政府宏觀調控背景下我國房地產企業財務風險控制研究

劉戰偉+李金濤

摘 要：近年來，盡管房產市場發展迅猛，但是行業內部的弊端也日益顯現，導致企業面臨的財務風險也不斷加大。以保利房地產（集團）股份有限公司為例，剖析了企業內部籌資風險較高等財務風險問題，并對其產生的主要原因進行了分析，如負債規模不斷上升等，最后提出了降低過高的資產負債率等合理化建議，如樹立正確的財務風險觀點，加大資金的利用效率，降低過高的資產負債比率等。

關鍵詞：房地產企業；財務風險；控制

中圖分類號：F830.45 文獻標識碼：A 文章編號：1671-9255（2016）04-0026-05

自我國啟動住房制度改革以來，伴隨國內經濟的快速成長，房地產業也發展迅猛，日漸成為我國經濟發展過程中具有引領性的產業。但國內房地產業一直存在負債多、現金流量不穩定以及大規模的存貨囤積等問題，價格泡沫也日益暴露，從而對企業經營成本、盈利能力等產生不利影響。從現實來看，房地產行業有高投入、高風險、高回報的特性，這使大多數房地產企業將銀行貸款作為企業財務活動正常運轉的必備條件，導致房地產企業資產負債率過高，企業也面臨著較大的財務風險。

一、保利房地產（集團）股份有限公司

財務風險分析

保利房地產（集團）股份有限公司于1992年年底創設，從屬于中國保利集團控股公司，是行業內的龍頭企業，曾相繼五年占據中國房地產上市公司綜合實力榜首位，在品牌營銷方面也有卓越成就。

（一）籌資風險分析

籌資風險分析主要通過償債能力分析來進行衡量，本文主要對反映短期償債能力的顯著性指標流動比率、速動比率進行分析（見表1）。長期償債能力主要對反映長期償債能力的顯著指標資產負債率、股東權益比率、產權比率進行分析（見表3）。

1.短期償債風險分析

（1）流動比率是流動資產與流動負債的比值。流動比值越高，反映出企業歸還流動外債的能力越高，但流動比值并非越大越好，其過大會對企業盈利水平發生相反影響。[1]從表1中可以看出，保利地產2009-2012年，流動比率出現逐年縮小的趨向，即企業流動資產的擴大幅度小于流動負債。2013-2014年，流動比率較2012年有小幅的增加，即企業流動資產的增幅大于流動負債，2015年流動比率較上一年減少與2012年數值相同。總的看來，流動比率比值在逐年縮小，顯示出企業短期償債水

平在一直下滑，所面對的短期償債風險一直加大。

（2）速動比率更能夠反映企業短期償債能力。速動比值越高，企業短期償債能力也就越強，為1時最為符合。從表1中可以看出，保利地產2009-2011年，速動比率逐年減少，2012 -2015年，速動比率雖有上升，但幅度甚小，且與合適值1偏離幅度較大。經過與2014年速動比率行業業績標準值（見表2）對比可以看出，企業的速動比率介于行業業績較低值與較差值之間，屬于行業較低水平。總體而言，保利地產速動比值逐年下滑，并小于行業均值，說明企業短期償債能力弱于行業正常水平，所以，面臨的短期償債風險較大。

根據對保利地產2009-2015年流動比率和速動比率分析綜合來看，企業近年來短期償債水平顯現出逐年削弱的態勢，伴隨企業短期償債能力的下滑，短期償債風險會不斷上升。

2.長期償債風險分析

長期償債風險主要通過資產負債率、股東權益比率、產權比率來進行衡量（見表3）。[2]

（1）資產負債率是衡量長期償債水平的重要指標，是負債與資產的比值，比值越高，償債能力越弱，償債風險越高。從表3可以看出，保利地產2009-2010年，資產負債率顯著增大；2010-2011年，呈現出小幅減縮；2011-2014年，穩定保持不變；2014-2015年，小幅下降，總體來說波動幅度不大。通過2014年資產負債率行業業績評價標準值（見表4）來看，保利地產資產負債率位于行業平均值與較低值之間，屬于行業較低水平，顯示出企業長期償債能力不斷削弱，長期償債風險發生的可能性逐年上升。

（2）產權比率是負債與股東權益的比值，數值越小，透露出企業所面對的財務風險越低。從表3可以看出，保利地產產權比率，2009-2015年在2.51-4.73之間波動；2009-2013年，呈逐年升高態勢，2009-2010年，上升最為明顯為60%；2014-2015年，產權比率有明顯的下降和控制。可以看出保利地產沒有對長期償債水平進行有效調整，所面臨的長期償債風險，仍較大。

