淺析居民自治拆遷的適用性

鄧慧瓊

摘要：出于主體定位、強(qiáng)制執(zhí)行手段程序繁瑣、補(bǔ)償無(wú)上限規(guī)定等現(xiàn)有拆遷模式的弊端，房屋結(jié)構(gòu)、家庭人口、就業(yè)狀況、連片改造等客觀因素，時(shí)間進(jìn)度要求、“一把尺子量到底”、說(shuō)放就能放下、住戶拆遷意愿強(qiáng)烈程度、合理設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)等主觀因素情況考慮，居民自治拆遷成為可能。該模式具有有效化解拆遷主體與住戶矛盾、自治委員會(huì)的重要作用、激發(fā)住戶做住戶工作方式的優(yōu)勢(shì)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性、高效的自治組織、三個(gè)100%的附條件生效協(xié)議機(jī)制是居民自治拆遷的實(shí)施要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：居民自治拆遷；簽約；搬遷

中圖分類號(hào)：F299.229 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）033-0000-01

隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，項(xiàng)目房屋征拆成為制約建設(shè)進(jìn)度的重要因素。分別于2011年、2016年公布實(shí)施的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《山西省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定房屋補(bǔ)償價(jià)值不低于征收決定公告之日的市場(chǎng)價(jià)格，未對(duì)補(bǔ)償上限做出規(guī)定，加之對(duì)集體土地補(bǔ)償沒(méi)有硬性約束，使得拆遷成為現(xiàn)時(shí)社會(huì)一大難題。居民自治拆遷充分發(fā)動(dòng)住戶，激發(fā)住戶主動(dòng)性，一定程度有效破解了這一難題。

一、居民自治拆遷的理論依據(jù)

1.現(xiàn)有征拆模式的弊端

（1）項(xiàng)目征拆主體定位。2011年前，實(shí)施項(xiàng)目由當(dāng)?shù)夭疬w管理部門核發(fā)拆遷許可證。2011年后，征拆由當(dāng)?shù)胤课菡魇詹块T組織實(shí)施，亦可委托不以盈利為目的的單位實(shí)施。同時(shí)，需完成2011年前未完成拆遷項(xiàng)目的承接管理。

（2）征拆強(qiáng)制手段的弊端。對(duì)不予配合的部分被征收人，可按照《條例》進(jìn)入司法程序。但對(duì)道路工程等工期要求短的項(xiàng)目來(lái)講，司法程序具有時(shí)間較長(zhǎng)的弊端。

（3）現(xiàn)有征拆政策沒(méi)有補(bǔ)償上限規(guī)定

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，房屋補(bǔ)償價(jià)值不得低于征收決定公告之日市場(chǎng)價(jià)。沒(méi)有上限稱為不配合征拆住戶漫天要價(jià)的誘因。

2.決定征拆進(jìn)度的客觀因素

（1）房屋結(jié)構(gòu)對(duì)征拆進(jìn)度的影響。房屋征收部門在制定補(bǔ)償方案時(shí)，考慮推進(jìn)工作，通常因成新率不同而擬補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差距不大，若實(shí)施征拆的項(xiàng)目范圍內(nèi)房屋絕大多數(shù)房屋為年久失修的磚木、磚混結(jié)構(gòu)，推進(jìn)過(guò)程較與成新率較高的磚混現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)房屋混合整體難度要小得多。

（3）家庭人口、就業(yè)狀況對(duì)征拆進(jìn)度的影響。若項(xiàng)目范圍內(nèi)人口密度大，比如多個(gè)家庭同住一個(gè)院落、幾代人同住一個(gè)單元樓房；家庭無(wú)固定職業(yè)人員；還有部分家庭有殘疾人、勞改等特殊人群。狀況越差，對(duì)征拆工作影響越大。

（3）連片改造因素對(duì)征拆進(jìn)度的影響。緊鄰正在實(shí)施改造的項(xiàng)目周邊，若有房屋較為破舊的小型小區(qū)或建筑群，則往往住戶改造意愿較強(qiáng)烈。隨著新建房屋的竣工，更突顯了現(xiàn)有建筑的破舊，且改造完成后，周邊會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持現(xiàn)有規(guī)劃，隨著時(shí)間推移，該處舊建筑居住條件會(huì)越來(lái)越差。長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，住戶往往有改造意愿，除考慮到舊建筑屬條管單位、確實(shí)不便出具規(guī)劃條件等，一般會(huì)一并進(jìn)行改造。

3.決定征拆進(jìn)度的主觀因素

（1）時(shí)間進(jìn)度要求是征拆主體方面的主觀因素。根據(jù)時(shí)間進(jìn)度要求、土地、房屋性質(zhì)等，項(xiàng)目可分為片區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造、道路工程等多種形式。其中除道路工程實(shí)施時(shí)間要求較嚴(yán)格外，其他項(xiàng)目均可以在一定程度上充分運(yùn)用群眾主動(dòng)性主觀因素促進(jìn)征拆工作。

（2）實(shí)施主體要真正做到“一把尺子量到底”。保證補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)合理，補(bǔ)償結(jié)果公開(kāi)、公平、公正，是保證任何項(xiàng)目順利實(shí)施的硬道理。才能保證住戶對(duì)政府的信任感，不合理只能助漲漫天要價(jià)、產(chǎn)生越來(lái)越多的釘子戶。

