淺析房地產企業股權轉讓

(南開大學 天津 300000)

淺析房地產企業股權轉讓

王璟秋

(南開大學天津300000)

雖然房地產業在如今的經濟環境中，受到了越來越嚴厲的調控，但房地產企業在市場經濟中所處的位置，依舊影響到很多相關經濟實體的發展。而房地產企業的產權分配，又涉及到一系列金融活動的開展，同時牽涉到房地產企業資本運作的一系列涉稅問題。在行業的特點方面，房地產業的項目審批具有計劃性、而經營方式也很多樣化、開發的產品比較固定、開發的周期較長、有多種方式進行交易、可以“滾動式”開發、高收益、產業集中化，如今的土地資源和市場占有率，越來越集中到大型開發企業手里，涉稅的稅種多樣，因此房地產企業資本運作的管理也是稅源監管的難點，筆者結合實際情況，就目前房地產資本運作所帶來的相關問題進行簡要分析，并在此基礎上提出完善我國房地產企業資本運作稅收管理的措施。

房地產開發企業股權轉讓及稅收操作

一、綜述

房地產業是需要大量的資金投入，因此相關的資本運作主要是指企業根據自身和行業特點，以資本價值最大化為目的，在符合宏觀政策及相關的制度安排下，將從外部取得的資本，以及內部投入的各種資本，全部納入價值資本的核算軌道，通過借貸、并購、重組、上市、產權轉讓等各種交易組合方式，為企業融得資金，實現投資及資本結構優化，將潛在的資金，運用金融手段轉變為活化資本，同時作出優化配置的經營活動。

二、房地產企業資本運作案例

本文以國內某家知名的房地產開發企業為例，該企業為了達到境外上市的目的，作出了一系列的資本運作，在此案例中涉及了大量的股權交易行為，在稅務管理的方面來考究，都涉及到存在著不少的涉稅問題：

1.案例的資本運作解析

(1)企業架構重組，設立境外控股公司，打造上市主體

企業重組的第一步：首先處理內部交叉持股。主要通過在集團內部股權轉讓的方式，將集團旗下的擬上市資產，包括從事地產開發和物業管理業務的所有子公司的股權，集中歸至在廣州注冊的某家子公司(三層子公司)名下，然后再將三層子公司即廣州公司的股權，歸至某家實業名下。在企業的招股書中顯示，在此步驟中，一系列股權轉讓均以各子公司注冊資本，即股權成本價進行轉讓。

企業重組的第二步：通過外資來收購境內公司的股權，再注入上市公司主體。首先將境內的相關資產集中歸至主體實業之后，接下來通過紅籌加歸的關鍵一步，將境內資產注入境外的上市公司主體。為了適應赴港上市的需要，集團分別在英屬維京群島和開曼群島注冊了有限公司和原有地產集團的香港有限公司(HK)，前者作為中介控股公司、直接持有國內各子公司的股權，后者作為上市主體，為旗下所有營運及項目子公司的最終控股公司。

(2)利用合法利潤增值的模式，提升公司利潤

根據香港的相關會計準則規定，如果是常規性的收入需要確認，即從預售收款現金，到交樓后確認收入，短則一兩年，長則數年，所以為了要在香港上市，取得更多的融資資金，該房地產企業在國際投行的協助下，利用了資本界后來稱為“YL”模式的資本運作手段，通過其境外公司的股權轉讓行為，一次性提前兌現開發利潤，該開發企業的股權轉讓使其當年的營業利潤率和凈利率，雙雙創出了歷史的新高，還規避了相關的稅收負擔。

(3)轉讓房地產項目的開發權，進一步提升利潤

該開發企業曾經與某集團合作開發了在內地二三線城市的兩個項目，據此，該企業同時轉讓了該兩個項目的房地產開發權。通過招股書顯示，根據合作開發協議，該集團負責提供土地使用權，合作方負責投入開發成本和后期的管理資金，所有的項目銷售所得凈額，由該集團和合作方按照40%和60%的比例進行分配，這種合作的模式，與YL模式也有異曲同工之妙。

