政府與市場的法律界碑

梅士俠

摘要：市場經濟運行到今天充分說明了其形成和發展的過程也是市場和政府這兩種資源配置方式博弈的過程，兩者在對市場經濟發揮著不同的作用的同時又不可避免地存在失靈的情況，這就需要我們把兩者結合起來，發揮所長，補給所短，共同促進經濟的平穩運行。政府與市場的這種關系在房地產市場上就表現為房價在價值規律的作用下一路上漲，政府出于穩定社會、保障民生的目的，出臺了各種調控措施對房價進行調控，以求實現政治效果、經濟效果與社會效果的統一。但是基于“經濟人”和“政府俘獲”的理論，政府又可能在調控中存在私利，此時就需要對政府的力量進行一定程度上監督與制約，使政府和市場能夠互補缺陷、互相促進。本文的研究最主要的就是根據政府與市場在房地產市場上的博弈來探尋房地產價格的秘密。

關鍵詞：房地產價格；市場失靈；政府俘獲；博弈

中圖分類號：DF438 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-0-02

一、政府與市場的關系

盧梭認為“政府是臣民與主權者之間所建立的一個中間體，它負責執行法律并維護社會的以及政府的自由。”由以上界定可知政府是國家進行經濟管理和政治統治的工具。市場是社會分工和商品經濟發展到一定程度的產物，是社會資源的主要配置者，發揮著調節經濟活動的作用。在高度發達的市場經濟中各種商品和服務在價值規律的作用下自由的流動。

經濟學的歷史性話題就是市場自由與政府干預。亞當斯密認為市場這只“看不見的手”可以自發調節以實現資源配置的最優化；凱恩斯則主張通過“看的見的手”來干預市場；被譽為“公共選擇理論之父”的詹姆斯·布坎南認為“市場的缺陷并非把問題轉交給政府處理的充分條件，政府也存在著與市場缺陷嚴重性程度一樣的缺陷”。以上種種爭論都是圍繞著政府與市場的關系展開的。黨的十八屆三中全會指出要使市場在資源配置中起決定性作用，同時也要更好的發揮政府的調節作用。為了給市場創造一個充分活動的空間，我們首先應該建立一個法治政府，厘定政府權力的邊界，使政府不越位、不缺位、做到位。其次也應注意到市場經濟不是無政府經濟，市場不僅會在調節收入分配、提供公共物品等方面存在失靈，而且市場機制作用的發揮也需要一定的制度條件，我們需要發揮政府在彌補市場失靈、優化公共服務、完善市場體系等方面的作用。

二、房地產價格的特征

房地產市場的核心問題就是房地產價格。該價格具有以下特征：1.是過程價格與即時價格的統一，過程價格屬性表現在房地產價值的形成過程中，即時價格屬性體現在房地產價格由于受市場供求關系等因素的影響而高于其實際價值的情形中。2.價格雙軌制，國家在房地產價格上對高收入者由市場來調節供求，對中低收入者會實行不同程度的住房保障政策。3.國家的高調控性，居住是人類的基本生活需要，過高的房價不僅會削弱人民的“幸福感”，還會引出社會公平、人權保障、國家安定等一系列政治問題，所以面臨漲勢迅猛的房價，國家必須采取有效的宏觀調控政策以求消除房產泡沫。

三、市場因素對房地產價格的影響

市場經濟條件下，資源可以通過在市場中自由競爭和交換實現配置，房地產作為一種稀缺資源有著自己的客觀規律，房地產價格更多的如同其他普通商品的價格一樣是由價值決定，并受供求關系的影響。市場因素對房地產價格的影響體現在以下幾個方面：1.成本因素，主要是土地價格，地價是房地產成本的重要組成部分，通貨膨脹的形勢下，物價大幅度上漲，房地產市場所需的建筑材料等的價格也一路上漲，由此催生出了房地產價格的高漲。2.經濟因素，如國內外經濟形勢、國民經濟發展水平、居民收入水平、恩格爾系數、房地產開發投資額等。3.社會因素，包括人口增長率，城鎮化率等。龐大的人口基數給中國帶來了巨大的人口紅利，房地產作為生活之必需品，理所當然的成為了幸運兒。然而在我國房地產市場卻是一個不完全競爭的市場，會存在價格壟斷、外部性和信息不對稱等情況，使價格偏離均衡點，導致市場失靈。

