房地產開發企業項目管理與成本控制研究

朱博涵

【摘要】：房地產企業如何在激烈的市場競爭中取得優勢，其成本管理水平是關鍵內容之一。成本管理是房地產企業的重要管理活動之一，成本管理的好壞直接影響到房地產企業的經濟效益和市場競爭力。當前的市場經濟環境下，競爭激烈，房地產企業的投資收益空間越發縮小，控制過程的成本，實現項目運營降本，最大限度提高企業的投資開發收益，這是很多房地產開發企業必須重視的問題，也是工作的難點和重點。本文從房地產企業實行成本管理的必要性出發，對房地產企業的成本管理中存在的問題進行分析，并提出相應對策。

【關鍵詞】：房地產；成本管理；問題與對策

1、房地產成本管理特點

房地產開發成本是指在房地產開發過程中所發生的各項費用，包括土地購置費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套費以及開發間接費等。其特點如下：第一，房地產開發是一種生產性建設項目總投資。生產性建設項目總投資包含建設投資、建設期利息、和流動資金蘭個部分；非生產性建設項目總投資包括建設投資和建設期利息兩部分。第二，開發成本內容復雜。成本項目從實物形態上，很難劃定其支出的界線。由于各個地塊所處環境不同，使得項目開發的前期工程費、征地補償費、拆遷安置費等都無法有一個統一標準，而管理的水平的高低、對政策的利用程度、對機會的把握及公共關系的處理等因素，都會造成成本的增減。

2、房地產企業實行成本管理的必要性

首先，房地產企業實行成本管理是其生存和發展的重要保障任何企業首先要解決的問題就是要在充滿競爭的市場中生存下去，然后再謀求發展，當然房地產企業也不會例外。其次，房地產企業實行成本管理是在市場競爭中取勝的關鍵房地產企業的外部壓力主要來自于日益激烈的市場競爭。最后，房地產企業實行成本管理可以提高企業的經營管理水平成本管理的指標是綜合性很強的經濟指標，企業的各項工作的好壞最終都能在成本指標的高低上體現出來。

3存在的問題

3.1決策階段的成本控制得不到應有的重視

萬事開頭難，決策是項目管理的起點，對項目起著至關重要的作用，影響著整個項目的成本控制，決定著項目的成敗。決策主要是在對投資進行估算的基礎之上形成項目策劃書，為管理層進行投資決策提供判斷依據。近年來，我國房地產行業一直處于賣方市場，需求遠遠大于供給，房地產企業獲取高額的利潤相對容易，決策階段的成本控制根本就無法得到企業的足夠重視。

3.2計劃和管理得不到重視，無法準確控制成本

計劃一直以來在房地產開發企業都沒有得到足夠的認識。大部分房地產開發企業只注眼前的利益，專注于獲取高額的利潤，對企業的長期發展缺乏規劃。沒有計劃就沒有規劃，房地產企業的生產經營處于“斷層”的狀態。忽視對管理的控制，必將導致管理活動的無序性與無效性，企業的資源也無法發揮其最大的效用。這也導致了成本無法可靠計算，進一步影響了成本的控制。

3.3房地產開發項目成本控制方法落后

房地產開發企業現存的成本核算方式，主要是最終階段也就是

工程竣工之后，依據財務部門的決算報告，對成本進行核算。在這種成本管理方式之下，經營過程中出現的大量數據信息無法得到有效的收集、傳遞、處理與儲存。較多的房地產開發企業成本控制方面還沿用傳統的事前預算，事中勘驗核定、事后驗收結算的傳統模式，管理工具也較為粗放，成本造價部門的工作標準、方法也不夠精細，導致了成本控制本身的質量弱化。

3.4竣工匯總時難以做好項目總結、分析工作

現存的房地產開發企業中，很多中小型房地產開發企業及建設單位項目管理組織架構不固定，存在很多有待改善的地方。項目完成后，沒有采取措施總結與分析項目實施過程中存在的問題與經驗，不僅如此，也缺乏配套的項目成本效績考評制度。大多數企業仍采用粗放的管理方式，項目管理水平無法得到有效的提高，也不能很好地積累管理經驗。

4、解決方法

4.1成本控制應該貫穿房地產開發項目的全部階段

房地產開發項目全過程包括：投資決策階段、設計階段、招標階段、施工階段、竣工驗收階段、經營使用期。房地產開發企業的成本控制應當是全過程的控制，決策階段就是對成本進行控制的起點。但是在全面控制的同時，也應當區分重點，由于不同階段影響成本控制的程度不同，按照重點控制原則，所以還要對重要階段進行重點成本控制。

4.2完善成本管理制度、明確管理目標

首先，逐步建立健全成本控制管理制度，提高全體員工對成本控制管理的認識，明確每個人的責任，使得管理模式更加科學、規范。其次，制定成本控制管理目標。在項目建設的開始階段，結合項目開發的具體情況，針對項目建設開發的不同特點，投資定位及相關影響因素等制定相應的目標成本和目標收益。在經過詳細的調查研究的基礎上，盡可能地使目標成本具體化。最后，將成本預算系統化并編制成冊，以利于在實施的過程進行核查和控制，提高成本控制的效果。

4.3逐步建立與完善成本控制體系

正確合理的流程程序，嚴格規范開發流程，減少不合理不規范操作的行為發生的可能性。要想建立完善的成本控制體系，必須有一套完備的制度流程作為支撐。成本互控體系實質上就是一種控制機制，其主要內涵是形成以成本控制部門為主，工程管理部門與財務管理部門之間相互監督的制度。這種體系可以確保更好的開展成本管理基礎工作，為更好地對成本進行管理提供了支撐。同時，房地產開發企業還應該做好統籌管理，將管理范圍涵蓋進度、質量與成本三個方面，從更加全面的角度對成本進行管理。

4.4在項目結束時，及時進行總結與分析

總結與分析能夠發現項目管理過程中出現的問題，及時采取措施進行改進。管理水平也可以得到有效的提高，并且為下步的管理積累足夠的經驗。

結束語

綜上所述，通過對現階段房地產成本管理問題的探討、深挖，分析導致問題發生的各類因素，從而通過姐織管理、管理創新等方面尋求解決問題的辦法，保障企業利潤，加大增加房地產企業抗風險能力。

【參考文獻】：

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