房產眾籌現狀及發展前景法律問題初探

唐冰欣　王夢君

摘要 在“互聯網+”的背景下，房產眾籌作為一種新型融資模式發展迅速。國內房產眾籌項目數量眾多，模式多元化，涉足房產企業不斷增多，項目涉及范圍不斷擴大，但總體規模相對較少。房產眾籌迅速發展的背后存在諸多法律風險、信用風險。文章通過收集整理現有數據，對我國房產眾籌現狀進行梳理，分析房產眾籌項目涉及的法律問題，以期更好地發揮其作用。

關鍵詞 房產眾籌 運行模式 產品房產眾籌 股權房產眾籌

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.12.330

自2014年3月4日在中關村募集的“滄州眾籌建房項目”開始，房產眾籌在我國開始了爆發式發展。在房產眾籌爆發式發展的背后，其實是房地產行業的整體下滑。國家統計局發布的《2014年1-11月份全國房地產開發和銷售情況》數據顯示：1-11月份，商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份擴大0.4個百分點。其中，住宅銷售面積下降10.0%，辦公樓銷售面積下降9.2%，商業營業用房銷售面積增長7.1%。商品房銷售額64481億元，下降7.8%。其中，住宅銷售額下降9.7%，辦公樓銷售額下降20.9%，商業營業用房銷售額增長7.2%。。房地產行業銷售情況整體下滑，開發商資金回籠困難；而市面上房源價格居高不下，房地產市場供求關系愈發失衡，房地產行業如何降低庫存房產、解決融資問題已迫在眉睫。

與此同時，中央政府發布各項指導意見，大力推動“互聯網+”行業，支持互聯網金融發展，在政府支持以及商業判斷的背景下，國內各大房地產商紛紛與互聯網金融機構合作，推出房產眾籌項目。

一、房產眾籌的界定

房產眾籌起源于美國，在《Jumpstart Our Business StartupsAct》出臺的背景下，2012年初由Fundfise網站率先將眾籌方式引入房地產行業，在華盛頓地區發起房產眾籌項目。目前，Fund-rise公司與RealtyMogul公司是美國最知名的房產眾籌公司，根據兩家網站頁面信息顯示，僅該兩家公司發起投資的房產眾籌項目累計價值已達50億美金。

眾籌一詞本是舶來品，譯自英文“Crowdfunding”，是指一群人出于利或非營利的目的，通過互聯網平臺為特定項目或公司提供資金支持。眾籌是一種“眾包”（Crowdsourcing）和“替代性金融”（Altemalive Finance）。眾包是互聯網概念，是指通過網絡在大量人群中征集服務、技術、知識、金錢等，積少成多。因此，眾籌的本質可以視為針對資金的眾包。替代性金融是相對傳統金融方式而言，是指在傳統金融體系以外的融資方式和渠道，例如通過網絡融資、P2P金融。房產眾籌，簡單地說就是將眾籌這一融資方式運用到房地產行業，包括相關物業權益。根據上述解釋，房產眾籌是指通過互聯網形式面向大眾公開進行的與房產項目相關的投融資行為，從目前國內實踐來看眾籌標的主要集中在城市商業住房房產、營業性房產以及相關物業管理權利。

對于眾籌的分類，以投資回報形式為標準，可分為四類：公益型眾籌、產品型眾籌、借貸型眾籌和股權型眾籌。但是具體到房產眾籌的分類，理論尚未形成統一，實踐中更是紛繁蕪雜。筆者借鑒眾籌分類標準，并結合房產眾籌項目，認為房產眾籌可以劃分為以下三種類型：產品型房產眾籌、借貸型房產眾籌和股權型房產眾籌。我國房產眾籌發展時間較短，各大眾籌平臺對于房產眾籌的模式尚處于摸索階段，因此市場上出現許多利用眾籌噱頭進行房產營銷的項目。例如京東金融的“屋莫愁項目”，眾籌支持者支持2萬元，以獲得購房優惠5萬的資格；萬科地產在廣州進行的眾籌拍賣項目，將拍得資金作為收益一次性回報給消費者。而上述項目均是將眾籌模式簡單的運用至房產營銷環節，并沒有進行本質上的金融創新，并不是本文所討論的房產眾籌。