（3）股東權益比率是股東權益對資產的占比，占比越高，企業所面臨的財務風險越低。[3]由表3可以看出，保利地產2009 -2013年股東權益比率出現逐年降低趨勢；2013-2015年，比值出現小幅增加。總體看來，企業長期償債水平不斷削弱，所面臨的長期償債風險在逐年增大。綜上所述，根據對保利地產短期和長期償債風險指標分析，可以看出企業償債能力逐年降低，所面對的償債風險在逐年加大，相應的企業籌資風險也不斷上升。

（二）投資風險分析

分析獲利能力和發展能力可以得出投資風險。獲利能力分析采用凈資產收益率、總資產收益率、主營業務利潤率三項指標，發展能力采用主營業務增長率、總資產擴張率、凈利潤增長率三項指標（見表5）。[4]

1、獲利風險分析

（1）凈資產收益率是測量企業獲利水平的重要標準。比值越高，企業獲利能力越強，所面臨的投資風險越低。[5]從表5可以了解到，保利地產凈資產收益率2009-2013年，比值持續增大；2014-2015年，比值下降，波動幅度不大。通過與凈資產收益率2014年行業業績標準值（見表6）對比看出，保利地產該項比值高于行業業績評價標準優秀值，處于行業領先水平。雖然企業凈資產收益率大于行業優秀值，但是企業該項指標已經連續兩年降低，說明企業獲利能力有所減弱，所面臨的投資風險小幅上升。

（2）總資產收益率是用來權衡企業對股權投資的獲利能力。該比值沒有絕對的衡量標準，只能與行業標準進行比較測量。從表5可以看出，保利地產總資產收益率長期維持在固定值0.03，變化不明顯。通過與2014年行業標準值（見表6）對比看出，該項比值處行業平均值，說明企業獲利能力一般，甚至屬于行業較低水平，存在相應的投資風險。

（3）主營業務利潤率越大，表示企業促進銷售獲得報酬的水平越高，能夠直接衡量企業的獲利能力。從表5可以看出，該項比值2009-2014年，六年間主營業務利潤率浮動下落，2015年較2014年小幅上漲。通過與2014年行業標準值（見表6）對比看出，保利地產2009-2015年該項比值均大于行業良好值，應繼續加強控制。總體看來，雖然企業盈利能力在房地產行業中情況良好，但相較過去年度，企業盈利能力在逐漸削弱，投資風險日漸加大。

綜上所述，保利地產2009-2015年各項獲利風險指標大體上均在下降，獲利能力逐年減弱，企業的投資風險不斷加大。

2.發展風險分析

（1）主營業務增長率是測量企業發展能力的重要指標。比值為正，本年營業收入上升，反之下降。占比越高，企業發展水平越高。從表5可以看出，保利地產2009-2015年，主營業務增長率連續減小，說明企業發展能力持續減弱，企業的發展風險增加。

（2）總資產擴張率為權衡動態變動的指標即企業生長性的指標，該指標越大，表明企業成長程度越好。從表5可以看出，2009-2015年保利地產總資產擴張率比值大幅減小，說明企業發展能力在逐漸減弱，競爭力有所下降。

（3）凈利潤增長率是年底凈利潤增長額與上年凈利潤的占比。比值越大，企業成長能力越好。從表5可以看出，2009-2015年保利地產凈利潤增長率比值逐年顯著縮小，說明企業發展能力在逐年變差，發展風險劇增。

綜上所述，保利地產2009-2015年發展風險各項指標均在下降，發展能力逐年減弱，放緩明顯，發展風險不斷放大，投資風險持續增加。

（三）經營風險分析

經營風險可以用營運能力分析指標來進行測量。下面通過應收賬款周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率來對保利地產運營風險進行分析（見表7）。

（1）應收賬款周轉率。比值越大，企業經營能力越強，風險越低。從表7能夠知道，2009-2015年，應收賬款周轉次數在漸漸減少，2015年比2009年減少44%。通過與2014年行業績效標準值（見表8）對比看出，保利地產應收賬款周轉率大于行業優秀值，處于行業優秀水平。總的看來，保利地產應收賬款周轉次數雖然領先于行業程度，但呈現逐年減小的態勢，這一變更趨向表明企業應收賬款的周轉速率有所放緩，流動性減弱，營運能力降低，風險增加。

（2）流動資產周轉率。比值越大，資產運用效率越高。從表7了解到，保利地產2009-2011年，流動資產周轉次數在逐年縮小；2012-2015年，流動資產周轉次數在逐年小幅間斷上升。通過與2014年房地產行業業績標準值（見表8）對比看出，保利地產流動資產周轉次數處于行業的較差值與平均值之間，屬于行業較低水平。總的看來，企業對流動資產的運轉次數不夠，經營水平較弱，經營風險較大。

