基于不同理論視角的小產權房問題研究評析

趙云玲　米將桃

摘要：近年來國內學界關于小產權房問題的研究文獻可謂浩如煙海。本文對基于政府規制理論、土地發展權理論、博棄論、制度變遷理論等不同視角的小產權房文獻進行了梳理和評析，指出進一步研究小產權房必須注意的問題。

關鍵詞：小產權房 公共利益 土地發展權 博弈論 制度 變遷

一、引文

自北京通州畫家村宅基地糾紛案審理以來，由媒體提出的小產權房概念得到社會廣泛認同。檢索中國知網發現，學術界也在大量使用該概念。以“小產權房+篇名”為條件，在期刊、報紙、特色期刊、國內會議、國際會議、碩博論文等數據庫中檢索到文獻2545篇；其他條件不變，擴大至主題檢索，得文獻3140篇；擴大至全文檢索，得文獻19545篇。

本文的研究思路是：首先大量閱讀小產權房文獻，按照論文理論基礎將其歸為政府規制理論、土地發展權理論、博弈論、制度變遷理論等不同類型；然后分析這些代表性論文的學術觀點及存在問題。

二、基于不同理論視角的小產權房問題研究評析

1.政府規制理論

政府規制理論認為，外部效益和信息不對稱會影響市場機制對資源的配置效率，作為公共利益代表的政府需不同程度地介入經濟過程，通過實施監管或規制（Regulation）糾正市場缺陷，實現資源的有效配置。基于該理論的文獻普遍認為當前小產權房問題是由政府監管不力導致的，但多數文獻未能深刻認識小產權房問題產生的土地制度根源。

比如，有學者指出，小產權房的大規模出現是由管理體制不順、基層政府管理能力有限、以及政府尋租導致的；非農開發權歸屬不明是造成政府規制失靈的重要原因。有學者立足小產權房市場規制的憲政困境，從法律層面探索小產權房憲政規制制度，主張重新修訂憲法解決規制不力問題。還有學者認為現有小產權房規制政策法律依據不足、未體現農民利益；建議調整規制政策，依據規劃和房屋質量分類制定處置方案。

2.土地發展權理論

土地發展權（Development right）特指變更用途或提高使用強度的權利。該概念出自英國，后在美國得到成功應用。土地發展權理論核心是發展權的轉移與定價。利用土地發展權制度可以“對沖”規劃導致的產權擁有者“暴損”和“暴益”（Windfall-wipeout dilemma）。基于該理論的文獻多認為小產權房歸結于發展權歸屬問題。由于我國發展權理論研究滯后，實踐層面更是缺乏與之配套的法律和制度環境，此類研究多止于理論設想。

比如，有學者認為，小產權房大量出現的根本緣由在于農地發展權的缺失，應嚴格界定征地范圍、實行“兩權歸一”來彌補農民發展權的缺失。有學者認為，小產權房開發是農民與地方政府抗爭的結果，政府在產權締約和土地開發過程中應讓利于民，創造一種市場化的制度環境。還有學者大膽設想按照某一比例在農民和政府之間分割發展權，從而徹底解決小產權房問題。

3.博弈論

博弈論是現代經濟學標準分析工具之一，主要用于探討公式化的激勵結構，是研究具有競爭性問題的有效手段。博弈論特別關注游戲中的個體預測行為和實際行為，重點探討不同主體的最優策略。基于該理論的小產權房文獻可以清晰展示各主體決策過程，但分析結果及可靠性受成本收益函數界定、博弈模型選擇等因素影響較大。

比如，有學者分析了完全信息和不完全信息條件下地方政府與農民的博弈過程，認為嚴禁小產權房交易會使各方長期經濟利益受損。有學者在分析政府、集體、開發商、購房者多方博弈關系后認為，提高征地補償才是解決小產權房的根本出路。還有學者構建復雜的完全信息動態博弈模型，挖掘各方博弈動機，認為征地補償水平低、執法成本高等因素導致了小產權房的泛濫，建議通過構建城鄉統一土地市場化解小產權房難題。

4.制度變遷理論

制度變遷理論認為，制度就是決定人與人相互關系的行為規范。合理的制度安排可減少不確定性，降低經濟社會運行成本。隨著外部條件變化，原制度均衡格局因獲利機會的出現被打破，制度變遷需求因此產生。制度變遷理論可以精彩詮釋小產權房的形成原因，但其脫離地價增值微觀機制，往往使得政策建議趨于空泛。

比如，有學者認為，小產權房是基層政府和農民發起的誘致性制度變遷產物，應打破非正式制度向正式制度轉化的障礙，承認小產權房的合理性。解決小產權房問題不能“就法論法”，而應重新修訂現行法律法規，理性對待小產權房。還有學者認為，中央政府缺乏將小產權房納入正式制度軌道的動力，應尊重農民利益訴求，有條件地將小產權房納入正式制度變遷軌道。

三、研究展望

小產權房問題的復雜性和綜合性決定了研究該問題需多學科、多理論的協同配合。但需要強調的是，不能因為小產權房問題的綜合性脫離小產權房問題的實質，即土地權益的重新調整和分配應當以追求社會整體福利最大化為基本出發點。拋開或偏移這個出發點，片面強調“同地同權”、強調對特定群體利益的保護是舍本逐末的。