2.涉及房地產資本運作的稅收討論

房地產企業的土地儲備非常重要，企業通過二級市場取得土地使用權的方式，無外乎有兩種：一是通過一級市場，直接受讓土地使用權。土地的使用權轉讓手續非常繁雜，所有的轉讓過程中，還涉及了營業稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅等多種稅收，所以有些企業會較少采用這種模式;另一種方式是通過收購控制著土地使用權公司的股權，從而獲得土地使用權的控制，也能將轉讓涉及的相關稅費，延后到開發項目的整體完結之后。目前經常見到的“YL”模式，也是利用了境外控股公司的架構，運作資本實現利潤和避稅的。

但要運用這樣的資本運作模式，也會有相關的涉稅風險，一是對于資本交易定價有個公允性的問題，如本案例中該集團為準備上市，進行了一系列的架構重組，也運用了一系列的資本運作，這些都是要通過平價股權轉讓完成，對于轉讓的價格是否公允存在一定疑問;二是“YL”模式是通過轉讓境外控股公司股權間接轉讓境內資產(不動產)實現收益，對于企業的收入來源如何認定與稅收管轄權存在爭議;三是企業要通過股權購買方式取得開發權，受讓方為取得相關資產特別是土地使用權所支付的溢價，在項目完成后不能在項目公司予以稅前扣除，會加大完工銷售后項目整體利潤水平與稅收負擔，使企業有虛大相關成本的動機。

三、房地產開發企業資本現狀和存在問題

1.政策因素的風險

總的來說，下位法與上位法中互相沖突的。根據《國家稅務總局關于加強對非居民企業股權轉讓所得企業所得稅管理的通知》(國稅函[2009]698號)，國內的稅務機關，會按照經濟實質來對間接的股權轉讓交易，來重新作出定性，一旦認定股權的轉讓方為非居民企業，且不具備合理的商業目的，是企圖通過不合理的手段進行避稅，就可以否定境外控股公司的存在，同時該公司在境外的股權轉讓收入，也會被認為源于中國境內，從而應被課以預提所得稅。

二是關于股權轉讓的時間如何界定。《國家稅務總局關于發布<企業重組業務企業所得稅管理辦法>的公告》國稅總局公告[2010]第4號文中，已經提出了關于“股權收購，以轉讓協議生效且完成股權變更手續日為重組日”，但國稅函[2009]698號文又提出了要求“非居民企業應自合同、協議約定的股權轉讓之日(如果轉讓方提前取得股權轉讓收入的，應自實際取得股權轉讓收入之日)起7日內，到被轉讓股權的中國居民企業所在地主管稅務機關申報繳納企業所得稅”，這兩個文件的時點界定是完全不同的，因此納稅義務的時間不同，也會直接影響到管理及計收滯納金的計算，同時，不同時點的外幣匯率差，也會導致稅款的計稅依據不一致。

三是企業股權轉讓價格的定價方法。公允價值的確定是關鍵，所有非居民企業股權轉讓關聯交易稅款征收都有計算公允價值的問題，稅務機關對股權價格的核定，一直都缺少足夠的技術手段支撐和評估機制保障，所以核定的法律效力不強，稅企之間容易產生分歧。從近幾年各地發生的事件來看，一些非居民企業為了規避相關的納稅義務，在合同中規定較低的價格轉讓，再另外通過陰陽合同和其他方式，以合同補充件、合同附加說明等反映真實轉讓價格，通過其他渠道實現非現金資產或權益的轉移輸送，而這些相關的附加材料，往往不會提供給稅務機關，稅務機關難以判定合同金額真假及資金流向、通過其他經濟體之間的關聯利益輸送的情況下，更加大了稅務機關對于確定股權轉讓真實價格的難度。