（3）總資產周轉率。比值越高，營運能力越強。從表7能夠看出，保利地產2009-2011年，總資產周轉次數在逐年縮小；2012-2013年，流動資產周轉次數在逐年小幅搖晃上升；2013-2015年，總資產周轉率小幅縮小，后兩年無變動。通過與2014年行業標準值（見表8）對比看出，保利地產總資產周轉次數處于行業的較低值與良好值之間。總的看來，保利地產對總資產的利用效率較差，經營能力逐年削弱，經營風險逐年增大，這也會對企業的盈利能力造成影響。

綜上所述，保利地產在企業經營方面，對各項資產的利用率較低，不能充分發揮效率，經營過程中發生風險的可能性持續增大。

二、保利房地產（集團）股份有限公司

財務風險成因分析

（一）籌資風險成因分析

1.負債總額逐年上升，導致資產負債率持續增大

從表9可以看出，保利地產2009-2015年，欠債總額在逐年增加，增長最為明顯的是2009-2010年，增加負債為100%。其它幾年內負債增加幅度較為平均，并無太大差異。由表9可知，2015年負債總額較2009年上漲400%，得不到有效控制，負債總額將會繼續上漲。

2.銀行借款占負債總額比較大

在當前市場經濟條件下，國內金融市場十分繁榮，企業籌集資金的途徑也多種多樣，主要包括：內源融資和外源融資，外源融資主要包括：銀行借貸、發行股票和企業債券等。不同的籌資途徑，所花費的成本也會有很大區別。房地產企業的共同點是一次性資金使用規模大、投資回收期長。容易發生資金供給不足，因此，大部分房地產企業會長期依靠銀行等機構的資金支持。保利房地產（集團）股份有限公司2009-2015年銀行借貸情況如下：

從表10可以看出，保利地產銀行貸款2009-2010年增幅較大，銀行的借貸負債占比明顯上漲；2011-2012年因為銀行貸款漲速放緩并有下降趨向，銀行的借貸負債占比有所下降；2012-2014年因為銀行貸款上漲明顯，銀行的借貸負債占比小幅上升；2014-2015年因為銀行貸款大幅下降，銀行的借貸負債占比顯著縮小。保利地產2015年較2009年銀行的借貸負債占比上漲4.5倍左右，銀行借貸與負債總額比值呈現出波動上升和減少的不穩定變化狀況。表明企業并不能很好地控制銀行貸款數額，對銀行借款依靠相對較強，因此企業應該降低對銀行的依存度，控制銀行借款規模和風險發生。

（二）投資風險成因分析

1.國家宏觀調控政策影響

國家對房地產行業投資開發調控政策的發布，目標在于遏制國內房產泡沫，促進樓市健康發展。房地產行業是我國國家經濟活動支撐產業之一，同時，房子與普通群眾生活也休戚相關，是一個關乎民生的議題。但是，當下國內樓盤市場存在嚴重泡沫，房產價格漲幅不斷增加，整個房地產市場透露出不正常地擴充。為了減少和中止經濟泡沫，讓房地產市場發展回歸合理路線，國家公布了降低樓盤均價、限制銀行借款數額等措施。在這樣的調控背景下，房地產企業會負擔較高程度的政策風險，而保利地產等大型房地產企業也將蒙受沉重打擊。

2.樓盤投資開發獲利驟降，企業利潤不斷減少

房地產投資開發是房產企業獲利的關鍵，但近幾年，保利地產在該部分的盈利明顯縮減，主要原因為：一是我國城鎮化進程減慢，城鎮化促成的房產需求驟縮。2015年，我國城鎮化比例已接近56%，數據顯示接下來幾年國內群眾的房產需求可能要大量下降。二是房地產行業市場已經基本飽和，中小城市樓房所需在一段時期內可能會有所上升，但保利地產的主要戰場和領地是一二線大城市，其市場不斷驟縮已接近飽和。所以，保利地產作為行業龍頭的大型企業，如果不去尋求新的目標城市，未來發展將會受限，而這也是造成近年來保利地產進行房地產投資開發活動出現盈利大幅下降的主要原因。

（三）經營風險成因分析

1.銷售策略過于簡單

房市變化多端，不同程度地受到宏觀調控政策與財稅措施的制約，并且與消費者購房心理、投資想法休戚相關，房地產企業必須對市場轉變做出合理預估，根據市場構成實施靈活的銷售方案，用來滿足購房者的挑剔心理。保利地產在這一方面明顯處于被動，并沒有充分地根據市場特點制定多種不同的銷售方案進行實施，在面對市場選擇和客戶多變需求心理時，沒有及時采取相應銷售策略，方案略顯呆滯，這同時也是保利地產這些年來效益減慢、經營風險增大的原因之一。

2.流動資產利用效率過低

企業對自身流動資產利用效率的多少，也會對企業營運風險產生深刻影響。保利地產近年來各類營運指標比值均逐年降低，即對自身流動資產的運轉效率在逐漸下降，而且屬于一般偏下水平，導致企業經營風險逐年加大。

