新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場調(diào)控淺析

【摘要】經(jīng)過十余年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已在我國占有重要的經(jīng)濟(jì)地位，其不僅關(guān)系到百姓住房問題，還對相關(guān)產(chǎn)業(yè)有前向或后向的帶動(dòng)關(guān)系。如今，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場走到了新的十字路口，正在由以往的突飛猛進(jìn)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展。本文在總結(jié)了新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢基礎(chǔ)上，進(jìn)而理清房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路，最終提出房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建立的措施建議。

【關(guān)鍵詞】新常態(tài)；房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；長效機(jī)制

1、新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢

我國房地產(chǎn)業(yè)在新常態(tài)下的發(fā)展趨勢，即房地產(chǎn)市場去行政化已為大勢所趨；房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化和功能性分化將進(jìn)一步加劇；新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來新機(jī)遇、新動(dòng)力；創(chuàng)新發(fā)展將成為行業(yè)發(fā)展的新特征、新趨勢；未來住房市場主力軍將是改善性需求和剛性需求并存，且改善性需求將逐漸超出剛性需求；商業(yè)地產(chǎn)逐步邁入存量房時(shí)代的步伐。

此部分具體內(nèi)容，筆者已在《新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析》一文中詳細(xì)闡述，在此不再贅述。

2、新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路

從近兩年已經(jīng)出臺(tái)的各種政策及有關(guān)會(huì)議內(nèi)容不難看出，我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路、目標(biāo)正在悄然轉(zhuǎn)變。具體來看，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

（1）調(diào)控目標(biāo)由穩(wěn)定房價(jià)轉(zhuǎn)向穩(wěn)定市場

從2010年開始，地方政府被要求制定并公布本地當(dāng)年度房價(jià)控制目標(biāo)，由住建部代表國務(wù)院，對年度本地房價(jià)控制目標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核。但這一工作自2014年起便未被提及，作為最具代表性的行政性調(diào)控手段之一的“城市年度房價(jià)控制目標(biāo)”自此退出樓市調(diào)控手段的“政策儲(chǔ)備”序列，取而代之的是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。由此可見，政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的目標(biāo)已經(jīng)由穩(wěn)定房價(jià)向追求市場穩(wěn)定轉(zhuǎn)變。

（2）調(diào)控方式由行政干預(yù)轉(zhuǎn)向法治、市場調(diào)控

行政干預(yù)在特殊時(shí)期作為我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的有力“武器”具有其合理性，但隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的日益發(fā)展，對行政干預(yù)的質(zhì)疑聲音愈演愈烈，許多專家學(xué)者也開始思考行政干預(yù)手段的合理性。“三限”（限購、限貸和限價(jià)）在大部分城市的基本取消，70/90政策悄然放松以及學(xué)界多年對房地產(chǎn)稅立法先行并依法推進(jìn)的不斷呼吁，無不預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控方式正逐漸由行政干預(yù)向法治、市場化方向轉(zhuǎn)變，調(diào)控手段也從臨時(shí)性短期制度向長效機(jī)制轉(zhuǎn)變。

（3）調(diào)控政策實(shí)施范圍由全局性轉(zhuǎn)向區(qū)域性

傳統(tǒng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策多采用“一刀切”方式，要求各地政府統(tǒng)一實(shí)施中央政府政策，然而我國幅員遼闊，區(qū)域發(fā)展差異明顯，針對房地產(chǎn)這種區(qū)域性較強(qiáng)的產(chǎn)品進(jìn)行全局性調(diào)控并不合適。同時(shí)，從過往的實(shí)踐來看，中央與地方之間的信息不對稱，目標(biāo)不一致會(huì)極大程度上損害全局性調(diào)控的成效。因此，中央提出“因地制宜、分城施策”的調(diào)控策略，可見房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施范圍逐漸由全局性向區(qū)域性轉(zhuǎn)變，地方對本區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控的權(quán)利加大。

3、新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場的調(diào)控建議

通過前面對我國房地產(chǎn)調(diào)控歷程與呈現(xiàn)問題的總結(jié)，對今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的分析以及調(diào)控思路的理清，筆者認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵在于建立房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。具體建議如下：

（1）建立多層次、多元化的住房供應(yīng)體系

結(jié)合目前住房多樣化、多層次和多元化需求來構(gòu)建更加完善的住房供應(yīng)體系和市場體系。一方面，加快制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)多層次、多樣化的市場協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建高端有市場，中端有支持，低端有保障的多層次住房供應(yīng)體系；另一方面，加快規(guī)范二手房交易市場以及租賃市場，使其發(fā)揮更大的作用。此外，應(yīng)當(dāng)完善公共租賃住房保障，繼續(xù)探索中國特色的可負(fù)擔(dān)住房。

（2）建立結(jié)構(gòu)合理的供需機(jī)制

構(gòu)建以供需雙向調(diào)控為主的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制。一方面，做好土地供需管理，從土地的源頭抓起，依據(jù)城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局、人口增長等來規(guī)劃城市住房建設(shè)；另一方面，提升市場供應(yīng)的透明度，公布未來幾年住房建設(shè)用地的布局和總量，公布當(dāng)年的在建項(xiàng)目，穩(wěn)定市場預(yù)期；同時(shí)，分別制訂普通中小套型商品住房和保障性住房的土地供應(yīng)計(jì)劃，對城市不同階段的需求做出科學(xué)的預(yù)測，確定合理的供需比和合理的空置率。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場金融機(jī)制構(gòu)建

金融機(jī)制對于房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)相當(dāng)有效，目前我國的住房金融制度在實(shí)行住房抵押貸款制度的基礎(chǔ)上，還引入了住房公積金制度。下一步，建議建立住房儲(chǔ)蓄制度，如此三條腿走路，逐漸形成完善的多元化的房地產(chǎn)金融體系。同時(shí)，加快開征房地產(chǎn)稅，包括立法以及開征標(biāo)準(zhǔn)等，加快完善房地產(chǎn)稅收體系。

（4）建立科學(xué)完備的監(jiān)控機(jī)制

建立權(quán)威、有效、統(tǒng)一的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控監(jiān)控機(jī)制。該監(jiān)控機(jī)制應(yīng)該包含一系列的指標(biāo)，比如土地供應(yīng)量、房屋租金與房價(jià)比、房屋建設(shè)面積與房屋銷售面積、房屋供給結(jié)構(gòu)比例、房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重、信貸資金流向房地產(chǎn)的比例、房價(jià)與居民收入的比較等等。通過對監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)時(shí)的分析和預(yù)報(bào)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督在先、調(diào)控及時(shí)，進(jìn)而推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康有序地發(fā)展。

（5）進(jìn)一步研究和厘清房地產(chǎn)領(lǐng)域中央與地方政府的關(guān)系

加強(qiáng)我國住房制度頂層設(shè)計(jì)，進(jìn)一步明確中央政府在制度設(shè)計(jì)、土地、金融等資源配置政策方面責(zé)任，逐步強(qiáng)化地方政府調(diào)控、監(jiān)管市場的責(zé)任和權(quán)力，更多賦予地方政府一定范圍內(nèi)的自主權(quán)。