房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制

【摘要】本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析，闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制原則，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本優(yōu)化控制措施進(jìn)行了深入的研究，從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段以及施工階段出發(fā)，發(fā)表了一些自己的建議看法，希望對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制起到一定的優(yōu)化作用，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)的效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；成本；優(yōu)化控制

現(xiàn)階段城市建設(shè)中一個(gè)關(guān)鍵部分就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)人們生活水平的優(yōu)化。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中很大程度上受到其本身特點(diǎn)影響，有著投資大、周期長(zhǎng)的問(wèn)題，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)以及開(kāi)發(fā)成本。在實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制，將成本控制的作用充分的發(fā)揮出來(lái)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到多方面工作，比如說(shuō)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、工程驗(yàn)收、銷(xiāo)售等，這些工作導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制呈現(xiàn)出復(fù)雜性特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)以及施工時(shí)，往往是借助招標(biāo)的方式來(lái)進(jìn)行，花費(fèi)一定的成本，通過(guò)施工單位來(lái)完成建筑的建設(shè)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和其他企業(yè)項(xiàng)目存在很大的區(qū)別，在成本的控制方面主要有開(kāi)發(fā)成本以及經(jīng)營(yíng)成本兩部分，開(kāi)發(fā)成本占整個(gè)項(xiàng)目的多半部分。下圖1為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理：

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本問(wèn)題，需要制定科學(xué)合理的成本控制策略，實(shí)現(xiàn)從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策階段一直到最后銷(xiāo)售階段的全面成本控制，保證建筑質(zhì)量的前提下，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制原則

2.1實(shí)現(xiàn)全面控制

全面控制，主要是指將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制貫穿在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程，從不同的階段出發(fā)，與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際情況相結(jié)合，保證開(kāi)發(fā)決策準(zhǔn)備階段、征地階段、建設(shè)階段以及銷(xiāo)售階段都能實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制質(zhì)量和控制效率，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。另外，還需要做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況的控制工作，保證房地產(chǎn)企業(yè)全部員工都參與到成本控制工作中，提高成本控制的質(zhì)量和效果。

2.2領(lǐng)導(dǎo)要重視成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的實(shí)際效果很大程度上受到領(lǐng)導(dǎo)相關(guān)的計(jì)劃和決策影響，在進(jìn)行成本控制過(guò)程中，首先要提高領(lǐng)導(dǎo)對(duì)成本控制工作的重視度。領(lǐng)導(dǎo)需要對(duì)成本控制有全面的理解和掌握，了解成本控制的價(jià)值以及功能，明確成本控制的基本方式以及環(huán)節(jié)，加大成本控制力度，制定相關(guān)的制度策略，以身作則，進(jìn)而讓其他員工認(rèn)識(shí)到成本控制工作的重要性，提高成本控制的實(shí)際效果。可以建立領(lǐng)導(dǎo)成本責(zé)任制，將一部分項(xiàng)目成本劃歸給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)而增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)成本控制工作的重視度，做好整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作。

2.3追求效益最大化

成本控制工作一定要以效益最大化為原則，避免成本控制過(guò)程中的盲目性。成本的控制需要以建筑建設(shè)質(zhì)量以及建設(shè)效率為前提，做好后續(xù)的服務(wù)工作，通過(guò)科學(xué)合理的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制，充分的發(fā)揮出成本控制的功能和效果，在保證建設(shè)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的，對(duì)建設(shè)和開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行完善，使銷(xiāo)售質(zhì)量得到有效保證。

2.4因地制宜

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，想要提高成本控制質(zhì)量，一定要堅(jiān)持因地制宜原則，與項(xiàng)目實(shí)際情況有效結(jié)合在一起，避免出現(xiàn)成本控制過(guò)于盲目現(xiàn)象。現(xiàn)階段在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各個(gè)部分的成本存在很大的區(qū)別，因此，需要與各個(gè)部門(mén)成本實(shí)際情況相結(jié)合，選擇最佳的成本控制策略，保證之后的成本控制工作有著非常高的可行性，最終提高成本控制工作的控制質(zhì)量。比如說(shuō)采購(gòu)部門(mén)，需要通過(guò)一系列的物資采購(gòu)工作來(lái)完成對(duì)物資的準(zhǔn)備，應(yīng)用成本控制，可以建立起一套完善的采購(gòu)流程，確保各項(xiàng)采購(gòu)申請(qǐng)的有效性以及合理性，同時(shí)掌握市場(chǎng)的詳細(xì)情況，保證物資采購(gòu)有穩(wěn)定、高效的供應(yīng)鏈，避免采購(gòu)過(guò)程中出現(xiàn)不必要的風(fēng)險(xiǎn)，最終降低項(xiàng)目成本。

2.5環(huán)保節(jié)能

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還需要注意環(huán)保方面的工作，與項(xiàng)目實(shí)際情況相結(jié)合，做好建筑物節(jié)能設(shè)計(jì)，科學(xué)合理的使用節(jié)能施工技術(shù)以及綠色材料，對(duì)傳統(tǒng)的節(jié)能技術(shù)進(jìn)行改善和優(yōu)化，提高實(shí)際節(jié)能效果，避免房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)環(huán)境帶來(lái)過(guò)大的影響，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有著良好的社會(huì)評(píng)價(jià)，為之后的銷(xiāo)售工作打下良好的基礎(chǔ)。借助綠色節(jié)能技術(shù)，依照因地制宜原則，可以很大程度上降低對(duì)能源的消耗和浪費(fèi)，保證開(kāi)發(fā)過(guò)程中的綠色性，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本優(yōu)化控制措施