（3）住戶拆遷主動(dòng)性意愿是決定進(jìn)度更重要的方面。相對(duì)成新率較高的房屋結(jié)構(gòu)，因項(xiàng)目范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施不完備、不具備供水、供氣、集中供暖、網(wǎng)絡(luò)等條件，往往伴隨出行不便，更有屋頂漏雨等情況，住戶往往改造意愿較強(qiáng)。

（4）合理設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)是激發(fā)住戶積極性的有效方式。在實(shí)施項(xiàng)目時(shí)，為有效激發(fā)住戶的積極性，在補(bǔ)償方案中設(shè)置單獨(dú)獎(jiǎng)勵(lì)、單元獎(jiǎng)勵(lì)、整幢樓獎(jiǎng)勵(lì)，住戶可以相互做工作，增加搬遷的積極性、主動(dòng)性，抓緊時(shí)間，爭(zhēng)取拿到全部獎(jiǎng)項(xiàng)。

二、居民自治拆遷模式的優(yōu)勢(shì)

1.有效化解了項(xiàng)目實(shí)施主體和居民之間的矛盾

通常的實(shí)施模式，住戶會(huì)認(rèn)為雙方利益的對(duì)立性，本能產(chǎn)生對(duì)立情緒，實(shí)施主體追求進(jìn)度，反過(guò)來(lái)住戶會(huì)以利益相逼，在強(qiáng)制執(zhí)行措施程序時(shí)間長(zhǎng)、難度大的條件下，雙方僵持，勢(shì)必造成進(jìn)度緩慢。居民自治拆遷則通過(guò)統(tǒng)一住戶意見(jiàn)有效化解了這一矛盾。

2.居民自治委員會(huì)的重要作用

居民自治委員會(huì)是由住戶民主選舉產(chǎn)生的組織，運(yùn)用民主與集中相結(jié)合、定期聽(tīng)取住戶意見(jiàn)的方式開(kāi)展工作，委員在住戶中一般為德高望重、具有一定影響力的長(zhǎng)者，基于住戶對(duì)委員會(huì)成員的充分信任開(kāi)展工作。

3.充分調(diào)動(dòng)了居民之間相互做工作的主動(dòng)性和積極性

通過(guò)合理設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)，在體現(xiàn)住戶自主拆遷意愿的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步激發(fā)住戶盡快搬遷的主動(dòng)性和創(chuàng)造性。已簽約的住戶為領(lǐng)取單元獎(jiǎng)勵(lì)、整幢獎(jiǎng)勵(lì)會(huì)主動(dòng)做未簽約的工作，幫助反映未簽約住戶存在的實(shí)際困難、尋找有效解決途徑、與實(shí)施單位溝通等，大大減小了拆遷阻力。

三、居民自治拆遷的操作要點(diǎn)

1.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性是前提

在一個(gè)項(xiàng)目實(shí)施中，一定要堅(jiān)持“一把尺子量到底”，關(guān)乎政府形象、關(guān)乎住戶對(duì)政府的信任。推行“一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、三塊牌子”接受監(jiān)督，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)即：公開(kāi)、公平、公正；三塊牌子即：在改造區(qū)域的醒目位置掛上住戶簽約情況公告牌、簽約倒計(jì)時(shí)牌和周邊同類房屋價(jià)格公示牌；開(kāi)通微博平臺(tái)公開(kāi)簽約等工作進(jìn)度，接受群眾和全社會(huì)的監(jiān)督。

2.成立有效的自治改造組織

制定自治改造組織《工作規(guī)則》，明確運(yùn)行機(jī)制和委員的權(quán)利義務(wù)，成員沒(méi)有工資報(bào)酬，只有少量的工作補(bǔ)貼和電話費(fèi)，工作中，政府需體現(xiàn)對(duì)他們的關(guān)心，關(guān)心他們?nèi)粘Ｉ詈图彝ダщy，給他們加油鼓勁激發(fā)熱情，保持自改委充足的戰(zhàn)斗力。

3.實(shí)行附條件的協(xié)議搬遷機(jī)制

嚴(yán)格三個(gè)100%來(lái)保證拆遷工作效果：第一個(gè)是由居民全體決定改不改，只有達(dá)到100%同意才啟動(dòng)項(xiàng)目，達(dá)不到就擱置項(xiàng)目。第二個(gè)是100天內(nèi)居民簽約率達(dá)到100%協(xié)議才正式生效，即附條件的協(xié)議搬遷，達(dá)不到擱置項(xiàng)目。第三個(gè)是房屋整棟騰退達(dá)到100%才兌付。

參考文獻(xiàn)：

[1]《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令590號(hào)）.

[2]《山西省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（2015年9月24日山西省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議通過(guò)）.

[3]關(guān)于成都市金牛區(qū)在北城改造中實(shí)行居民自治的調(diào)研報(bào)告.政務(wù)調(diào)研專報(bào)，2015，6.

[4]晉中市市城區(qū)近年來(lái)拆遷相關(guān)資料.