商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開發(fā)運營模式相關(guān)思考

【摘要】近年來，在社會經(jīng)濟不斷增長且城市化建設(shè)進程不斷深入的背景下，我國商業(yè)地產(chǎn)受到了一定刺激，呈現(xiàn)了快速發(fā)展的趨勢。相對于以往，商業(yè)地產(chǎn)無論是在投資規(guī)模、運營收入，還是在開發(fā)面積等方面均呈現(xiàn)了遞增態(tài)勢。然而，在快速發(fā)展的過程中，商業(yè)地產(chǎn)也暴露了一定問題，導(dǎo)致部分項目盈利能力下降，對其持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了一定制約。基于此，本文對商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開發(fā)運營模式進行了分析，并提出了一定觀點，以供參考。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；生命周期；開發(fā)運營

1、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀概述

我國商業(yè)地產(chǎn)幾經(jīng)變革，已經(jīng)形成了一條相對成熟的產(chǎn)業(yè)鏈。社會經(jīng)濟的快速發(fā)展與龐大的人口基數(shù)為商業(yè)地產(chǎn)提供了較大的生存空間。同時，交通、酒店、餐飲等行業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成了密不可分的關(guān)系，整個產(chǎn)業(yè)鏈變得愈來愈成熟，商業(yè)地產(chǎn)投資價值日益凸顯。但大量投資商的參與，讓市場逐漸飽和，導(dǎo)致市場競爭壓力愈來愈大，一定程度上影響了市場秩序，對市場健康、穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了一定阻礙。

2、商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開發(fā)運營特征分析

在商業(yè)地產(chǎn)具體開發(fā)運營過程中，應(yīng)將商業(yè)運營與地產(chǎn)操作模式充分結(jié)合起來，充分體現(xiàn)項目價值，使商業(yè)地產(chǎn)項目保值增值，為相關(guān)利益者提供長期、穩(wěn)定的經(jīng)濟效益。總體上來看，商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開發(fā)運營主要涵蓋以下特征：（1）整體性。在項目開發(fā)初始階段就需要對項目全生命周期進行權(quán)衡，從全局角度，實現(xiàn)集成化管理、監(jiān)督。（2）并行性。全生命周期管理模式與管理過程是并行的。在項目決策、設(shè)計階段就需要充分考慮運營階段的需求，盡可能讓設(shè)計“一步到位”，避免出現(xiàn)高頻率的更改反饋。（3）目的性。全生命周期管理模式的主要目標(biāo)為了讓項目能夠滿足更多的、不同層次的、不同類型客戶的需求。同時，在開發(fā)運營過程中，要結(jié)合客戶需求的變化做出動態(tài)性調(diào)整，以保證項目質(zhì)量，盡可能滿足客戶多元化的需求。（4）協(xié)調(diào)性。在項目開發(fā)過程中，要求落實好協(xié)調(diào)及溝通工作，讓各管理環(huán)節(jié)能夠有效銜接，實現(xiàn)資源綜合集成。

3、商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開發(fā)運營模式具體應(yīng)用分析

3.1產(chǎn)品定位

相對于商品房住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)具有截然不同的定位。多數(shù)住宅地產(chǎn)開發(fā)主要以銷售盈利為目標(biāo)，而商業(yè)地產(chǎn)則更加注重保值增值的長期資產(chǎn)運營。在對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品進行定位時，應(yīng)重點關(guān)注以下幾個方面：（1）規(guī)模定位。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模取決于整個項目的輻射能力。客觀上來看，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模愈大意味著整體輻射能力愈強，但所投入的資金及風(fēng)險也就愈大，會給開發(fā)商帶來一定壓力。因此，在進行產(chǎn)品定位時，要保證商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與市場承載力相適應(yīng)。同時，也要充分衡量開發(fā)商的整體實力及商圈未來趨勢等，以實施合理定位。（2）商圈定位。商圈主要是指商業(yè)中心及其能夠輻射的范圍。一般情況下，可將商圈分為三個部分，即主商圈、次商圈以及邊緣商圈。在商圈定位時，應(yīng)充分考慮周圍人口數(shù)量及特征，包括客戶層次、收入狀況、經(jīng)濟條件等，同時要對周邊建設(shè)情況如交通、住宅金融等進行綜合分析。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)衡量社會因素、政策因素以及商業(yè)未來發(fā)展?jié)摿Α＃?）客戶定位。一方面，應(yīng)準確獲取與項目相匹配的消費群體（在商圈內(nèi)占據(jù)絕對比例），對其消費心理、習(xí)慣、行為等進行綜合分析，保證這部分消費群體能夠穩(wěn)定、持續(xù)增長，為商圈注入活力。另一方面，在經(jīng)營者定位方面，應(yīng)充分考慮經(jīng)營者的檔次及經(jīng)營者與項目的契合程度，并重點關(guān)注經(jīng)營者的信譽及品牌形象等。對于影響力大的主力店鋪給予減免租金、補裝修款等一定優(yōu)惠策略，引導(dǎo)其入駐商圈，進而提升商圈的整體影響力，讓商圈獲得持續(xù)性的發(fā)展動力。