2.管理機構的職責

我國的地稅系統，是長期以來形成的相對獨立的、以事項管理為特點的跨境稅源管理機制，早已經不能滿足新形勢下。越來越多元化的跨境稅源管理機制的發展要求。所以稅務機關不僅要對跨國公司的單一性稅收籌劃行為進行管理，也要擴展到對其整個投資集團的戰略的稅收管理規劃，還要研究跨國公司全球配置資源的新動向、新特點，了解國際產業轉移的規律，突破地方保護主義和單打獨斗的局限性，從原有的傳統的工作機制和思維模式解放出來，并從多稅種、多環節、多層次、多部門整體考慮跨境稅源管理工作方法與手段，形成適應我國經濟地位的跨境稅源管理能力。

3.管理的信息資源

一方面是所有信息資源的時效滯后性。一方面又是資本運作的管理，將涉及多個政府部門，如中央銀行、外經貿部門、證券監管部門等，目前所有的稅務機關與這些政府部門之間都沒有實現信息的共享，所以沒有有效的信息交換制度和信息共享平臺，因此稅務部門不可能及時準確地獲得相關信息;在另一方面根據《非居民企業所得稅源泉扣繳管理暫行辦法》(國稅發[2009]003號)還明確了企業簽訂合同后30日之內，應到稅務機關備案的事先備案制度。

二是關于相關信息資源的真實性。雖然稅法已經明確規定了被轉讓股權的境內企業，是有義務向稅務機關提供股權轉讓合同等相關資料，但在實際執行中的效果卻并不如意，一方面境內的企業因為企業自身的利益關系，根本不會積極配合當地的稅務機關，也不會積極主動的提供轉讓合同;同時因為目前非居民企業提供的合同信息境外股權轉讓多是英文版，而且專業用語較多，也會給稅務部門辨別信息是否真實帶來很大難度。

四、怎樣應對房地產企業資本運作管理中的問題

1.政策手段

首先從立法上，來規范非居民企業股權轉讓的法律法規。目前國稅總局已經出臺了一系列的關于非居民企業股權轉讓的法律法規和部門規章，但這些法律法規都只是針對過去的一些非居民企業股權轉讓過程中，曾經遇到過一些實際問題。

2.管理手段

首先要加強對非居民企業經營活動行為的日常監控。必須及時有效的掌握其在中國境內的所有投資經營活動行為，從而規范所得稅申報和相關資料報送制度，避免出現稅源流失，本文建議管理機構針對非居民企業，來建立一個基礎的大數據庫，例如在國外相關的系統中已經建立的，并且獨立于居民企業日常稅務操作系統外的管理機構單獨操作系統，同時要將目前國內的合同備案制度、以及企業預提所得稅扣繳及企業經營業務中非貿易付匯等功能進行整合，便于對非居民企業的活動進行監控，來補上目前非居民企業預提所得稅上的操作不足。

其次是要建立有關部門的專業化征收管理機制。一方面對其進行專業化管理，將涉及的非居民企業，納入一個集中的信息大數據庫內。將所有的登記持股股東以及持股份額，都要實行相關的重大事項報備制度，同時加設置專門的管理員，定期管理歸納非居民企業股權變更的所有登記信息，并對于涉及股權結構發生變化的企業，需要派專人實地調查。另一方面是針對稅收管理的管理拓展延伸。

3.征納管理手段

目前的市場交易行為多種多樣，必須在理論基礎上，拓寬稅務管理人員的視野，加大針對非居民稅收、股權轉讓等涉稅問題的培訓力度，從而培養出一批熟悉政策、素質過硬的資產評估專業性管理人才。同時要依托“稅法解讀”、“重點企業走訪”等平臺，加強稅企之間的溝通行為，加大對于稅收政策的宣傳力度，提高稅法的普及和遵從度。在實際操作方面，認識到到間接股權轉讓的時效性和境外非居民企業的特殊性，并在合理的稅收法律規定框架內，采用更加簡便易行、雙方認可的征稅管理手段方法，簡化相關系統中非居民企業股權轉讓的納稅申報流程，優化管理服務，營造一個雙方和諧的征納關系，確保稅源的穩定性。

[1]吳濱.房地產企業資本運營戰略研究[J].天津大學.

[2]李則平.房地產行業資本及稅收管理.南開大學.

王璟秋，漢，女，江西臨川，在職研究生，南開大學，研究方向：金融學。