個人住房按揭貸款風(fēng)險防范對策研究

施允麗

住房按揭按揭貸款是銀行風(fēng)險系數(shù)較低的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，降低貸款風(fēng)險、提高審批效率、擴(kuò)大市場占有，能夠有效提高商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力。銀行信貸經(jīng)營，經(jīng)營的就是風(fēng)險。信貸業(yè)務(wù)發(fā)展時時刻刻伴隨著風(fēng)險事件的發(fā)生，既然風(fēng)險不可避免，就只能采取相關(guān)措施將風(fēng)險降到最低。每一筆貸款的風(fēng)險與借款人還款能力、抵押物抗風(fēng)險能力、合作機(jī)構(gòu)的專業(yè)程度、貸款審批流程自動化程度息息相關(guān)。

一、防范合作單位風(fēng)險

合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入，是把控貸款風(fēng)險的第一關(guān)。優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)商能夠為借款人提供有效的階段性擔(dān)保和如期交房辦證，優(yōu)質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)則能夠做好二手房買賣雙方的第一次調(diào)查。相反，資金實力較弱的開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)周期中，由于資金鏈的緊張，難以抵御政策風(fēng)險，工期未能達(dá)逾期，將對貸款本身產(chǎn)生一定的風(fēng)險。因此，與合作機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)合作時，銀行要深入了解合作單位的背景情況，選擇實力強(qiáng)、信譽好的業(yè)務(wù)合作伙伴；在日常合作辦理業(yè)務(wù)過程中，要加強(qiáng)對合作伙伴工作監(jiān)管，確保其行為合法，避免因合作伙伴違法犯罪或侵害客戶權(quán)益給銀行帶來風(fēng)險。

要實現(xiàn)個人住房貸款領(lǐng)域業(yè)務(wù)市場與信貸安全的有機(jī)統(tǒng)一，就必須規(guī)范人員管理、嚴(yán)格辦事審批流程、完善規(guī)章制度，從根本上降低乃至消除個人住房按揭貸款風(fēng)險。重點做好以下四個方面：一是突出源頭把關(guān)，摸清項目底數(shù)。要通過資料審查、實地走訪、調(diào)查研究、詢問交流等形式，摸清開發(fā)商的風(fēng)險底數(shù)以及按揭樓盤的詳細(xì)資料，掌握“第一手資料”，保證貸款審批準(zhǔn)入階段的萬無一失。對信譽差、實力弱、材料不全、提供虛假信息、刻意隱瞞等情況，要立即向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，中止貸款審批，并通知開發(fā)商按要求整改。二是突出程序為王，嚴(yán)格審批流程。要嚴(yán)格按照個人住房按揭貸款審批程序，對照審查審批程序，一步不能少、一步不能漏，層層把關(guān)、層層審查，從程序上確保審批項目的合理合法。對違反程序的審批，應(yīng)為無效審批，對當(dāng)事人還應(yīng)采取相應(yīng)的處罰措施。三是突出跟進(jìn)審查，確保資料完善。要進(jìn)一步明確工作人員責(zé)任意識，常態(tài)化跟進(jìn)了解正在銷售的項目情況，詳細(xì)審查樓盤項目的臺賬資料，確保樓盤項目“五證”齊全。四是突出監(jiān)督管理，及時消除隱患。在貸款發(fā)放過程中，對有“假按揭”特征出現(xiàn)的批量貸款，要重點監(jiān)控，詳細(xì)核實，對有疑點的項目進(jìn)行“會診”和評估，對確有問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時退出，立即終止合作。

二、抵押物風(fēng)險防范

一手住房按揭貸款在調(diào)查時，應(yīng)重點審查：商品房銷（預(yù)）售合同是否按照當(dāng)?shù)匾?guī)定辦理了備案手續(xù)，商品房銷（預(yù)）售合同填寫是否完整、有效，成交價格是否合理，首付款繳付憑證是否完整、有效，首付款比例是否符合政策規(guī)定，首付款金額是否與購房合同約定的金額一致，對首付款繳付存在疑點的，要重點核實借款人首付款資金的具體來源及支付情況，其中要特別加強(qiáng)對首付款由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一代繳情況的審查，切實防范假按揭風(fēng)險，對于購買首套住房首付款比例達(dá)到40%（含）以上的，在判斷借款人所購房產(chǎn)價格的基本合理和借款人的償債能力較為充足的前提下，可適當(dāng)簡化對其他情況的審查。