四、政府因素對房地產價格的影響

房價是目前全社會關注的一個熱點問題。在這個問題上，近幾年來有很多的爭論，很多人都希望政府能夠進行宏觀調控把房價降下來，安居才能樂業，房子關乎每個人的切身利益。同時房地產市場的健康發展關系金融安全、關系經濟平穩、關系黨和政府的執政為民形象。如果任由其隨著市場的調節而發展，就會出現房地產泡沫，就會對整個國民經濟的健康發展造成潛在的威脅，與普通商品相比房地產價格受更多方面因素的影響，受國家調控的力度更大。1.土地因素，地價是房地產成本的重要組成部分，在我國地的所有權是屬于國家和集體的，不允許私下交易，國家對土地的用途進行管制，通過調控土地價格、供應總量、結構等有效地作用于房地產價格，從而實現房地產市場的既定目標。2.金融杠桿因素，這里的金融杠桿主要包括貨幣的供應量、利率、匯率等。貨幣供應量以及M2增速的影響主要表現為在過去10年貨幣供應量高增長但CPI漲幅不大的情況下，投資者更多的選擇在土地、礦產、黃金、珠寶、藝術品、古玩等相對稀缺的實物投資品上進行投資，而對于銀行儲蓄、債券、A股B股等，則盡量避免投資。利率因素的影響表現在：房地產行業的各個環節都離不開金融業的支持，信貸總規模的大小、利率水平的高低、貸款方式是否靈活多變都會影響房地產市場，是政府調控房地產市場的重要手段。3.稅收因素，房地產稅收是政府于預房地產經濟活動一種重要政策工具，在引導房地產發展、實現社會財富的公平分配方面具有獨特的功能。當前國內房地產稅收體系中主要包括房產稅等11個稅種，可以說，房地產業的高賦稅對房價的影響是巨大的。4.政策性因素，房地產價格關乎千家萬戶，政府自2003年起就做了很多努力，采取很多的措施來對房地產價格進行調節。從國民經濟的支柱產業到“新國八條”，再到“國五條”以及限購政策，十幾年來樓市調控政策從未間斷。總體來看，從“穩定房價”到“遏制房價”再到“嚴控房價”的政策變化，代表了國家對房地產市場漸趨強硬的治理姿態。

五、在房地產行業中充分發揮市場與政府的雙重作用

筆者認為，在房地產市場上我們應該堅持“市場出效率、政府保公平”的原則。因為理性人假設及政府俘獲理論表明，市場與政府在配置資源的過程中都會存在失靈的情況，市場調節不能實現公平的目標，政府管制會謀取私利。房地產作為商品的一種，其價格當然是由價值決定的，在房地產價格的形成中主要是把政府定好位，要明確政府提供規則僅有兩個目的：界定和保護產權、降低交易成本。政府應重點做到以下方面：1.給予房地產市場一定程度的自由度，盡量避免直接進行行政干預。2.注重在市場的宏觀層面進行調控，而不是在具體的細枝末節上親力親為。運用好稅收、利率以及土地政策等經濟杠桿加以調控，穩定房地產的價格。3.加大安居工程的建設力度、加快棚戶區的改造。對這兩項工作在資金、土地以及稅收上，都要給予優惠。鼓勵居民購買中小套型和中低價位房屋。4.破除以房價養政績的思維，將從房地產市場中獲取的收益用于保障房建設。5.房地產的建設除了公共設施之外，要交由市場來解決，減少政府指定施工者，消除尋租機會。6.通過公開房產信息等消除房地產市場的腐敗、投機炒作行為。7.與價格干預和調控相比，政府更重要的職責在于深入調查研究，統籌考慮各方面的情況，分析價格變化，及時發現投機苗頭，提前采取應對措施。8..維護房地產市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法犯罪行為。9.增加中央政府與地方政府、地方政府與地方政府之間的協調性，避免出現“上有政策、下有對策”的情形出現。同時要加強政策制定的統一性和系統性，避免“熱一時，限一時”的情形。

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