運用基金利器 助力產融結合

文‖李想

運用基金利器 助力產融結合

文‖李想

如果房地產板塊能接盤繼續開發，基金就敢于投資。在某些情況下，房地產基金會成為綠地拓展優質房地產項目資源的渠道

在抑泡沫、防風險、降杠桿、穩匯率的政策導向下,央行會適時對政策操作進行結構上的微調,市場流動性會出現局部性、階段性收緊。房地產首當其沖受到貨幣政策微調引起的一系列連鎖反應的影響,行業資金面上將會面臨長期緊張局面,綠地的房地產主業勢必面臨巨大的挑戰。

與此同時,積極擴張的財政政策將在軌道交通、城市投資建設、“一帶一路”海外基建等方面帶來發展機遇,并有望從減稅和增加補貼兩方面促進居民收入和消費增長,以及增加教育、醫療和扶貧等方面的公共支出,促進中國向消費驅動型經濟轉型,這將有利于綠地的大基建板塊和大消費板塊持續快速發展。

綠地集團在房地產、金融、汽車、酒店、商業等多個產業領域深耕多年,在全球范圍內積累了豐富的資產端項目儲備,擁有遍布全球的近100家酒店、近1000個CBD、近10000個社區,也積累了超過350萬會員客戶,且相當一部分為高凈值人群和大眾富裕階層的代表,經過進一步挖掘可以轉化為私募基金業務的“有效價值客戶”。

此外,除了已經擁有三張私募基金管理牌照,綠地金融目前還擁有信托、境外券商、小額貸款、融資租賃、金融交易所等多項金融牌照,可以與基金業務進行優勢協同互補。

面對機遇和挑戰,綠地金融將充分發揮綠地在項目、渠道、客戶、牌照、人才等多方面長期積淀的全方位優勢,積極利用私募基金的形式,聯合多方社會資金共同參與投資,加大助力產融結合的力度。

房地產+基金

房地產業是綠地集團的核心主導產業,目前已經形成了包括超高層、城市綜合體、住宅和產業地產的多元化產品線。綠地金融計劃通過四類基金服務綠地房地產主業。

一類是債性的房地產基金,目前業務存量規模60億元。其他金融機構做此類基金,一旦出現項目風險失控,只能通過拍賣或者通過不良資產打包折價處理；而綠地金融的核心優勢在于能夠和集團的房地產主業形成閉環,在項目投資決策前就和房地產板塊的同事聯合進行專業判斷,如果這個項目出現風險,綠地能不能接盤,如果房地產板塊能接盤繼續開發,基金就敢于投資。在某些情況下,房地產基金會成為綠地拓展優質房地產項目資源的渠道。

一類是物流地產基金。國內電商的蓬勃發展對于物流節點和倉儲的需求旺盛,促進物流地產發展。物流地產布局通常并非一線城市、核心區域,因此拿地成本較低,但是通過和物流企業密切合作,有穩定的需求,相對而言能夠保持較高的收益率。因此,綠地金融未來將通過設立物流地產基金,支持綠地拓展物流地產業務。

第三類是小鎮產業基金。綠地已將打造特色小鎮作為未來的新業務方向。特色小鎮的關鍵是產業,地方政府在規劃產業發展和整理土地項目時越來越重視規劃相關產業的金融配套服務。綠地金融將通過小鎮產業基金,綁定政府資源與資金,支持小鎮當地產業的引進、培育和發展,從而深化綠地與地方政府的全面合作,提升各地事業部參與土地項目的競爭力。

第四類是境外REITs。2016年9月,綠地金融成立了綠地（亞洲）證券,未來將立足香港,輻射全球,設立并管理40-60億美元規模的境外REITs,投向物流地產、商業酒店資產以及境外房地產。前期主要配合綠地在海外的房地產項目,未來將探索從自有資產的REITs化到引領中小房地產企業的REITs開發,推動房地產企業商業模式由重資產向輕資產轉型,幫助企業專注于開發和運營,從而分散風險,加速擴張,提升盈利能力。