針對期房，應(yīng)當(dāng)核實預(yù)抵押登記，并未獲得抵押權(quán)。在預(yù)登記房屋交付借款人后，預(yù)登記權(quán)利人就該房屋辦理正式抵押登記享有在先順位，但如果借款人最終未取得房屋產(chǎn)權(quán)，則預(yù)登記辦理正式抵押登記存在障礙。尚不具有物權(quán)法項下的優(yōu)先受償權(quán)，須在法律規(guī)定的期限內(nèi)主動向登記機(jī)關(guān)申請辦理正式登記手續(xù)，預(yù)抵押登記后房屋被法院查封，預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)正式抵押登記存在困難。

現(xiàn)房抵押時，應(yīng)當(dāng)慎重考慮：抵押房產(chǎn)物權(quán)利是否存在瑕疵，抵押房產(chǎn)的合法性，抵押房產(chǎn)毀損、滅失風(fēng)險，借款人的告知義務(wù)，以及抵押房產(chǎn)是否購買相應(yīng)的保險。

貸款發(fā)放后，仍然要風(fēng)險防控：是否落實貸后管理，跟蹤房屋辦理房產(chǎn)證的進(jìn)度，對于期房預(yù)告抵押、開發(fā)商階段性擔(dān)保的貸款，強(qiáng)化階段性連帶責(zé)任保證，同時明確借款人/抵押人義務(wù)：配合辦理正式登記、違約責(zé)任、委托貸款人辦理正式抵押登記手續(xù)，與登記機(jī)關(guān)和法院協(xié)調(diào)溝通。

三、借款人風(fēng)險防范

建立健全個人信用體系，加強(qiáng)貸前調(diào)查及貸后管理，將來自借款人的風(fēng)險降至最低。隨著社會誠信聯(lián)網(wǎng)制度的逐步形成，金融、通訊、稅務(wù)等等社會服務(wù)部門，要實現(xiàn)資源共享，制定統(tǒng)一的個人信用等級咨詢評定系統(tǒng)。銀行要從自身實際出發(fā)，找準(zhǔn)找實自身的優(yōu)勢特色，具體問題具體分析，制定符合規(guī)范、切實可行、行之有效的個人信用評價體系。要建立完善個人信用評價體系數(shù)據(jù)庫，為貸款發(fā)放、減少信貸風(fēng)險提供有力保障。

貸前調(diào)查時，主要審查第一還款來源——借款人主體資格：借款人年齡要求（具有完全民事行為能力），對借款人資格的政策性限制，特定身份要求（如在校學(xué)生、學(xué)員、特定企業(yè)在職雇員、商會會員等），借款人的職業(yè)證明和薪酬收入證明是否真實，借款人薪酬收入證明與當(dāng)?shù)氐穆殬I(yè)收入水平是否相符，借款人薪酬收入與借款人“兩齡兩歷”（年齡、工齡、學(xué)歷、簡歷）是否一致，借款人的投資性收入是否真實，借款人從事經(jīng)營的凈收入是否與其經(jīng)營規(guī)模和現(xiàn)金流入相匹配，借款人從事經(jīng)營的凈收入是否具有穩(wěn)定性，借款人家庭的房租收入是否真實合理，以可出售的金融資產(chǎn)覆蓋到期債務(wù)本息的，是否符合期限和金額雙履蓋，對收入合理性存在疑點的，需調(diào)查工資單、銀行往來流水、納稅證明或個人資產(chǎn)情況，借款人全部債務(wù)情況和貸款期限內(nèi)全部到期債務(wù)情況，測算本筆貸款收入償貸比和綜合收入償貸比，對國家以及地方公務(wù)員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位、參公管理、行政附屬、在編教師、國企在編人員等收入穩(wěn)定的工作人員，可適當(dāng)簡化調(diào)查審批流程。

在貸款調(diào)查階段，除了要對借款人的誠信狀況進(jìn)行查詢和了解之外，要加強(qiáng)其他資料的核實。核實購房的真實性、抵押物狀況位置，借款人家庭狀況，尤其對收入要進(jìn)行全面分析和綜合測算，對進(jìn)城務(wù)工人員不僅要考慮打工收入，其在農(nóng)村的承包地數(shù)量、年租金收入等都要有所知曉，通過詳盡的貸前調(diào)查，全面掌握借款人的真實家庭現(xiàn)狀、當(dāng)前收入及未來預(yù)期，做好貸前保險。

