企業認為早期介入無償投入，建設單位不付費，業主不會買單，且按相關法律法規要求，物業交付使用后，業主大會擁有“選聘物業服務企業的權利”，也就是說物業企業即使進行早期介入并不等于取得了管理權。種種原因使得建設單位與物業企業對早期介入的積極性、主動性不高，早期介入推進困難。因此，建設單位和物業企業均需轉變觀念，提高認識，足夠重視早期介入的實際意義。

（三）注重培養人才

物業管理早期介入需要經驗豐富、知識全面的物業管理專業人才，他們不僅要有豐富的管理經驗還要熟悉掌握設施設備的工作原理、操作方法、維修技能。就目前情況來說早期介入專業人才相對缺乏，很難達到預期效果。因此，無論是建設單位還是物業企業都應高度重視，積極地通過多渠道、多形式的方式培養人才，才能將早期介入工作有效開展。

綜上所述，物業早期介入是非常重要和必要的，但在實際中存在不少困難，只有積極采取應對之策，才能使早期介入有效落實，推進物業管理市場健康發展。