淺析宜春市商品房去庫存舉措對市場的影響

【摘要】2014年以來，中國房地產市場分化明顯，一二線城市房地產持續上揚，而三四線城市大多房地產庫存高企。2015年底，宜春市庫存面積達850.03萬平方米，商品房庫存去化時間21.7個月。2016年，為有效化解商品房庫存，在中央的號召下，宜春市結合實際，因城施策，采取了購房獎勵、稅收優惠、棚戶區改造貨幣化安置等一系列化解房地產庫存的有效措施，使房地產去庫存工作取得明顯成效。

【關鍵詞】宜春市；商品房去庫存舉措；影響

1、引言

房地產業是國民經濟的基本承載體，是在工業化、城市化和現代化過程中興起、發展所形成的獨立產業。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個，有力地促進整個國民經濟的可持續發展。房地產作為國家經濟社會的支柱產業，國家向來對房地產行業的健康發展重點關注，房地產行業更是關系人民安居所在，與每個人生活息息相關。2014年以來，中國房地產市場分化明顯，一二線城市由于市場需求旺盛，房地產走勢持續上揚，而人口吸附能力較弱的三四線城市的房地產則庫存高企。作為贛西最大的城市宜春，2015年底，宜春市商品房庫存面積達850.03萬平方米，商品房庫存去化時間2117個月，面臨著嚴峻的房地產去庫存形勢。

2、存在的問題

2.1房地產市場供應量大

一是已經出讓目前還沒有開發的用地庫存較大。2008年國家出臺“國十條”以來，房地產市場迅速升溫，開發企業信息大增，拿地熱情空前，導致至今仍有大量的庫存用地。二是拆遷安置多。2009年至2015年全市進行了大量的城市棚戶區改造及各類拆遷，特別是近幾年各地在推進城中村棚改過程中，采取產權調換模式進行安置，出現了很多拆一棟補多套的現象，對房地產市場造成一定的沖擊。三是市場存量多。通過規劃審批并取得預售的樓盤多，可售面積大。

2.2人口紅利少，拉動消費難

房地產市場的發展與當地人口紅利密切關聯。一線城市“北上廣”的房子盡管價格高，但購買力旺盛。究其原因，就是城市的人口規模大，而且流動人口多，每年吸收的高端人才、高校畢業生和到大城市謀生的人很多，人口源源不斷地涌入這些城市，市場永遠處于“饑餓”狀態。所以，這些城市的商品房需求量大，去庫存的壓力相對較小。而宜春作為三、四線中小城市，情況就大不一樣。以中心城區為例，近些年的人口增加明顯減速，自2012年至今，中心城區的人口規模基本沒有太大變化，始終徘徊在60萬以內。這反映出新增戶籍人口規模小、流動人口也有限的實際。在需求量有限的情況下，市場的總體購買力就相對較弱，在這種情況下，如果繼續擴大供給，需求端在短期內無法消化，必然導致庫存量的增加。

3、去庫存采取的主要措施及作用

3.1黨委政府高度重視，認真落實主體責任

為認真落實中央經濟工作會議“化解房地產庫存”工作任務，宜春市各級黨委政府及時召開去庫存專題會議，結合實際，因城施策，及時出臺了化解房地產庫存的各項舉措。2016年3月份，市政府與各縣（市）政府簽訂了去庫存工作目標責任書。明確了政府一把手負總責、職能部門具體抓、相關單位相互協調、密切配合的工作機制。通過供給側和需求側雙向調節，使房地產去庫存工作切實落到實處。

3.2突出財稅優惠刺激，保障去庫存取得成效

實行房地產稅費優惠。全面落實中央、省、市房地產交易稅、營業稅優惠政策，及時調整契稅稅率。自2015年6月16日，根據省政府公告，對單位或個人以購買、贈與等形式取得住房的，契稅基準稅率調整為3%；自2016年2月22日，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。及時調整二手房交易基準價格。宜春中心城區（含袁州區、經開區）、宜豐縣、豐城市、靖安縣、樟樹市分別對存量房核定系統的計稅價格進行了調整，平均下調幅度為10%。及時下調土地增值稅預征，減免房地產開發企業的稅收。全市2016年清算的開發項目中，有3個項目退抵普通住宅預征的土地增值稅75.73萬元；下調土地增值稅預征率，累計少預征企業土地增值稅26081.54萬元；下調土地增值稅清算核定征收率，累計核定清算少征242.07萬元土地增值稅。