以法律視角觀之，產品型房產眾籌，指面向潛在購房者募集資金用于房產開發、建設，待房產項目竣工后向支持者交付房屋的眾籌方式。支持者的目的是為了獲取房產本身，因此通常會與發起人圍繞“購房”這一將來行為簽訂合同。二者之間的權利義務關系應受合同法、城市房地產管理法、商品房預售管理辦法等相關法律法規的調整。

相對而言，借貸型房產眾籌與股權型房產眾籌的投資性更加明顯。借貸型房產眾籌中支持者與發起人之間是債權債務關系，支持者提供資金目的是為獲得利息回報；股權型房產眾籌中，支持者提供資金獲得發起人的股權或股權份額，以期將來能夠獲得股權增值或公司分紅。實踐中最常見的為產品型房產眾籌與股權型房產眾籌。

二、我國房產眾籌行業發展現狀分析

（一）國家政氛風向

房產眾籌迅速發展的原因之一是國家政策方向的日趨明朗化。2015年3月，國務院發布“關于深化體制機制改革加快實施創新驅動發展戰略若干意見”中，提出在我國開展股權眾籌試點工作。2015年5月1日，國務院發布《國務院關于進一步做好新形勢下就業創業工作的意見》中肯定了互聯網金融為拓寬創業投融資渠道所起的積極作用，鼓勵開展股權眾籌融資試點，積極探索和規范發展互聯網金融，促進大眾創業。2015年6月16日，國務院發布《關于大力推進大眾創業萬眾創新若干政策措施的意見》，指出支持互聯網金融發展，引導和鼓勵眾籌平臺規范發展。2015年7月4日，國務院發布《國務院關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見》，其中出現“互聯網金融”這個關鍵詞共15次，并且還強調要促進互聯網金融健康發展，培育一批具有行業影響力的互聯網金融創新型企業。2014年12月19日，中國證券業協會發布《私募股權眾籌融資管理辦法（試行）征求意見稿》（以下簡稱私募股權眾籌征求意見稿），該意見稿對股權眾籌的性質、股權眾籌平臺定位、投資者保護等方面做出了相關規定；2015年1月，八家股權眾籌互聯網企業成為證券業協會的認證會員。這標志著眾籌行業，尤其是股權眾籌被納入監管體制內，并逐步進入正軌發展階段。

（二）國內房產眾籌現狀

我國房產眾籌發展時間雖然不長，但是發展十分迅速，截至2016年2月，共有34家眾籌平臺開展房產眾籌項目。在這些平臺中，有些是專門從事房產眾籌項目的平臺，如中籌金網、平安好房網、房金所等平臺；也有綜合性眾籌平臺，即房產眾籌只是平臺眾多業務類型之一，如京東眾籌、蘇寧眾籌。房產眾籌總項目共計330個，實際眾籌資金65166.53萬元。其中，在上線的眾籌項目中，成功眾籌項目265個，占總項目數的80.3%，項目平均融資金額為245.9萬元；正在進行項目37個，占總項目數的11.21%，目前合計實際融資金額306.79萬元；宣告失敗項目28個，占總項目數的8.48%。由此可以看出，房產眾籌項目的成功率較高，項目平均融資金額較低。

另外，基于眾籌融資的“眾包性”特征，房產眾籌項目的支持金額較小，即投資人投資項目的門檻較低。根據網絡資料，在可采集數據的229個眾籌項目中，投資者支持項目金額分布如下：

（三）典型房產眾籌項目

1.產品型典型項目：

2014年3月至今，產品型房產眾籌主要有一下四例：中關村“滄州建房”、南京樂居眾籌項目、平安好房&碧桂園上海嘉定項目、萬通&眾籌網眾籌筑屋項目。以南京樂居眾籌項目為例，該項目由樂居南京股權投資基金管理有限公司設計發布，面向特定人群發布信息，有意向的眾籌參與者需參與項目相關活動，確定成為支持者后，與平臺方共同商討項目選址、價格等相關具體問題。待參與人數達標后，開始拍地。拍地成功，參與者交納首付款并簽訂購房協議，平臺設立房地產投資基金，將眾籌融資投入該基金中，同時平臺尋找房地產開發商代建房屋，運用房地產投資基金投資標的房屋。

