最嚴商辦房限購政策出臺 商住兩用會貶值or升值？

周月明

無論市場如何爭論，商住兩用房的流通性和金融屬性已經被這一政策大大削弱。

短短十幾天，北京的買房者和炒房客們經歷了史上最嚴厲的一次房產調控。自3月17日起，有關部門9天發布十項政策，除了對商品房的調控，3月26日晚，北京市又發布了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，寥寥數條，就將北京的商業、辦公用房也壓在了有史以來最嚴格的調控措施之下，從規劃建設、銷售使用、購房資格、個人信貸等層面精準打擊“商改住”，也在全國范圍內開啟了“商改住”限購政策的先河。

銷量陷入冰點

政策一經發布，火熱的商住市場瞬時降到冰點。3月27日，政策發布后的第一天，北京商住簽約量僅有3套，而在限購政策出來以前，北京商住每日簽約數量都達到200套左右，一年就是5萬～6萬套的成交量。

商住兩用房近兩年越來越火，有分析人士認為，這主要由于住宅價格越來越高、限購越來越嚴，而導致更多剛需和投資客將目光轉向地段繁華、總價單價都低、配套成熟的商住兩用房。

數據顯示，過去十年，北京地區成交約40萬套商住類物業，現在的庫存量介于7萬套至9萬套之間，這些項目的市場交易規模至少在2500億元以上，這一庫存量幾乎創下十年來新高。而在2016年北京商住市場異常火熱，普通住宅銷售套數為50462套，而酒店式公寓銷售套數則為63703套，成交均價達到了29778元/米2，區域范圍向五六環擴散，近10年首次出現酒店式公寓銷售好于普通住宅的現象。到了2017年，商住市場愈加升溫，根據中介機構亞豪數據統計，今年2月北京商品房成交量中，近六成為商辦類樓盤，而去年同期的商辦成交占比還不到四成。與此同時價格也不斷攀升，2015年商住價格約為2.64萬元/平方米，而到了2017年頭兩個月，均價已經達到了4.54萬元/平方米。

然而，政策一出，這一好景顯然要暫時停歇了。記者瀏覽鏈家、我愛我家等房產中介網站，商住兩用房信息已全部下架。且采訪了這兩家公司的幾個房產中介，都表示“政策出來之后，商住房產幾乎無人來問了，但不知道過一陣子會不會也是這種情況。”可資對照的是，去年通州區發布商住兩用房限購政策之后，當年的4至5月份僅僅賣出了8套房。

另外，這一政策一出，對拿了商辦地還未動工或還未建完的地產公司影響是巨大的，因為單間面積限制到500平米以上，就很難再賣給個人了。3月24日，北京房地產業協會秘書長陳志也在一次論壇上表示：“北京目前有1300萬平方米商住類的空地處于拿地未開工狀態，商辦類的產品非常多，長期的拿地未開工的企業，一旦金融上出現大波動，這類土地不好辦。”

貶值or升值

對于這項政策的實施，有評論人士稱，這是關上了剛需北漂在北京置業的最后一扇門。曾經不限購、低總價的商住兩用，令不具購房資格、無法支付高額首付的剛需族暫時有個過渡住房，但現在的5年資格，加必須全款，就將原來這群人中的很大一部分拒之門外。

也有分析人士稱，必須全款不一定能影響什么。因為此前購買商住兩用房轉稅費極高（賣方要交的稅費種類及稅率包括：營業稅及其附加：5%-10%、個人所得稅：20%、土地增值稅30%-60%、印花稅、萬分之五、房屋交易手續費；買方要交的稅費及稅率有契稅3%、印花稅0.05%、房屋交易手續費以及房屋所有權登記費），且首付需50%以上，貸款最長期限只能10年，利息還貴1.1倍，有部分購房者在算完這筆賬之后就打算全款購買，因為全款可避免高額稅賦。

不過，無論市場如何爭論，商住兩用房的流通性和金融屬性已經被這一政策大大削弱。這也符合政府此次調控房地產的初衷，回歸原本土地用途，商業用地就回歸商業用途，無法商改住之后開發商拿地也會更為謹慎，也令土地價格重新得以調整。而且房子也回歸居住這一本來的屬性，控制越來越瘋狂的“炒房”行為。

對于已經買了商住兩用和有意向購買的人來說，更關心的是房子會不會跌以及是否具備購買性價比。

看跌派比如中原地產首席分析師張大偉表示，“3·26商住兩用項目限購措施，不是簡單地認房又認貸這種內容，而是全面改變游戲規則，使其回歸商辦類項目的真實用途。在過去多年的樓市發展中，商辦類本身就是畸形的，大部分物業成為類居住物業。他預計，商住兩用類物業的價格會有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能進入休眠狀態。”

另一派言論則認為，此項政策一出，原先已交易的小戶型商住兩用房就成為絕版。雖然短時間內市場會遭遇冰點，但是很多商住無論在地段還是配套上，條件都非常優越，且遠比周圍住宅價格低，在北京這一寸土寸金的地方，這種資產很難貶值，即使小有下滑，回歸到原本的市場價值，也會成為一只“慢牛股”。此外，該項政策不一定具有長期持續性，且其不占首套房的房產資格，又臨近商圈、辦公區可以得到豐厚的租金。即使購房資格有種種限制，比如要連續5年有在北京的繳稅記錄，但目前已出現有中介以5000元代辦“皮包公司”，以公司名義購房，且有民間貸款相配套。

有分析人士稱，當市場加劇蕭條，商辦物業的價格只有周邊住宅價格的1/3-1/5時就是入手的機會，不過必須考慮地鐵口、白領聚集區、商圈、品牌等綜合因素。此外，其還強調商辦物業是中長期投資品，不適合短期投資思路。