三、我國房地產企業財務風險防范對策

（一）樹立正確的財務風險觀點

財務風險貫穿于企業經濟業務的始終，不可能完全排除企業財務風險。企業的職員都應該樹立正確的財務風險觀點，擁有風險防范意識，從細微處著手。特別是身為企業管理部門和財務部門的職員，應當將風險防范的觀點融匯到企業開發營運活動始終，落到實處。企業治理人員務必掌握相關的財務知識，加強財務風險認識。保利地產應當邀請財務專業人員，對管理人員進行培訓，掌握相關財務本領。財務人員務必增強自身修養，掌握堅實的財會基礎，實時預估潛在的財務風險，及時治理已經產生的財務風險。

（二）采取靈活的銷售戰術，加大資金的利用效率

房地產企業在進行住宅銷售時，幾乎從不降價，只有在極少的情形下會打9.9折或者有抽獎和抵扣活動，這樣的活動在當下很難吸引消費者。國家對房地產進行宏觀調控后，多數經濟學者并不看好，國家屢次表示會積極抑制房價，但市場中大部分消費者持遲疑看法。目前，市場對地產行業前景并不樂觀，保利地產如果一味堅守價格，將會受到資金壓迫和蕭條市場的雙重夾擊，企業應擬定靈活的銷售戰術，短期內收回資金，確保企業財務安全。

（三）降低過高的資產負債比率

房地產企業資產負債率長期位于70%以上，過高的資產負債率，導致企業內部資金壓力大，籌集資金風險較高。保利地產自身也認識到這一點，對資產負債率有所控制并有小幅下降。由其2016年第一季度報表可知，保利地產資產負債率為76%，與2015年度資產負債率相同。雖然保利地產可能采取相關措施來降低資產負債率，但是行動較為滯后，沒有事前做好資金安排。因此，保利地產應當加強對整個經營活動控制，避免在以后的經營中再次出現資產負債率不斷上升的狀況，減少經營風險的發生。

（四）拓寬籌資路徑，降低籌資風險

企業籌集資金路徑主要依靠銀行貸款，會加大企業所面對的籌資風險。房地產企業營運活動主要依靠銀行貸款，保利地產也不例外，長期依靠銀行來解決資金供給不及時的境況。企業應當拓寬籌集資金路徑，降低對銀行貸款的依賴，進而降低面臨的籌資風險。

（五）重視對開發費用的掌控

企業應嚴把開發過程中所有階段的費用支出。關于管理費用，應擬定一套合理的費用估算評價標準，把預估管理費用分撥到各部門。關于財務費用，應采取多變的融資渠道，加大對資金的運用。關于銷售費用，應將以前年度銷售費用開銷狀況同預期項目數水平相聯系，選擇合適方法進行治理。

（六）密切關注政策動態

房地產行業受政策影響較大，國家相關政策會引發房地產市場巨大動蕩。保利地產防御政策風險的根本方法是密切關注政府動態，重視政策指向，根據出臺的辦法安排企業發展戰略。市場政策是相對滯后的，因此保利地產不僅僅要留意政策走向，還要積極做到領先于政策，以盡早應對政策走向導致的不利影響，這是規避政策風險的最直接手段。

參考文獻：

[1]陳志偉.淺析房地產企業財務風險管理的問題與對策[J].商業經濟，2013（11）：101-102.

[2]李子珺，鄢浩文.集團型房地產企業財務風險管理問題探析[J].會計之友，2012（36）：75-77.

[3]彭中文，李力，文磊.宏觀調控、公司治理與財務風險——基于房地產上市公司的面板數據[J].中央財經大學學報，2014（5）：52-59.

[4]邢姝媛.關于我國房地產企業財務風險分析[J].中國證券期貨，2011（6）：218.

[5]孫學敏.房地產企業財務風險的特點與防范[J].中國市場，2014（51）：143-144.

（責任編輯 夏菊子）

Research on the Financial Risk Control of Real Estate Enterprises in China under the Background of the Government's Macro Control： Taking Poly Real Estate Group Co.， Ltd as an Example

LIU Zhan-wei， Li Jin-tao

（School of Business， Xuchang University， Xuchang 461000， China）

Abstract： In recent years， despite the rapid development of Chinas real estate market， disadvantages within the industry are becoming increasingly prominent， thus real estate companies are facing more and more financial risks. This paper takes Poly Real Estate （Group） Co.， Ltd. as an example， analyzes the financial risk problems such as the high risks in enterprise internal financing and the main reasons including the continuous expansion of debt scale. Finally it puts forward some reasonable suggestions， for example， setting up correct view of financial risks， enhancing the efficiency of fund use， reducing the too high debt-to-asset ratio， etc.

Key Words： real estate enterprise； financial risk； control