產品型房產眾籌的受眾主要是潛在購房者，募集資金用于房屋開發、建設，從而最終實現向眾籌支持者支付房屋的目標，其設計理念更貼合房產“眾籌”概念的本質。不過從實際情況來看，國內踐行產品型房產眾籌模式的案例并不多，實踐難度較高，尚未有成功案例的出現，這是由我國當前房產行業的市場環境和復雜的業務流程決定的。

2.股權型典型項目：

股權型房產眾籌是目前我國實踐中比較常見的房產眾籌類型之一，以平安好房網為例，截至2016年9月，平安好房眾籌板塊共上線15個，其中國外項目有4個，股權型眾籌模式主要集中在國外的幾個項目中。

以平安好房網新西蘭項目為例，該項目最終認購時間為2015年5月5日24點，認購份數大于或等于20份，項目宣告成功。項目成立后，由眾籌發起方負責協助全部眾籌參與者在新西蘭注冊公司（以下簡稱“A公司”）以購買眾籌標的房產，眾籌參與者持有眾籌產品份額對應A公司相應的股權份額（1份眾籌產品對應A公司5%的股權），眾籌參與者共同作為A公司的全資股東。A公司簽署購房文件并辦理相關購房手續，眾籌標的房產的唯一產權方為A公司，眾籌參與者通過持有A公司的股權從而獲得眾籌標的房產相應的產權份額。與此同時平臺尋找開發商負責標的房產的開發和管理，項目最終獲得的收益可包括租金或出售所得，由眾籌參與人按比例共享收益。

三、房產眾籌的法律問題分析

在不同投資回報形式的作用下，不同類型的房產眾籌顯現出不同的法律風險。具體來說，產品型房產眾籌主要體現在涉嫌違反房屋預售規定，股權型房產眾籌主要體現在涉嫌擅自發行股票。

（一）產品型房產眾籌的法律問題分析

產品型房產眾籌的是以“房產”為回報形式的眾籌，眾籌支持的最終目的是獲得“房產”這一事物，獲得產品消費。消費在經濟學概念中，是指利用社會產品來滿足人們需要的過程。投資是指特定經濟主體為了在未來可預見的時期內獲得收益或是資金增值，在一定時期內向一定領域投放資金或實物的經濟行為。因此，投資和消費的區別在于：投資是為了獲得收益或資金增值；消費是通過使用事物來滿足需求，購買價格是否打折毫無影響。產品型房產重消費輕投資的特性，使其在實踐過程中主要存在以下法律風險：第一合同違約與欺詐的風險；第二違反房屋預售規定的風險；第三非法集資建房的風險。限于篇幅問題，本文著重討論違反房屋預售規定的風險。

產品型房產眾籌巧妙的利用了眾籌模式而提前鎖定未來購房者，與傳統房屋銷售相比“預售”時間點更提前，但是房屋不是一般生活用品，我國房地產相關法律對商品房預售有嚴格的規定。房地產項目在完全交付使用之前大體要經歷五個階段，分別是立項階段、施工階段、驗收階段、銷售及交付階段，每個階段又要經過不同的上級主管部分獲得相應的行政許可后方能繼續下一階段的工作。例如在立項階段，開發商取得《國有土地使用權證》后，須向規劃局申請《建設用地規劃許可證》；在項目設計階段，須向規劃局申請《建設工程規劃許可證》；在銷售階段開發商須向房地產管理局申請《預售許可證》和《銷售許可證》。

