房地產投資風險分析及對策研究

丁 凌 陳 媛 李正文 陳欣欣

(云南民族大學管理學院 云南 昆明 650500)

房地產投資風險分析及對策研究

丁 凌 陳 媛 李正文 陳欣欣

(云南民族大學管理學院 云南 昆明 650500)

本文分析目前國內房地產的形式和背景，然后就房地產的形式和背景依次闡述房地產投資的風險和特征，從政策、市場、選址等方面，進一步分析影響房地產項目開發投資風險的因素。并且就想在的房地產存在的風險問題，提出相關建議。

房地產；投資；投資風險；對策

一、緒論

(一)研究背景及意義

1.研究背景

根據中國產業信息網的數據顯示，房地產行業告別高速增長，行業改革需求加大。2015年以來全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下。銷售數據溫和回暖，同比降幅收窄或略有上升，但我們仍然看到，房地產開發投資增速下行趨勢并未改變。1-5房地產開發投資總額32兆2920億元，同比增長5.1%。

2015年，房地產行業的并購案例并不在少數，此外，政府首次提出鼓勵房地產行業兼并的條文。而且這一舉措有很多的好處，可以促進資源向有優勢的企業聚集，推動大規模的房地產企業發展，進而降低采購和融資的成本，也有利于推進標準化的住宅產業化。為此，政府也許還會做更多的制度性安排，比如推動行業的兼并進一步立法、引導設立并購基金等等。在這些利好政策的刺激下，2016年的房地產行業有望繼續延續2015年的并購熱潮。

2.研究意義

本文對于分析房地產投資風險，認識并明確房地產的投資風險因素進而能有效的控制或降低風險，進一步有效提高相關收益。所以，研究房地產投資風險的具體意義可以體現在以下三個方面：

(1)有助于房地產開發企業對房地產開發項目的過程中可能存在的風險進行識別。房地產開發是個動態的進程，存在的風險因素非常多，如何增強對于項目風險的管理有助于開發商進一步識別風險，加深對風險的本質認識，適應現在房地產開發市場充滿的變化和眾多不確定性因素的環境，從而保證房地產項目的開發成功。

(2)幫助房地產開發企業建立科學和健全的項目風險管理機制，以確保房地產項目管理的正確性，房地產開發企業提高項目風險管理水平，加強對風險損失的防范和控制，保證開發項目的順利進行。

(3)有利于提高房地產企業開發的經濟效益。項目的風險管理是致力于用最小成本獲得最大項目風險管理效果。

二、房地產投資風險影響因素分析

(一)政策變化風險

縱觀中國的經濟發展，不難發現國家的宏觀政策對經濟的發展的影響力是不容小覷的，本著“要致富，跟黨走”的原則，房地產作為經濟組成中的重要一部分，那更是不用多說的。那這些國家宏觀政策一旦發生變化，就會導致房地產企業實際收益跟預期的收益有所不同。就像近期出臺的鼓勵二胎的政策對房地產行業的影響也是直接的。例如，在一個家庭中人口的增加，勢必會對居住造成一定影響，原本的三口之家原本只需要三居室、而現在則需要四居室甚至是五居室，這就會改變現在房地產的開發建筑的趨勢。另外，人口的增加，也會對房地產需求大大加強，由此可以看出，國家政策對房地產企業的影響程度。

最新調整過的十二屆全國人大常委會立法規劃本周向社會公布，備受關注的房地產稅法正式進入全國人大的立法規劃。中新社援引北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文觀點稱，“本屆人大任期是到2017年底，因此，預計房地產稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。”

(二)市場環境變化風險

市場環境變化風險主要指的是市場供求風險、房價波動風險和房地產周期波動的風險等一系列因素發生的變化對房地產開發商所造成的經濟損失。主要包括市場供求風險、房價波動風險和周期波動風險。

(三)企業財務風險

下面就籌措能力風險和償債能力風險進行分析企業的財務風險。

1.資金籌措能力風險

房地產行業占用大量資金并且非常集中，資金占用時間不僅長而且運轉速度慢。中國的房地產開發資金可以分為：國內貸款，利用貸款，自籌資金和其他資金來源。在這些資金來源中除去自有資金，其余的資金來源必定會帶來一定的代價，而這些代價就會是資金的融資成本。

2.償債能力風險

從前面的貸款融資角度來說，企業的融資行為是一種信用融資[8]。企業將這些資金通過不同渠道聚集后，就一定要考慮到償還的風險，而這種風險主要是因為企業的支付能力不足從而引起的。那這種償債風險顯然是受市場需要所控制的。如果房地產市場處于良好的狀態，那企業的銷售就會很好，那業績引導的效益就會很好，那企業就會回收資金，從而償還所對應的融資；但是，融資所面對的另一種可能，也就是風險所對應的可能性，房地產市場不景氣，企業的銷量不好，從而沒有足夠回收的資金，所帶來的償債能力風險就會影響到開發項目的進度。

(四)項目選址風險

房地產作為一種投資方式，其投資與其他投資有固定的位置、不動產和區位等。如果涉及到一個房地產項目是有前途的，項目的位置是非常重要的。是房地產企業發展的關鍵，這樣的一個環節。畢竟，選址的好壞會直接影響到投資的效益，必須相當慎重。

