新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

【摘要】經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展必將引起政府和廣大百姓的關(guān)注和思考。本文主要總結(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控歷程及期間凸顯的問(wèn)題，并對(duì)其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；新常態(tài)；調(diào)控；發(fā)展趨勢(shì)

1、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歷程

自2003年出臺(tái)的“18號(hào)文”算起，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已歷經(jīng)十余年。從不同階段出臺(tái)的政策來(lái)看，隨著2010年“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”、“限購(gòu)令”、“新國(guó)五條”等號(hào)稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控措施相繼出爐，樓市調(diào)控被認(rèn)為是進(jìn)入了“全面加碼期”。至2014年，在調(diào)控政策密集加碼、房地產(chǎn)信貸收緊等多重因素影響下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，隨后中央調(diào)控更加注重長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性，開(kāi)始著眼深化各項(xiàng)改革，年末中央工作會(huì)議未直接提及房地產(chǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。2016年，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展疲軟的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)則開(kāi)演了一部跌宕起伏、扣人心弦的“大片”：先是在“去庫(kù)存”的政策指導(dǎo)下，全國(guó)各地紛紛采取較寬松的政策，而后房?jī)r(jià)“瘋漲”，各地又開(kāi)始進(jìn)行多輪調(diào)控，調(diào)控力度不斷升級(jí)，一線城市力度不斷加大，二三線城市限購(gòu)重啟。今年2月28日，習(xí)近平主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議，指出：建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排；要完善一攬子政策組合，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

2、房地產(chǎn)調(diào)控中凸顯的問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)十余年來(lái)的調(diào)控在我國(guó)取得了初步的成效，但仍然存在一些問(wèn)題亟待解決：

其一，行政干預(yù)占比較大，調(diào)控效果難達(dá)預(yù)期。一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控采取的大多是相機(jī)抉擇的政策手段，調(diào)控初期房地產(chǎn)市場(chǎng)往往會(huì)按照預(yù)期的方向變化，但一段時(shí)間后，新的問(wèn)題常常會(huì)接踵而至，以至國(guó)家又會(huì)出臺(tái)新的政策措施。這樣，隨著國(guó)家政策的變動(dòng)居民心理預(yù)期也在不斷起伏，缺乏穩(wěn)定性，進(jìn)而市場(chǎng)開(kāi)始動(dòng)蕩。

其二，中央與地方利益矛盾，調(diào)控力度不足。對(duì)中央政府而言，房地產(chǎn)問(wèn)題關(guān)系到百姓的生活起居，是影響民生的一大因素，為保穩(wěn)定、保民生、促發(fā)展，中央堅(jiān)持把穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為第一要?jiǎng)?wù)，希望大部分老百姓能買得起房而對(duì)于地方而言，房地產(chǎn)更傾向于經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)在地方財(cái)政收入中占有重要地位，所以房地產(chǎn)價(jià)格下滑對(duì)地方政府是不利的。如此，中央與地方在利益博弈中房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)常變成“空調(diào)”，其效果往往不甚理想。

3、新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

黨的十八大以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)，逐步向形態(tài)更高級(jí)、分工更復(fù)雜、結(jié)構(gòu)更合理階段演化。2016年12月14至16日在北京召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)”上升為“治國(guó)理政的重要原則”和“做好經(jīng)濟(jì)工作的方法論”，并成為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)政策框架的內(nèi)在支撐。隨著新常態(tài)的確立，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)什么樣的新常態(tài)呢？筆者將其概括為6個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)政策去行政化

隨著“加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控”向“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)去行政化已為大勢(shì)所趨，“有形之手”逐漸放開(kāi)，“無(wú)形之手”將起著越來(lái)越重要的作用。未來(lái)，房地產(chǎn)政策將更加尊重市場(chǎng)、因地制宜，將逐步通過(guò)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相適應(yīng)的法律制度來(lái)管理市場(chǎng)、穩(wěn)定秩序，而非一味地用行政手段進(jìn)行干預(yù)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將步入理性發(fā)展階段。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化加劇