就實踐來看，目前絕大部分產品型房產眾籌在網上發起眾籌時還處在立項階段，既未獲得建設工程規劃許可證，開發建設的資金投入也未達規定的標準，那么是否違反了我國《城市房地產管理法》第45條有關規定？以南京樂居眾籌為例，拍地成功后，支持者需交納最低30%的“首付”并簽訂購房協議，然后再由樂居眾籌需找開發商代理建房。從支持者交納“首付”行為的本質來看，該筆資金是對建成后房屋的提前預定，并將在今后的購房階段抵充房款，也就是說在眾籌籌集的資金實質是提前支付的購房價款，而此時的樂居眾籌、開發商均未獲得商品房預售資格，明顯違反了我國商品房預售方面的規定。即使像廣州萬科城眾籌這類預售型房產眾籌，將房屋預售行為包裝成后期買房優惠權利，仍然很難認定其符合商品房預售規則。

（二）股權型房產眾籌的法律問題分析

我國現行《證券法》第10條第一款明確確立了證券公開發行必須報經有關部門審核；第13條規定了公開發行股票的條件。在一系列規定的前提下，發行人如果想要避開繁瑣的審核程序，或者發行人不能滿足公開發行的條件，就只能采取“非公開發行”的方式。在“私募股權眾籌征求意見稿”聲明中，協會認為，選擇股權眾籌進行融資的中小微企業一般不符合現行公開發行核準的條件，因此股權眾籌融資只能采取非公開發行；股權眾籌平臺只能向實名注冊用戶推薦項目信息，不得進行公開宣傳、推介或勸誘。無論是從現有法律制度分析得出的結論，還是征求意見稿中的規定，均要求股權眾籌進行“非公開”融資。然而，這與股權眾籌天生就是對立的。眾籌的起源于互聯網，互聯網是一個開放、公開的平臺，一旦將信息放置于互聯網上，那么這個信息就是面向大眾公開的信息，任何人都可以獲取。股權型房產眾籌項目通過互聯網形式發布項目內容、完成籌資行為，意味著它必然是一個公開的融資活動。

“非公開發行”的另一情況即向特定對象發行且累積不超過200人。對于特定對象的認定，我國《證券法》并未給出規定。學理上認為，“特定對象”是指那些不需要法律提供特殊保護而能夠保護自己的投資者。實踐中，各國一般都采用財富標準來界定這些投資者。股權型房產眾籌實踐的一大困難在于用什么樣的財富標準來衡量投資者是否合格。對投資者要求過高，不利于項目推廣，也不符合“普惠金融”的特性；若對投資者要求過低，又無法實現保護投資者的目的。《私募股權眾籌征求意見稿》第14條試圖對私募股權眾籌的投資者設定標準，“私募股權眾籌融資的投資者是指符合下列條件之一的單位或個人：（1）《私募投資基金監督管理暫行辦法》規定的合格投資者；（2）投資單個融資項目的最低金額不低于100萬元人民幣的單位或個人；（3）社會保障基金、企業年金等養老基金，慈善基金等社會公益基金，以及依法設立并在中國證券投資基金業協會備案的投資計劃；（4）凈資產不低于1000萬元人民幣的單位；（5）金融資產不低于300萬元人民幣或最近三年個人年均收入不低于50萬元人民幣的個人。上述個人除能提供相關財產、收入證明外，還應當能辨識、判斷和承擔相應投資風險；（6）證券業協會規定的其他投資者。”以上文中平安好房網新西蘭項目為例，籌資者最低投資金額約45萬人名幣，明顯低于征求意見稿中100萬的最低投資限額。設定如此嚴格的投資者標準很少有項目能夠達到要求，即使能夠符合規定也拋棄了眾籌“人多錢少”的優勢，無法實現發展普惠金融目標。

四、結論

房產眾籌作為互聯網金融創新的結果，也是房地產行業在金融、互聯網化方面需求的體現，房產眾籌行業若想獲得真正的發展，需要在符合國家金融監管和法律規定的前提下，實現金融創新。眾籌平臺和房地產企業要堅持眾籌模式創新，同時保持眾籌的本質，同時落實各項監管措施要求，完善自身風控制度和資金監管制度，加強信息披露。政府應當建立相關法律制度，以《證券法》修改為契機，規范眾籌相關主體行為，設置符合我國實踐需要的股權眾籌投資制度，構建良好外部環境。