貸款發(fā)放后，要嚴(yán)格貸款管理，按月監(jiān)測借款人還款情況，一旦出現(xiàn)違約要及時催收，對多次出現(xiàn)違約的借款，貸后管理人員要及時上門了解情況，如果借款人或其家庭出現(xiàn)不利于還款因素，要時刻關(guān)注，防范裂變風(fēng)險。

四、強(qiáng)化人員及營銷管理，防范銀行操作風(fēng)險

圍繞提升業(yè)務(wù)工作人員的職業(yè)素質(zhì)以及業(yè)務(wù)水平，以高標(biāo)準(zhǔn)、高水平、嚴(yán)要求的培訓(xùn)理念，通過多渠道、多形式的教育模式，全方位鍛造干部職工的大局意識、創(chuàng)新能力、落實本領(lǐng)，實現(xiàn)廣度與深度的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。首先，要加強(qiáng)日常培訓(xùn)，以業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高帶動業(yè)務(wù)能力的提升。其次，要對從業(yè)人員進(jìn)行風(fēng)險案例警示教育，樹立各崗位人員正確的人生觀、價值觀，愛崗敬業(yè)，遠(yuǎn)離誘惑，遠(yuǎn)離風(fēng)險案件.最后，注重學(xué)用轉(zhuǎn)化，在理論培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，聯(lián)系實際業(yè)務(wù)操作，找準(zhǔn)貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查的重要節(jié)點中，提高工作效率和貸款質(zhì)量。建立健全全面從嚴(yán)的營銷管理制度，以制度管人，按流程辦事。嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)銀行個人住房按揭貸款管理辦法。要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時辦理預(yù)售商品房預(yù)告登記，銀行要指定專人負(fù)責(zé)抵押預(yù)告登記的清理，核查預(yù)售商品房是否竣工、是否具備辦證條件、是否已辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書、是否已辦理正式抵押登記。

進(jìn)一步強(qiáng)化貸款調(diào)查崗工作，雖然簡化審批，但并不放松管理。在簡化手續(xù)、分類審批、自動審批的同時，更加強(qiáng)化貸款調(diào)查階段相關(guān)工作，用業(yè)務(wù)素質(zhì)較高的客戶經(jīng)理擔(dān)任調(diào)查崗，并注重日常培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高一調(diào)二調(diào)等相關(guān)崗位工作人員的工作責(zé)任感和使命感，同時對這兩個崗的工作人員進(jìn)行定期輪換，防范風(fēng)險事件發(fā)生。

同時加強(qiáng)貸后管理工作，對商業(yè)銀行來說，按揭貸款發(fā)放后，如果因延期交房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與按揭貸款人選擇解除住房買賣合同，為了防范風(fēng)險，我行需要及時要求按揭貸款購房人提前歸還剩余貸款，或者在開發(fā)商的階段性擔(dān)保保證金賬戶中按約定扣劃歸還剩余貸款，并要求開發(fā)企業(yè)按未辦理產(chǎn)權(quán)證的按揭貸款余額的一定比例補(bǔ)足保證金。

引導(dǎo)員工樹立正確的營銷理念，用高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得客戶，進(jìn)行同業(yè)良性競爭，而不是通過降低門檻增大風(fēng)險的不正當(dāng)手段贏得客戶。

目前中國經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”：城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍有空間，住房金融深化仍有較大空間。在當(dāng)前形勢下個人住房貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)增長的主力軍，商業(yè)銀行應(yīng)提高認(rèn)識，整合資源，抓住機(jī)遇，加快發(fā)展。

商業(yè)銀行應(yīng)做好優(yōu)質(zhì)合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入、貸款審批流程自動化，把握借款人還款能力、抵押物抗風(fēng)險能力。在調(diào)查時，核實貸款成數(shù)、期限、利率、還款方式等貸款條件是否符合監(jiān)管要求、行業(yè)的最新政策規(guī)定及項目按揭協(xié)議的約定，以及貸款額度是否控制在項目按揭協(xié)議中確定的最高貸款額度之內(nèi)。通過業(yè)務(wù)處理集中化、作業(yè)化，提升業(yè)務(wù)處理效率和風(fēng)控能力，全面打造“分散受理、集中處理”的集約化經(jīng)營模式，同時精簡個貸業(yè)務(wù)流程，減少形式風(fēng)控環(huán)節(jié)。同時加強(qiáng)合作機(jī)構(gòu)白名單動態(tài)管理，規(guī)范業(yè)務(wù)操作。