3.1規(guī)劃、方案階段

在項(xiàng)目規(guī)劃階段，首先要做好市場(chǎng)調(diào)研工作，對(duì)市場(chǎng)情況有充分的了解，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)條件以及場(chǎng)址條件等內(nèi)容進(jìn)行可行性分析，同時(shí)分析項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)，比如說(shuō)投資環(huán)境等。其次要適當(dāng)增加項(xiàng)目的調(diào)研投入，使整個(gè)項(xiàng)目的可行性以及其他市場(chǎng)情況調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性以及有效性得到充分保證。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，要先通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)單位的選擇，部分企業(yè)在設(shè)計(jì)單位的選擇時(shí)往往存在內(nèi)部操作現(xiàn)象，想要做好成本優(yōu)化控制，一定要杜絕這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，對(duì)于設(shè)計(jì)總花費(fèi)要設(shè)置限額，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目總費(fèi)用的合理控制。

在招標(biāo)階段，一定要對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行謹(jǐn)慎選擇，對(duì)其資格進(jìn)行評(píng)估審核。可以將公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)結(jié)合在一起進(jìn)行，制定科學(xué)合理的招標(biāo)、投標(biāo)報(bào)表，詳細(xì)的分析各個(gè)單位的報(bào)價(jià)，保證招標(biāo)過(guò)程中的公平性。

3.2施工階段

首先，施工階段屬于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段，在這個(gè)階段資金的投入最大。在進(jìn)行成本優(yōu)化控制時(shí)，要進(jìn)行預(yù)算的編制工作，財(cái)務(wù)人員以及預(yù)算人員提供預(yù)算編制所需要的全部資料，結(jié)合這些資料給出相關(guān)的意見(jiàn)建議，將預(yù)算編制內(nèi)容納入成本控制范圍內(nèi)，預(yù)算部分在完成預(yù)算方案的編制之后，將預(yù)算方案交給財(cái)務(wù)人員，以便財(cái)務(wù)人員借助預(yù)算方案更好的實(shí)現(xiàn)后期財(cái)務(wù)核算工作。在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算時(shí)，成本方面的核算內(nèi)容要與工程預(yù)算內(nèi)容保持一致性，方便在后期實(shí)現(xiàn)對(duì)成本預(yù)算的控制和分析，更好的實(shí)現(xiàn)施工階段的成本控制，為之后的其他項(xiàng)目的成本控制工作打下良好的基礎(chǔ)，總結(jié)豐富的控制經(jīng)驗(yàn)，為其他新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供一定的參考。

其次，資金控制，在進(jìn)行工程款的支付時(shí)，一定要對(duì)各種用款單進(jìn)行詳細(xì)的審核，方便財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行核對(duì)，判斷是否滿足支付條件，在上報(bào)給上級(jí)部門(mén)進(jìn)行審批。在得到上級(jí)部門(mén)的審批之后，進(jìn)行工程款項(xiàng)的支付，財(cái)務(wù)部門(mén)要及時(shí)將支付內(nèi)容列入到成本核算明細(xì)中。在進(jìn)行工程款的支付時(shí)，一定要按照相應(yīng)的流程來(lái)進(jìn)行，以相關(guān)的財(cái)務(wù)信息為基礎(chǔ)，保證每一筆資金支付的合理性，避免出現(xiàn)支付不當(dāng)現(xiàn)象，進(jìn)而影響成本優(yōu)化控制。在實(shí)際進(jìn)行支付時(shí)，一定要得到工程部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、材料部門(mén)以及合同管理部門(mén)等多方面的蓋章簽字確認(rèn)，借助工程部門(mén)，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)工程質(zhì)量以及進(jìn)度的審核工作，財(cái)務(wù)部門(mén)可以對(duì)資金的金額以及支付時(shí)間進(jìn)行控制，材料部門(mén)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)材料質(zhì)量以及數(shù)量的核對(duì)，合同管理部門(mén)能夠檢查資金的支付是否和合同內(nèi)容保持一致，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的全面控制。

最后，材料支出占整個(gè)工程成本的絕大部分，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)材料成本的有效控制，施工方需要從材料采購(gòu)、保管以及使用各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)進(jìn)行控制，避免材料出現(xiàn)過(guò)多浪費(fèi)的情況，一方面材料部門(mén)根據(jù)整個(gè)工程實(shí)際情況以及市場(chǎng)材料價(jià)格的波動(dòng)情況制定科學(xué)合理的采購(gòu)措施，避免材料過(guò)多的囤積，提高現(xiàn)場(chǎng)管理力度，避免材料在之后保存、搬運(yùn)過(guò)程中出現(xiàn)過(guò)多的損耗，另一方面，在進(jìn)行材料的申領(lǐng)時(shí)，一定要填寫(xiě)完善的領(lǐng)料單，方便實(shí)現(xiàn)對(duì)材料用途的管理。

結(jié)語(yǔ)：

目前房地產(chǎn)行業(yè)有著高利潤(rùn)和資金密集特點(diǎn)，導(dǎo)致出現(xiàn)很多炒房等投機(jī)行為，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，為了使這種情況得到有效的控制，國(guó)家制定了一些相關(guān)的政策制度，從提高房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本方面出發(fā)，來(lái)抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)想要更好的發(fā)展，必須要在遵循國(guó)家調(diào)控政策的前提下，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制，才能為企業(yè)的相關(guān)投資提供科學(xué)的指導(dǎo)和幫助，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益，促進(jìn)企業(yè)的生存和發(fā)展。