房地產建設項目成本管理存在的問題及控制措施探析

李之奇

【摘要】：房地產企業(yè)如何在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢，其成本管理水平是關鍵內容之一。成本管理是房地產企業(yè)的重要管理活動之一，成本管理的好壞直接影響到房地產企業(yè)的經濟效益和市場競爭力。當前的市場經濟環(huán)境下，競爭激烈，房地產企業(yè)的投資收益空間越發(fā)縮小，控制過程的成本，實現項目運營降本，最大限度提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作的難點和重點。本文從對房地產企業(yè)的成本管理中存在的問題進行分析，并提出相應對策。

【關鍵詞】：房地產；成本管理；問題與對策

1、房地產建設項目成本管理存在的問題

1.1項目決策階段存在的問題

項目決策通常是房地產企業(yè)較為重視的，在決策之前通常要求制定出可行性

的研究報告，有些企業(yè)單方面重視報告的實行，以便獲得更多的項目籌集資金，這種決策方式具有一定的投機性，會給企業(yè)帶來較大的風險。除此之外，部房地產企業(yè)沒有設立專門的策劃部門，缺乏相關的專業(yè)人才，以及對市場的調查力度不夠，影響決策的科學性。

1.2項目設計規(guī)劃存在的問題

房地產企業(yè)在設計階段，大部分重視的還是設計費用的控制，但是忽略項目的成本控制以及設計單位的實際能力水平。此外較為突出的問題包括：一是房地產企業(yè)沒有規(guī)范設計任務書，對于成本沒有提出明確的要求，導致無形成本增加；二是招標制度沒有得到落實，部分企業(yè)過分強調海外的設計，往往忽略客戶的實際需求。

1.3項目建設存在的問題

房地產企業(yè)在進行項目招標過程中通常會出現熟人項目工程以及其他利益相關聯工程，一方面嚴重損害招標工作的公平性，另一方面使得房地產企業(yè)的成本增高，不利于企業(yè)的發(fā)展。現場簽證制度缺乏完善，企業(yè)在進行成本控制時會面臨較大的難度。項目進行時，會面臨一系列不確定的問題，比如項目返工、停工、工期拖長等，給企業(yè)帶來巨大的成本負擔。

1.4項目完工階段存在的問題

對于部分房地產而言，在項目完工之后，通常只是關注項目工期、項目質量以及項目結算等內容，但是對于工程款項的計價標準、計價依據、結算方法缺乏一定的重視力度，導致雙方建立的合同只是流于形式，成為口頭合同，缺乏一定的法律保障。承包單位為了獲得一定的經濟補償通常拖慢結算的進度，不利于結算工作的順利高效進行。

1.5成品營銷階段存在的問題

房地產企業(yè)營銷的成功與否直接關乎到企業(yè)的收益，但是眾多企業(yè)的營銷措施并不是特別到位，出現諸多問題。一般來說，房地產企業(yè)項目的推廣應該貫穿項目的整個過程，每一個環(huán)節(jié)都需要采取階段性的營銷方法但是眾多企業(yè)都是在項目前和項目完工后進行營銷，營銷方案未完善，并且有些企業(yè)隨意實施銷售計劃，沒有進行實地調查分析，最終使得銷售計劃沒有發(fā)揮出應有的作用，沒有達到營銷預期的結果。

2、控制房地產建設項目成本的有效措施

2.1針對決策階段存在問題的措施

房地產企業(yè)在進行項目開發(fā)之前，首先應當對項目實施地點土地費用進行科學地評估，綜合考慮自身的費用承受額度以及項目完成之后所帶來的收益。房地產企業(yè)在進行土地競拍之前，應該制定關于項目未來的銷售預測以及項目建設成本方案等，通過數據分析計算出企業(yè)所能夠承受的價格底線，實現企業(yè)控制土地成本的目的。嚴格控制土地增值稅，自國家實行營改增以來，對于房地產企業(yè)的要求越來越高，房地產企業(yè)需要積極采取應對措施保障企業(yè)的收益。

2.2針對設計規(guī)劃階段存在問題的措施

房地產企業(yè)若在設計招標這一環(huán)節(jié)上保證高效性，可以大大減少企業(yè)的成本，同時還能實現預期的招標結果。房地產企業(yè)進行向社會招標可以采取網絡新媒體技術進行公開招標，吸引更多更優(yōu)秀的設計單位前來合作，在眾多方案中可以篩選出更加優(yōu)秀合理的方案，不僅實現招標的預期目標，還可以極大控制房地產企業(yè)的成本，使得企業(yè)獲得更大的經濟效益。

2.3針對建設階段存在問題的措施

合理科學選擇施工單位，對于房地產企業(yè)而言，項目的投資是十分巨

大的，這就對房地產企業(yè)的決策能力提出了較高的要求，科學合理的選出施工單位是十分重要的，房地產企業(yè)需要綜合考慮施工單位的能力水平，其中主要考慮的是施工單位進行施工所需要的費用、技術是否達標、信譽是否良好，以及其他方面是否達到相關的要求。除此之外房地產企業(yè)在向社會進行公開招標的時候，應該指定相關的招標文件，并對招標的施工企業(yè)進行嚴格的審核篩選，綜合考慮各方面的條件，選出最合適的招標施工企業(yè)，并以文件形式向社會公開。

2.4針對完工階段存在問題的措施

首先，加大對審核人員能力的培訓力度，促使其綜合素質的提高。在項目的完成階段，項目審核工作是一項十分繁重的任務。審計人員自身的責任意識需要提高，企業(yè)可以定期開展思想教育活動，提升審計人員的責任意識。同時審計人員的專業(yè)知識水平需要提高，企業(yè)可以從人才引進源頭以及后期培訓兩方面進行控制：從人才引進源頭角度考慮，企業(yè)在招收人才時，應適當提升標準，綜合考核招聘人員的專業(yè)知識和技術水平；培養(yǎng)全方面的人才，以此來適應房地產企業(yè)建設項目審核工作的需要。

2.5針對營銷階段存在問題的措施

在項目建設的初期，一套完整的營銷方案就應該出臺。房地產企業(yè)必須根據建設施工地點的實際情況，做出科學合理的市場調研，使得營銷方案得到不斷完善。同時，在項目的建成階段，房地產企業(yè)應當綜合分析房產的市場銷售的實際情況，做出客戶分析以及細致的市場劃分，以便解決房地產企業(yè)營銷階段存在的問題，實現企業(yè)經濟的增長。

結束語

現階段，中國房地產企業(yè)競爭日益加劇，止地招拍掛價格連番上漲，建材、人工等價格也不斷飄升，這使得房地產企業(yè)的利潤空間正不斷被高昂的成本侵蝕，利潤率逐步縮小。通過對現階段房地產成本管理問題的探討、深挖，分析導致問題發(fā)生的各類因素，從而通過姐織管理、管理創(chuàng)新等方面尋求解決問題的辦法，保障企業(yè)利潤，加大增加房地產企業(yè)抗風險能力。

【參考文獻】：

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