3.2融資招商

商業(yè)地產(chǎn)的融資方式會對其開發(fā)模式產(chǎn)生直接影響，進而對商業(yè)地產(chǎn)項目的成功率產(chǎn)生影響。考慮到商業(yè)地產(chǎn)具有典型的規(guī)模性特征，開發(fā)商必須具備良好的資金運作能力。目前來看，部分商業(yè)地產(chǎn)通過商鋪帶租預(yù)售的方式實施融資。盡管這種方式能夠獲得一定融資量，但這種方式會對項目后期的整體運營產(chǎn)生不良影響，與全生命周期開發(fā)運營管理模式的理念是相悖的。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是一個循序漸進的過程，只有實現(xiàn)整體性運營，才能讓商業(yè)地產(chǎn)具備持續(xù)性的發(fā)展動力，所以應(yīng)杜絕打散銷售的短期行為，在排項目計劃現(xiàn)金流時不能因為短期資金壓力而影響到后續(xù)整體發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)采取多元化的融資途徑，如銀企合作、REITs、商企聯(lián)建等。結(jié)合實際需求，篩選合適的融資模式。招商方面，應(yīng)充分引入各方商業(yè)管理資源，重點做好主力店招商工作。通過全面的市場調(diào)研，獲得與商業(yè)地產(chǎn)層次及商圈消費能力相匹配的主力店，并將不同的業(yè)態(tài)組合，優(yōu)化體驗式消費。例如，在打造成人業(yè)態(tài)的同時，打造兒童業(yè)態(tài)，如玩具零售、游藝娛樂、教育服務(wù)等，以此提升商圈人氣，增加客戶停留時間，在刺激成人客戶消費的同時，帶動兒童業(yè)態(tài)消費，滿足消費者多元化消費需求。應(yīng)做好招商合同法律文本的審核工作，掌握主動權(quán)，為靈活調(diào)整業(yè)態(tài)、租戶與租期做好充分準備。

3.3運營管理

商業(yè)地產(chǎn)全生命周期運營管理的關(guān)鍵在于系統(tǒng)性與整體性。因此，在運營管理期間，要實現(xiàn)統(tǒng)一性的營銷規(guī)劃、客戶服務(wù)、商鋪管理、物業(yè)管理及品質(zhì)管理等。動態(tài)檢測人流量、提袋率等消費能力指標(biāo)，并做出實時調(diào)整。在品質(zhì)管理方面，應(yīng)對入駐商戶進行嚴格審查，杜絕商品質(zhì)量及服務(wù)可能出現(xiàn)的問題，保證商業(yè)項目的商譽。將各環(huán)節(jié)的管理工作串聯(lián)起來，形成集成化管理，讓地產(chǎn)與商業(yè)實現(xiàn)有機融合。

3.4退出管理

項目退出的決策對于商業(yè)地產(chǎn)具有重要的意義，是使用價值到價值實現(xiàn)的躍進。如果成功，能夠獲得極大的經(jīng)濟效益。投資者應(yīng)充分把握市場發(fā)展形勢，在行業(yè)上升周期過程中選擇合適的退出時機，在資產(chǎn)估值較高的時候退出項目，實現(xiàn)投資者利潤最大化。

結(jié)語：

在市場競爭環(huán)境愈來愈激烈的情況下，商業(yè)地產(chǎn)若要保持良好的競爭力，就必須加強開發(fā)及運營規(guī)劃，這樣才能在競爭日趨激烈的市場當(dāng)中占據(jù)一席之地。以全生命周期開發(fā)運營模式為導(dǎo)向進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營，能夠讓商業(yè)地產(chǎn)項目與區(qū)域需求更加貼合，為其創(chuàng)造潛在的商機與持續(xù)性的發(fā)展動力，促使其獲得更大的經(jīng)濟效益與社會效益。