房地產企業自主上市的主要財務問題分析

田振華

摘 要：我國房地產企業負債率普遍都在70%，資金來源主要是銀行，過度依賴于銀行貸款的現象是普遍存在的，這樣的財務結構，使房地產企業處于較高的市場風險和財務風險。上市仍是公司解決資金困難的重要途徑，通過上市，可以為房地產企業提升抵御負債風險能力。文章結合上市要求和房地產企業財務在收入、成本、稅收幾個在理論界存在的不同處理意見，分析房地產企業上市存在的主要財務問題。

關鍵詞：房地產企業 上市 財務分析

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）02-144-02

房地產企業受宏觀環境和政策波動影響較大，在目前嚴峻的房地產市場環境下資金鏈普遍緊張，自主上市無疑是房地產企業善選之舉，為企業發展提供動力。但企業上市是一項復雜且綜合性很強的工作，通常項目周期長，涉及企業改制、上市申報、財務培訓、財務咨詢等工作，其中財務會計資料的審核工作則是重中之重，而會計資料審核中重點是盈利能力指標。本文結合上市要求，針對目前房地產企業財務在收入、成本和稅收幾個在理論界有不同處理意見的方面，對影響企業自主上市的主要財務問題進行分析，希望能對房地產企業自主上市提供一些參考。

一、房地產自主上市的必要性

從有關統計數據顯示，我國房地產企業負債率普遍都在70%，資金來源主要是預收款、自籌資金和銀行貸款（開發貸），而且預收款和自籌資金有很大一部分也是來源于銀行貸款，如個人信用貸款，可以說房地產資金來源主要是銀行，因此房地產企業融資渠道單一，過度依賴于銀行貸款的現象是普遍存在的，這樣的財務結構，使房地產企業處于較高的市場風險和財務風險。在當前房地產市場調控和貨幣緊縮的環境下，房地產開發貸的條件又極為苛刻，自有資金比例也逐步提高，有的已達到45%或更多。在當前環境下，上市仍是公司解決資金困難的重要途徑，通過上市，可以為房地產企業提升抵御負債風險能力，對房地產持續發展獲得穩定的長期融資渠道，顯得尤為重要。

二、國內上市的主要條件及分析

《證券法》《首次公開發行股票并上市管理辦法》等相關法律法規對企業上市有關條件和具體要求做了相關規定，主要條件是從主體資格、公司治理、獨立性、同業競爭、關聯交易、財務要求等幾個方面展開。2008年7月中國證監會為完善房地產企業借殼上市的政策引導和支持優質房地產企業獲得借殼上市的機會，在審核標準備忘錄里提出了以下幾點重點關注問題，這些關注點可以成為房地產企業自主上市的重要參考依據。

（一）產業政策導向性和市場地位

支持主營業務方向符合國家產業政策導向的大型龍頭企業，限制以別墅、高檔豪華住宅開發為主、主要業務屬于國家房地產調控政策限制范圍的企業。

（二）資本實力和盈利能力

支持資本和資產規模較大的、有保持和提升盈利能力運作水平的企業，開發業務歷年來保持穩定增長或總體增長水平，限制盈利能力起伏不定或只運作過一、兩個小項目的企業。

（三）財務狀況

合并報表扣除預售款后的資產負債率原則上不超過70%，不存在嚴重依賴外部資金（如銀行借款）。

（四）土地儲備

原則上滿足三年以上的開發，限制受房地產行業高利潤的驅使、憑人為運作拿地而介入房地產的企業。

（五）管理和業務規范性

在上市審核中，核心在于對企業的內在核心價值進行審核，企業核心判斷標準是能否給投資者帶來經濟效益，具體表現就是持續盈利能力。據有關統計，被證監會刷下的企業中，因持續盈利能力方面的問題占了大部分。與制造企業相比，盈利能力的要求，房地產的標準要低，按照IPO的標準，發行前三年的累計凈利潤超過3000萬元，累計營業收入超過3億元。對于房地產來說，可能是幾套房子的價格，但房地產的盈利能力也有其特殊性，政策的敏感性要比其他企業大的多，容易受政策的影響，其業績容易大幅度的波動。因此要求最近三年發展穩定、業績較好，持續盈利能力是房地產自主上市重點關注的問題。

三、房地產自主上市的主要財務問題

獨立、持續的盈利能力是證監會審核人員重點關注問題，如果公司的盈利主要來源于非主營業務，其盈利能力的獨立性會受到質疑，同時發審委更關注盈利的真實性和可持續性。從公司角度，公司持續盈利能力取決于行業環境、行業地位、市場空間等外部因素和核心業務、主要產品及用途、土地儲備等內部因素；從財務角度，盈利能力主要體現在收入的組成及增減變動、毛利率的構成及各期變動、利潤來源的連續性和穩定性三個方面。營業收入反映了公司創造利潤和現金流的能力；成本費用直接影響企業的毛利和利潤，影響著企業的盈利能力。下面就圍繞著房地產企業的特點，從房地產的收入、成本和稅收方面分析對房地產企業盈利能力的影響。

（一）收入確認對利潤的影響

房產銷售包括期房銷售和現房銷售，銷售方式有預售、一次性銷售和分期付款銷售。房屋銷售款在取得預售證后，經過簽訂合同、工程竣工驗收、交付買方、辦理產權過戶等環節，因此與制造業相比，房地產收入確認具有一定的特殊性，究竟在哪一環節確認收入，在實際工作中也存在不同的理解。