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十多年的長(zhǎng)足發(fā)展，已經(jīng)由“全面普漲”階段進(jìn)入“分化明顯”階段，突出表現(xiàn)在一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)攀升、供需格局偏緊的同時(shí)，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫(kù)存壓力。未來(lái)，隨著市場(chǎng)調(diào)節(jié)主導(dǎo)地位的凸顯，各城市因其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、人口增長(zhǎng)以及產(chǎn)業(yè)定位、城市功能等多種因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化和功能性分化將進(jìn)一步加劇。

（3）新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新動(dòng)力

新型城鎮(zhèn)化作為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，其根基是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)性和金融性，決定了房地產(chǎn)具有導(dǎo)入與整合各類資源的平臺(tái)功能，具有支持與推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的服務(wù)功能和金融功能，也就決定了它在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、尤其是新興服務(wù)業(yè)發(fā)展中的重要的地位和作用，決定了它與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)化發(fā)展共生共榮的關(guān)系。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施配套的更加完善，社會(huì)公共服務(wù)的大量投入將引發(fā)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需攀升。可見(jiàn)，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇、新動(dòng)力。

（4）創(chuàng)新發(fā)展逐漸成為新趨勢(shì)

我國(guó)“十三五”規(guī)劃建議中著重提出“創(chuàng)新發(fā)展”的理念，這意味著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速正在從高速向中高速換擋，原有的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)邏輯正在被新的邏輯所取代，而對(duì)于房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)，也將步入創(chuàng)新發(fā)展道路。房地產(chǎn)行業(yè)在追求質(zhì)量品質(zhì)的前提下，將更加注重產(chǎn)品細(xì)化、產(chǎn)品分類、產(chǎn)品多元化、綜合功能和綜合效益，將更加注重市場(chǎng)需求分化，主動(dòng)完善優(yōu)化提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不斷創(chuàng)新尋找新的利潤(rùn)點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)將不斷加強(qiáng)產(chǎn)品質(zhì)量，采用新的競(jìng)爭(zhēng)模式，引進(jìn)新概念、新技術(shù)，結(jié)合不同產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，融合新的行業(yè)需求，如健康、養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、職能服務(wù)、金融業(yè)與行業(yè)整合聯(lián)姻。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新常態(tài)，創(chuàng)新發(fā)展將成為行業(yè)發(fā)展的新特征、新趨勢(shì)。

（5）住房需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向改善性需求

自住房改革制度實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，無(wú)論從形態(tài)還是時(shí)間上，剛性需求一直占據(jù)著市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，但隨著社會(huì)發(fā)展以及意識(shí)形態(tài)、文化因素、人口結(jié)構(gòu)等因素影響，住房問(wèn)題正逐步由“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)移。未來(lái)住房市場(chǎng)主力軍將是改善性需求和剛性需求并存，且改善性需求將逐漸超出剛性需求，最終住房需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向改善性需求。

（6）商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量房時(shí)代

受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主體不斷增加以及城市開(kāi)發(fā)建設(shè)驅(qū)動(dòng)等因素疊加作用，商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)逐步加快。但商業(yè)住宅、辦公等商業(yè)地產(chǎn)作為銷售型物業(yè)，其獲取利潤(rùn)主要是依靠銷售實(shí)現(xiàn)而非回收租金，當(dāng)市場(chǎng)幾近飽和，供求關(guān)系基本平衡時(shí)，開(kāi)發(fā)銷售規(guī)模便會(huì)萎縮，商業(yè)地產(chǎn)則進(jìn)入存量房時(shí)代。同時(shí)，國(guó)家對(duì)城市發(fā)展規(guī)模及新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的控制，也將進(jìn)一步加速商業(yè)地產(chǎn)邁入存量房時(shí)代的步伐。