房地產開發投資風險因素及評價分析

【摘要】最近幾年房地產事業正在如火如荼的進行，房地產開發是一種需要大量投資以及高風險的行業，因此需要在開發過程中對存在的風險要素進行分析，以此最好的規避一些風險，尤其是要做好前期的調研工作、設計還有招標工作，完成項目階段的成本開發以及房地產風險投資管理，讓管理的方式和管理的手段也得到更多的強化，因此以下對房地產開發投資風險因素及評價分析，借此希望能夠對房地產開發者提供幫助。

【關鍵詞l房地產開發；投資；風險因素；評價；分析

房地產開發是一項非常復雜的工程，其中包含多個方向的工作還有多種環節，因此在節約成本和減少風險的情況下需要對存在的投資風險因素進行研究分析，爭取能夠在激烈的市場競爭環境下減少房地產的投資風險，讓開發的每一個環節都能夠正常有序的進行，在市場上也能夠取得更大的成功。

1、房地產投資階段的風險因素分析

1.1決策階段的風險

政策性的風險，政策性的風險主要是有政府方面的政策變化所產生的諸多風險，這樣就可能給投資商帶來更多的經濟損失，在中國，需要走宏觀調控的道路，政策上的變化也構成了一定的投資風險。例如，在2013年，因為我國出臺了關于當地產宏觀調控方面的政策，后續還對國有土地的使用方式進行了轉讓，讓很多房產投資者在收益目標上發生改變，投資也出現了多方面的困難。

類型性風險。不同類型的房地產公司在投資方面有不同的方式，也有不同的顯現，一些房地產對于住宅還有公寓以及別墅辦公樓等等進行投資，因此所存在的投資風險就是不同的。在風險的抵御上也是不同的，并且在決策階段當中，還需要選擇更好的物業管理方式，分清物業管理的類別，讓風險能夠盡量的降低。

區位風險。區位風險主要是房地產建設的位置選擇，這就是需要對社會發展情況、經濟發展情況還有自然環境等等多方面的情況進行研究分析，例如，當地的經濟基礎還有經濟增長的基本情況以及人口條件等等。例如，某地的房地產選擇一塊位置，附近有名校，建立學區房，后續國家政策發生變化取消學區房，因此投資遭到損失，出現了較大的風險。

1.2建設階段的風險分析

在工程建設的過程中存在一定的工期風險，例如，承包商對于項目的特點沒有進行更好的預估，也忽略了其中存在的種種施工困難，在施工的組織設計當中出現了不當的行為，也低估了施工可能遇到的非常復雜的地質條件，由此就會導致施工工期的延誤現象。一些新的材料和技術都不能投入到使用過程中，因此嚴重的給房地產的開發商帶來了諸多的問題和困難。

公眾干預的風險分析。房地產的建立對于居民有一定的利益，公眾也能夠自覺的進入到當地產建設的干預過程中，如果有對項目不利的行為就會導致開發商產生多種損失。

1.3利率風險

由于房地產投資的數額非常多，投資過程中也需要大量的資金，因此房地產也有開發周期非常長的特點，房地產的投資，如果銀行在利率上發生變化就會產生相應的風險，一般來講，如果市場上的利率有比較小的變動，那么房地產的價值也會相應的產生一些變動的情況，利率非常低，昌地產的銷售額就需要做出更多的提升，兩者之間是相反的。

2、房地產投資風險的預防措施分析

2.1決策階段的預防措施分析

對人才進行儲備還需要進行人才隊伍的有效建設，充分的隊伍工作的可行性進行研究分析，強化對房地產市場發展情況的研究和預測，讓國際國內的市場政策都能夠更好的掌握在工作人員的手中，了解國家發展的大政方針，對市場供求情況以及區域發展規劃進行理性化的判斷，只有這樣才能夠制定出有效的投資方案。在工作態度上要樹立起正確的風險態度，強化對風險材料的理解還有對風險材料的搜集工作，做好多方面的對比，強化風險投資理論的學習，關注此方面的管理工作。建立起風險管理制度，有專門的人員對風險進行學習，對考核標準進行研究，建立獎懲制度，安排相應的使用措施，在實際管理中嚴格的執行相關的規定，只有這樣才能夠建立起風險管理的機制，也能夠編制出風險管理的相關計劃。

2.2開發前的投資風險預防

在開發之前需要和政府以及各項管理部門還有金融機構等等建立起更好的關系，做好溝通，獲得多個部門對房地產開發過程中地塊的確認。還需要對征地、拆遷以及補償等方面的問題進行確認，讓設計方案被政府等部門審核通過，然后做好詳細性的設計和分析，通過最佳的融資方案節約資金的使用。按照現實情況以及招標過程中的相關能力進行工程特點的研究和分析，對發包的方式進行理解，做好合同的審批工作。

2.3工程建設階段的風險預防

開發商需要明確竣工的日期，然后對工程的質量還有安全等等要求進行明確，這樣在進行投資時就能夠給有更多的籌碼，相關的新技術還有新工藝可以得到很多的使用。按照的對工程預付款還有進度款進行研究，保障季度施工的正常運行，按照施工的成本進行施工過程的管理，也需要做好監理工作，定期的進行現場的觀察和了解，發布調度會議。在前期還需要做好多方面的調研工作，這樣投資才能夠更加可靠，讓投資更加詳細的定位，整個工程的效益才能夠顯現出來，做好投資的預估工作，了解利率發展情況，還需要對目標客戶群體進行分析，保障此過程中設計和建議能夠更好的確定，保障營銷的基本方案適宜，減少前期成本的投入。

結語：

綜上所述，本文對房地產開發投資風險因素及評價進行了分析和研究。房地產事業正在如火如荼的進行，因此作為開發商要想獲得更多的利益就需要對前期的投資進行有效的分析和處理，讓投資也更有效果，只有這樣才能夠減少投資過程中所產生的種種風險，才能夠讓投資的效用顯現出來。除此之外，還需要對人才的素養進行提升，培養專業化的意識，減少風險性問題的存在。希望本文的分析和研究對于房地產投資者能夠帶去一定的建議，提升投資效率。