三、風險防范對策和建議

(一)加強保險意識

保險政策。保險，以減少或補償損失的房地產投資者，以實現周期的運動，以確保房地產投資者的利潤是非常重要的。特別是加強房地產投資者的可信度，并促進房地產業務活動的發展有積極的作用。房地產投資者時應充分考慮揀選購買保險的保險險種，房地產投資者需要確定適當的保險金額、風險單元的合理劃分和原創率和選擇信譽良好的保險公司，等幾個因素對供應鏈和銷售渠道，合理轉移的風險。

(二)通過充分的市場調查，做出科學的決策

房地產企業在房地產上的調查問卷和分析供需狀況和趨勢，在盡可能多的細節來獲取信息，減少不確定性降到最低，以防止房地產投資過程中處于被動狀態。市場調查可以從以下幾個內容出發：①城市人口數及其變化程度②居民人均收入水平③居民可接受的住宅價格④家庭的人口結構⑤宏觀經濟政策的影響。通過全面市場調查，從而選擇收益較大的項目進行投資。

(三)密切關注國家政策，作出合理的應對

在住宅投資的選擇，應該更了解市場信息，把握投資機會。房地產市場是一個市場是高度受政策的影響。因此，密切關注國家政策尤其重要。深入的了解國家政策趨勢后，充分利用房地產投資決策。主要是更多關于政府的規劃，關注政府傾斜力度打的熱點地區；第二種是專注于地鐵，輕軌發展布局和建設時間。城市地鐵的發展經驗告訴我們，房子的升值潛力是最大的，并且很神奇的。三是條件下雷同的預期回報，投資房地產名目的風險渺小，房地產投資項目種類較多，風險水平的大小不同，一些更大的風險，不確定性大概會提到更高，并對一定程度的風險投資項目進行投資，選擇一個小的投資項目風險，使投資回報率可以有效地保證戰略的不好的影響是一個機會，以獲得高利潤將減少。

(四)優化投資組合，減少投資的風險性

雖然房地產投資活動是一個漫長的周期,高風險高收益的活動，但風險投資項目，盈利能力、資本需求的程度是不同的。投資者可以合理適當的搭配各種不同類型的項目投資，通過投資組合和各種業務多樣化，由于不同的投資項目風險，收入和其他因素。是不同的，那么多可以獲得超過所有的投資組合集中在一個更穩定的收入的一個項目。固然，全部項目之間的相關性不太強烈，太強烈的相關性將不會削減行動的風險。計算整體收入和整體風險之間的相關性，盡可能縮短投資回收期，減少借款的成本，避免財務風險。同時降低資本成本借入資金的比例，更對投資者的吸引力，分擔危害。

(五)合理組織融資形式，滾動開發

房地產投資需要大，必需在特定的方式下籌集資金，用來滿足房地產的融資需求的形式重要有如下幾種：經過債務融資證券的發行，籌集資金；通過預售商品房開發，客戶提高房地產開發所需的資金，獲得土地使用權抵押貸款銀行；從股市融資、房地產開發企業應該根據自己的實際情況，選擇最合適的融資方式，以快速、低成本的資本進行融資。

四、結論

房地產對國民經濟和社會的發展的推動力是巨大的，但是在房地產高速發展的時期，卻暴露出一個又一個的問題，類似土地資源浪費、投資過剩、房價猛漲、房產空置等問題發生的概率飛速上升，從而造成了“房地產經濟泡沫”。對于形成這“房地產經濟泡沫”的原因，也多與國人的悲觀論調有著密切的關系，像之前日本福島核泄漏的事件，一時竟然使鹽造成供不應求的狀態，出現國人瘋狂搶購的局面。這樣的事情以前也曾經發生過，三人成虎，以訛傳訛，自然會增加需求，形成搶購潮，那樣價能不漲嗎？而放眼現在的房價，也有著類似的情況。放眼現在的合肥，合肥以15.84%的上漲幅度超越所有城市，成為了3月分全國房價環比增幅最高的城市。即使房價漲幅如此驚人，也出現了一種搶房的局面，售樓部的人氣可是頗高。

[1]竇方、王瑩《《土地供應政策對房地產市場的影響分析》現代農業科技》[J].2008年第23期

[2]時筠侖.雷星暉、蘇濤永《房價波動與影響因素分析》[J]

[3]何國釗.曹振良.李晟.中國房地產周期研究.《經濟研究》[J].1996年第12期.

[4]徐曉明.中國房地產行業風險分析研究[D].吉林大學,2012.

[5]梁桂.中國不動產經濟波動與周期的實證研究.《經濟研究》.1996年第7期.

[6]劉洪玉.房地產市場周期運動規律分析.《中國房地產》[J].1999年第8期。

[7]陳柏東.張東主編《房地產經濟學》[J]華中理工大學出版社，1996年.

[8]孫曉麗.我國房地產融資風險研究[D].青島：青島大學經濟學院，2008.

[9]陳妮.關于房地產投資風險分析與對策的思考[J].價值工程,2011,17.77.

[10]朱航.論房地產企業經營風險與防范對策研究[D]

丁凌(1996-)，女，漢族，安徽阜陽人，研究生，云南民族大學管理學院，研究方向：財務會計。