3.3大力實施實行購房補貼，有效刺激購房需求

2016年6月，宜春市政府出臺了《關于化解中心城區房地產庫存的實施意見》的政策文件，各縣市區根據當地實際情況，都出臺了購房補貼政策，補貼金額至少100元，平方米。奉新縣春節前夕舉辦房展會，政府給予0.6萬至1.6萬元一套的獎勵，銷售住房956套；樟樹市利用端午小長假舉辦房展會，將非住宅一并列入參展補貼，僅7天時間，銷售商品房21.5萬平方米，2176套，銷售金額9.75億元；中心城區利用1月27日至2月25日春節前夕和6月1日至6月30日端午期間舉辦房展會，采取每銷售1套120㎡以下獎1萬元，120㎡以上獎1萬2千元的措施，銷售商品房4311套。2016年，在各項調控措施政策的作用下，各地銷售面積均創出歷史新高，其中，高安市、上高縣、銅鼓縣、奉新縣銷售面積翻番。2017年，全市共銷售商品房129.54萬平方米（10986套），同比上漲54.16%（41.92%），銷售商品住宅銷售115.01萬平方米（9131套），同比上漲56.49%（40.87%）。

各地為鼓勵農民工、農民進城購房，分別出臺了優惠措施。對農民工進城購房還推出了在就業、就學、社保等方面享受城市居民同等待遇的優惠政策。農民工購房占比超過40%。

3.4多渠道去庫存，提振房地產市場消費信心

一是棚戶區改造貨幣化安置，打通商品房去庫存通道。為解決保障房建設和商品房去庫存雙向矛盾，2016年6月，市政府專門下發了《關于宜春市中心城區在棚戶區改造中鼓勵貨幣化安置實施意見》。2016年，全市棚戶區改造貨幣化安置率達到82.6%，其中，豐城市、高安市、宜豐縣、靖安縣棚戶區改造貨幣化安置率達到100%。二是公租房貨幣發放應補盡補。2016年全市公租房分配入住12709套，全市發放租賃補貼10998戶，實現應補盡補。三是降首付、降準金融機構支持個貸。一方面，在各銀行機構的緊密配合下，放寬個人住房貸款條件，降低準貨門檻，調低首付比例，推行農民購房安家貸。201 6年，銀行機構新增個人住房按揭貸款75.23億元.同比增長51.98%。另一方面，大力發揮住房公積金作用，2016年以來，我市住房公積金部門，采取提高住房公積金額度，延長公積金貸款年限、降低公積金貸款首付比例、按月提取公積金償還等一系列優惠政策，有力地促進了房地產的消費，到12月底，個人住房公積金共貸款20.27億元，個貸率達到87.86%。四是延緩報建規費繳費期限，增強開發企業市場信心。房地產開發項目報建規費延緩到辦理預售許可證前按實際預售面積繳交；暫停征收房地產價格調節基金；將教育費附加、水利建設基金的免征范圍由月銷售額或營業額不超過3萬元的繳納義務人，擴大到不超過10萬元。

3.5控制供應源頭，科學投放保持市場穩定

一是擰緊土地供應閥門。對土地供應采取有保有壓的供應方式，對庫存超過12個月的地區，減少土地供應，甚至不供地。對庫存在6個月以下的地區，適當增加土地供應。2016年，全市出讓住宅用地127宗，面積244.76公頃，同比下降53.73%。二是嚴格控制房地產開發性貸款，收緊資金控制供應量。2016年，全市新增房地產開發性貸款0.16億元，較2015年新增貸款3.51億元下降3.35億元。三是提高預售門檻，減少市場供應。作為全省商品住房庫存排名靠前的設區市，為減緩市場供應速度，中心城區一方面要求預售商品房的工程進度，多層必須封頂，高層須建至80%，方可申請辦理預售許可。另一方面，建立商品房預售房源監督管理制度，即：開發企業辦理商品房預售時，將占預售房屋總銷售額的8%的房屋，作為監管房源，暫不銷售。在項目取得《建筑工程竣工驗收備案表》，并辦理不動產登記后，憑竣工驗收備案表和登記證明申請解除監管房源的不予銷售狀態，準予銷售。2016年，全市商品房、商品住宅批準預售面積分別為557.54萬平方米、410.77萬平方米，同比分別下降14.59%、22.77%。

4、總結與體會

房地產業是國民經濟的基本承載體，是在工業化、城市化和現代化過程中興起、發展所形成的獨立產業。房地產及其產業鏈已經成為國民經濟命脈中不可缺少的部分，房地產經濟的發展將直接關系到國家經濟的發展情況。2016年，中央把房地產去庫存作為“三去一降一補”的重點任務之一，鼓勵各地因城施策，宜春市通過上述措施在2016年底使宜春商品住房去庫存控制在12個月以內。但當地的調控政策具備一定時效，因此對房地產市場的影響有限，只能作為市場的催化劑，要使房地產市場持續發展，必須要有更為長效的管理機制來促進房地產市場的持續健康發展。