收入的確認在《企業會計準則》規定了5個條件，并在準則講解中做了進一步解釋，理論上具有合理性，但準則僅對收入的確認條件做了原則性說明，未具體針對某一行業或某一銷售模式下的收入做了確認條件規定，給企業在實踐中留下了一定的判斷和操作空間。

在實務中，因銷售模式不同，房款收取時間點也不盡相同，確認收入的時間點主要有四個：以實際收取房款之日作為收入確認的實現；以取得全部房款并開具全額發票作為收入確認的實現；以房屋交付給客戶和物業交接作為收入實現；以產權過戶作為收入的實現。不同的收入確認方法都影響著企業的利潤，按照會計準則的規定，判斷企業能否確任收入的一個核心原則是商品所有權上的重要風險和報酬是否已轉移。

從房產開發整個過程來看，在房屋交付前收取房款屬于預收款，房屋所有權還是屬于開發商，其風險和報酬還沒有轉移，以收款時間作為收入確認不符合準則要求，這種以收取房款作為收入確認的實現，主要是企業所得稅等稅法的規定，從收付實現制角度確認產生稅收收入的時間，不是會計確認收入的時間。產權轉移是房屋所有權轉移最直接的依據，但在客戶付清房款、辦理交付和物業交接手續后，才能由客戶去辦理產權過戶，房屋實質上已屬于客戶，而產權證的辦理涉及房管部門，不是企業能控制的，以產權轉移時間確認收入，會導致收入確認滯后，同樣不符合準則要求。

綜合房地產開發業務過程，一般是在收取全部房款，客戶辦理交付和物業交接手續時確認收入的實現，是比較符合會計準則的要求。

（二）成本費用核算方法

房地產企業成本核算方法是否規范，核算政策是否一致，都關系到房地產企業總成本控制管理的高低，對房地產企業的利潤和盈利能力起著極其重要的影響。

房地產開發成本主要由土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎和公共配套設施費、開發間接費用等，對成本的計量主要是對其歸集和分配。同制造企業一樣，成本歸集和分配前，必須確定成本核算對象。對于房地產開發企業而言，成本費用歸集后應于盤、期、棟之間分配，目前絕大部分房地產開發企業成本未能核算到棟，其實質是由于管理水平還未達到核算到棟的要求，往往忽視了中間配套設施的核算過程，成本歸集后直接分配到可售產品，盡管不影響最終產品（如住宅、商鋪等）的單位成本計算，但不利于成本精細化管理，不利于各期、各棟之間的成本分析。

在確定成本核算對象后，成本的成本分配方法同樣重要，不同的產品因產權不同，成本核算上也有不同方法。比如車位，大部分屬于配套設施，是沒有產權的，但可以產生收入，車位的成本如何分配，是考慮土地費用，還是僅考慮建安成本，不同的分配方法對住宅、商鋪等其他產品成本有很大的影響。因此成本核算方法的選擇，不僅要關注是否規范，符合收入成本配比原則，也要保持政策的一致，不能為了當期利潤的需要改變分配方法。

（三）土地增值稅對房地產上市的影響

土地增值稅是房地產企業一大稅種，隨著房地產調控的深入，從嚴征收土地增值稅的大幕又拉開，土地增值稅清算風暴也愈演愈烈。按照現有的《土地增值稅暫行條例》，稅率為累進制，最低為30%，最高為60%。目前各地一般實行預交制度，按銷售額的1%～3%預先繳納，待項目結束后重新清算并多退少補。因此，土地增值稅一旦嚴格征收，對很多房地產企業的現金周轉影響很大，會導致成本的劇增和利潤的減少，會大大壓縮房地產企業的利潤空間，影響房地產企業的現金流和未來盈利能力。同時房地產企業普遍存在土地增值稅滯納的問題，這一問題也構成了許多房地產企業上市的障礙，而在這一問題中，如何清繳是關鍵。

清算工作需要把握的重點是如何確定清算單位。在日常開發習慣中，開發企業根據開發經營的需要，自定一個開發項目名稱，但在實際操作過程中，在取得土地后，根據不同的用途或不同的開發時間，分別立項，辦理“五證”。由于土地增值稅清算是按期按類型進行，就可能存在已實現銷售部分有增值，但整期未增值的現象，在清算時需要充分考慮清算單位的確定和房價波動對增值稅的影響，同時要關注政策，有些開發產品是符合免稅政策的（如增值率不超過20%的普通住宅），不分開核算是不能享受免稅政策的。

綜上所述，受房地產市場調控影響，房地產企業資金緊張，資本成本上升，如何更有效的抵御市場短期波動對企業經營帶來的影響，選擇上市仍是房地產企業做大做強的必由之路。盡管調控政策持續不斷，資本市場對房地產企業上市一直持不鼓勵的政策，但近幾年仍有企業上市，如“廣宇房產”“濱江房產”“宋都股份”等。在上市過程中，可能存在許多問題和困難，但許多問題基本上是因為行業的特點導致，這些問題，在不違反《證券法》《公司法》等法律法規的前提下，規范收入確認和成本核算，重視稅收對上市的影響，增強自己的核心競爭力，如品牌管理、土地儲備等，上市還是能夠突破的。

參考文獻：

[1] 蔡少優.房地產業涉稅疑難問題解析.中國稅務出版社，2008年10月

（作者單位：杭州城發置業發展有限公司 浙江杭州 310021）

（責編：紀毅）