大基建+基金

綠地的大基建產業重點發展地鐵產業,積極參與地鐵沿線區域的城市綜合開發。

2015年,中國建設銀行作為總協調聯絡方和戰略合作方,綠地集團、上海建工集團、建信信托公司三方作為發起人,以有限合伙企業形式設立了“中國城市軌道交通PPP產業基金”,由綠地金融、上海建工、建信信托三方成立的基金管理公司擔任普通合伙人、執行合伙人,并由發起人、戰略合作方作為有限合伙人。該基金總規模為1000億元,分期發行,首期規模240億元,將全方位打造國內基建領域PPP平臺范本。綠地金融通過參與該基金,幫助綠地探索“軌交+物業”的綜合開發模式,突破拓展土地資源的瓶頸,增強非市場化拿地能力。未來也將考慮在其他大基建領域復制該基金模式。

大消費+基金

綠地的大消費板塊重點發展進口商品直銷、酒店、旅游等產業,高度關注與中產階級生活方式息息相關的中高端消費業態。

根據消費的內容、金額和頻次,居民消費自然形成了一個消費階梯,可以稱之為“消費階梯理論”。百元級的消費內容以“食”為代表,千元級的消費內容以“衣”為代表,這兩類是低額高頻消費；十萬元級的消費內容以“車”為代表,百萬元級的消費內容以“房”為代表,這兩類是高額低頻消費。以上四類涵蓋了通常的衣食住行的基本剛性消費,除了少數細分市場,基本上都已經是供大于求、競爭激烈的“紅?！?。而萬元級的消費市場,包括了健康醫療、娛樂休閑、文化教育等領域,屬于可替代消費,但其支出占可支配收入的比例逐步上升,且發生頻次也逐漸提高,目前在國內還是優質服務供給不足的“藍?！?。近幾年,“健康投資、精神消費”成為我國經濟新常態下大眾消費首選,相應新興消費興起,醫療保健、教育、文化娛樂消費占比明顯上升。

綠地金融未來將設立“大健康”和“大文化”兩類主題基金,同時借助綠地（亞洲）證券平臺,設立30-50億美元規模的全球股權投資基金,作為海外平行基金。上述基金將積極尋求健康醫療、娛樂休閑、文化教育等領域的一二級市場投資并購機會,助力綠地大消費板塊充分發揮綠地24年來積累的品牌優勢、數據優勢和場景優勢,獲取境內外優質資源,搶占萬元級消費“藍?！笔袌?獲得高額收益和穩定的現金流。

大消費基金的投資標的還可以和綠地房地產主業形成協同互動。投資的優質醫療、教育資源可以優化住宅配套,提升產品附加值；投資的體驗式業態和兒童業態可以幫助商業地產順應“產品經濟——服務經濟——體驗經濟”的消費者生活方式演進趨勢,更新消費內容,由購物功能向健康、娛樂、文化功能轉型升級；投資的健康養老、養生保健、文化旅游等業態可以完善特色小鎮的生活功能。

大金融+基金

除了上述基金,綠地金融還與長城資管合作成立了特殊投資機會基金,和中金合作成立了規模擬定150億元的國企改革、并購重組基金,此外還運作著超過30億元的證券投資基金。這些基金雖然沒有直接服務于綠地的產業協同,但是通過優良的投資收益來回報支持集團發展實體產業,同樣實現了產融結合的功能。

綠地金融進入私募基金領域時間還不長,未來將加強與專業機構和團隊的強強聯合,在合作中學習,不斷提升基金“募、投、管、退”的全過程運作能力,實現從“跟著投”到“學著投”再到“領著投”的跨越式發展,在行業內打造“綠地基金管理”的品牌形象,設立并管理更多私募基金,更有效地服務于綠地的產融結合。

(作者系綠地金融控股集團首席戰略官)