新常態下房地產市場發展趨勢分析

【摘要】經濟新常態下我國房地產業如何發展必將引起政府和廣大百姓的關注和思考。本文主要總結我國房地產業的調控歷程及期間凸顯的問題，并對其未來發展趨勢進行分析。

【關鍵詞】房地產；新常態；調控；發展趨勢

1、我國房地產調控歷程

自2003年出臺的“18號文”算起，我國房地產調控已歷經十余年。從不同階段出臺的政策來看，隨著2010年“國十一條”、“新國十條”、“限購令”、“新國五條”等號稱史上最嚴厲調控措施相繼出爐，樓市調控被認為是進入了“全面加碼期”。至2014年，在調控政策密集加碼、房地產信貸收緊等多重因素影響下，全國房地產市場整體下行，隨后中央調控更加注重長期性、穩定性，開始著眼深化各項改革，年末中央工作會議未直接提及房地產，房地產調控去行政化趨勢逐漸顯現。2016年，在實體經濟發展疲軟的大背景下，房地產市場則開演了一部跌宕起伏、扣人心弦的“大片”：先是在“去庫存”的政策指導下，全國各地紛紛采取較寬松的政策，而后房價“瘋漲”，各地又開始進行多輪調控，調控力度不斷升級，一線城市力度不斷加大，二三線城市限購重啟。今年2月28日，習近平主持召開中央財經領導小組第十五次會議，指出：建立房地產市場平穩健康發展長效機制，要充分考慮到房地產市場特點，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排；要完善一攬子政策組合，引導投資行為，合理引導預期，保持房地產市場穩定。

2、房地產調控中凸顯的問題

房地產業十余年來的調控在我國取得了初步的成效，但仍然存在一些問題亟待解決：

其一，行政干預占比較大，調控效果難達預期。一直以來，我國房地產市場調控采取的大多是相機抉擇的政策手段，調控初期房地產市場往往會按照預期的方向變化，但一段時間后，新的問題常常會接踵而至，以至國家又會出臺新的政策措施。這樣，隨著國家政策的變動居民心理預期也在不斷起伏，缺乏穩定性，進而市場開始動蕩。

其二，中央與地方利益矛盾，調控力度不足。對中央政府而言，房地產問題關系到百姓的生活起居，是影響民生的一大因素，為保穩定、保民生、促發展，中央堅持把穩定房價作為第一要務，希望大部分老百姓能買得起房而對于地方而言，房地產更傾向于經濟問題，房地產行業在地方財政收入中占有重要地位，所以房地產價格下滑對地方政府是不利的。如此，中央與地方在利益博弈中房地產調控經常變成“空調”，其效果往往不甚理想。

3、新常態下，房地產業的發展趨勢

黨的十八大以來，我國經濟發展步入新常態，逐步向形態更高級、分工更復雜、結構更合理階段演化。2016年12月14至16日在北京召開的中央經濟工作會議將“穩中求進工作總基調”上升為“治國理政的重要原則”和“做好經濟工作的方法論”，并成為適應經濟發展新常態的經濟政策框架的內在支撐。隨著新常態的確立，作為國民經濟發展的重要支柱產業——房地產業將呈現什么樣的新常態呢？筆者將其概括為6個方面：

（1）房地產政策去行政化

隨著“加強房地產調控”向“促進房地產市場平穩健康發展”的轉變，房地產市場去行政化已為大勢所趨，“有形之手”逐漸放開，“無形之手”將起著越來越重要的作用。未來，房地產政策將更加尊重市場、因地制宜，將逐步通過與房地產市場相適應的法律制度來管理市場、穩定秩序，而非一味地用行政手段進行干預，房地產行業發展將步入理性發展階段。

（2）房地產市場區域分化加劇

房地產市場經過十多年的長足發展，已經由“全面普漲”階段進入“分化明顯”階段，突出表現在一線和熱點二線城市房價持續攀升、供需格局偏緊的同時，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫存壓力。未來，隨著市場調節主導地位的凸顯，各城市因其經濟發展水平、居民收入水平、人口增長以及產業定位、城市功能等多種因素影響，房地產市場的區域分化和功能性分化將進一步加劇。

（3）新型城鎮化為房地產業發展注入新動力

新型城鎮化作為國家發展戰略，其根基是產業導入、產業升級和新興產業的發展。房地產業的服務性和金融性，決定了房地產具有導入與整合各類資源的平臺功能，具有支持與推動產業發展的服務功能和金融功能，也就決定了它在產業發展、尤其是新興服務業發展中的重要的地位和作用，決定了它與產業、與城鎮化發展共生共榮的關系。同時，基礎設施配套的更加完善，社會公共服務的大量投入將引發新一輪房地產市場剛需攀升。可見，新型城鎮化建設將為房地產行業發展帶來新機遇、新動力。

（4）創新發展逐漸成為新趨勢

我國“十三五”規劃建議中著重提出“創新發展”的理念，這意味著我國的經濟增速正在從高速向中高速換擋，原有的經濟增長邏輯正在被新的邏輯所取代，而對于房地產這一特殊行業，也將步入創新發展道路。房地產行業在追求質量品質的前提下，將更加注重產品細化、產品分類、產品多元化、綜合功能和綜合效益，將更加注重市場需求分化，主動完善優化提高產品市場競爭力，不斷創新尋找新的利潤點。房地產企業將不斷加強產品質量，采用新的競爭模式，引進新概念、新技術，結合不同產業特點，融合新的行業需求，如健康、養老、社區服務、互聯網、職能服務、金融業與行業整合聯姻。隨著房地產行業進入新常態，創新發展將成為行業發展的新特征、新趨勢。

（5）住房需求結構轉向改善性需求

自住房改革制度實施以來，房地產市場快速發展，無論從形態還是時間上，剛性需求一直占據著市場的主導地位，但隨著社會發展以及意識形態、文化因素、人口結構等因素影響，住房問題正逐步由“量”向“質”轉移。未來住房市場主力軍將是改善性需求和剛性需求并存，且改善性需求將逐漸超出剛性需求，最終住房需求結構轉向改善性需求。

（6）商業地產進入存量房時代

受產業結構調整、消費結構升級、開發經營主體不斷增加以及城市開發建設驅動等因素疊加作用，商業地產投資建設逐步加快。但商業住宅、辦公等商業地產作為銷售型物業，其獲取利潤主要是依靠銷售實現而非回收租金，當市場幾近飽和，供求關系基本平衡時，開發銷售規模便會萎縮，商業地產則進入存量房時代。同時，國家對城市發展規模及新增城鎮建設用地的控制，也將進一步加速商業地產邁入存量房時代的步伐。