公允價值計量房地產價值存在的問題探討

曹海龍

【摘 要】目前我們國家的房地產市場是冰火兩重天，北上廣深等一線城市房價火爆，但是大部分的中小城市房價確實量價齊跌，到底是什么原因造成了這一奇怪的現象？本文試圖通過房地產的價值屬性的選擇這一角度去解釋目前我國房地產存在的諸多問題，為這些問題的解決提供一個思路。

【關鍵詞】公允價值；房地產價值計量；問題

中國的房地產的騰飛源自2003年，這是由于2002年國家在金融和土地利用管理方面出臺了一系列政策，這些政策給房地產的開發與經營帶來巨變：獲取土地使用權的方式變了；企業自身資本金的比例上升；房地產開發經營業務鏈分割重整。

這些變化需要給房地產開發商帶來很大挑戰，為了應對挑戰，他們選擇重新計量自己的產品，計量屬性主要有五種，在這五大計量屬性中，除了公允價值具有雙重性之外，其余四種屬性相對單一，很難滿足房地產復雜的交易需要。

公允價值之所有雙重性是基于：一方面它是真實交易下的價格，可信度高；再者它也可以是在假設交易下的估計價格。這一點可以讓公允價值盡可能滿足不同形式交易下房地產價值的計量，為房地產發展提供便利；

一、公允價值在房地產價值計量中的積極作用

隨著房地產市場的快速發展并逐漸走向成熟，以及會計準則對公允價值計量的不斷完善使得房地產價格可以被可靠計算。因此，公允價值在房地產價值計量中的作用功不可沒。

（一）公允價值真實反映房地產的價值

公允價值促進了房地產價值的形成，在早期房地產市場不發達時，公允價值幫助人們發現了房地產的價值，刺激了人們把房地產作為一項資產持有的熱情，同時，對于自用型和改善型房地產也起著價格尺度的作用，使得房地產交易信息透明化。這些信息有利于其他利益相關者作出正確的決策。

（二）公允價值提高了房地產企業融資能力

伴隨著公允價值計量的引入，房地產賬面價值通常會提升，其中提升的部分會以投資收益的形式在財務報表中體現出來，企業的內在價值也隨之增加，即提高了企業的融資能力，進而緩解了企業資金緊張的壓力。

（三）公允價值更具相關性、可靠性和及時性

歷史成本計量屬性是以市場因素固定不變為前提，但由于我國市場經濟的迅速發展，所有因素都是劇烈變化的，因而該計量屬性無法適用。公允價值信息能夠迅速地反映市場對企業價值的評價，并在財務報表中體現，因而它的相關性、可靠性和及時性便有了進一步提升。

二、公允價值在房地產價值計量存在的問題

（一）缺乏相應的市場環境和客觀的評估機構

目前，我國的市場經濟仍然發展不完善，相應的，房地產交易市場也存在很多不足，因此，大多數房地產企業使用公允價值作為計量屬性時，客觀的市場價值很難發現，導致部分大型房企自己根據需要確定所謂的公允。

確定公允價值的因素有很多，相關獨立的評估機構是重要因素之一。投資性房地產公允價值的評估被引進新《企業會計準則》中，但是新準則禁止房地產企業私自對其進行評估，規定需要聘請專業評估師或評估機構進行評估。這在一定程度上增加了評估費用和它的專業性，但是我國目前缺乏房地產價值評估的人才和機構，這導致大部分房地產企業仍然根據自己的利益來計算自己房子的公允價值。

（二）缺乏對應的監管機制

由于我們國家目前對企業定價權的過分放縱，再加上對哄抬物價，關聯方交易，虛假交易的打擊力度不大，懲罰缺失等問題，企業完全可以不受任何懲罰的確定自己的公允價值，這樣的公允沒有公道可言。究其原因有以下幾個：

1、缺乏有效的法律制度

歐美國家法律的法律體系嚴密，我國法制的進程還比較緩慢。為了確保房地產交易秩序正常運行，建立一套嚴密的法律體系是非常重要的。除了法律體系，還有我國的法律的處罰力度不夠，這導致違法成本較低，阻礙了公允價值是真正的公允。

2、缺乏有效的社會監督

由于目前各大會計事務所生存艱難，為了謀求自身利益，部分事務所便喪失職業道德，出具虛假報告，再者，目前很多會計師事務所自身水平有限，我們國家對國外的事務所的進入又保持著一定的芥蒂，這些導致我們的社會監督不到位。

（三）采用公允價值事，在實際操作過程中存在一定難度

1、采用公允價值計量的條件苛刻

采用公允價值計量必須滿足兩個條件：一是，活躍的房地產市場；二是，企業可以在交易頻率高的市場獲得同類房地產市場的價格和相關信息。

2、市場環境的有效性

良好的市場環境對房地產價值計量結果的公正性有直接的影響。市場環境若失去有效性，獲取的公允價值便不“公允”，房地產企業操縱利潤的現象會不斷出現。因此，秩序井然且較為活躍的市場環境和公平公正的相關機構，才可以保證公允價值計量真實反映房地產價值。

目前，這兩個條件在我國仍不完備，所以公允價值執行起來難度較大。

三、對公允價值計量存在的問題的應對建議

（一）建立評估公允價值的政策和機構

首先，提高評估人員自身的水平、素質和專業性。一方面，嚴管考試制度，杜絕考試作弊。資產評估師是對資產進行評估的關鍵人物，可以直接影響評估結果的公平性、公正性，所以選拔人才的環節不容忽視；另一方面，加強繼續教育。應該抓好對評估人員的繼續教育，定期傳播職業操守，增強風險意識和社會責任感，在思想上杜絕徇私舞弊，保證公正廉潔。

其次，規范評估程序，完善評估機構。除了運用法律對其進行監管之外，我們還應該根據我國政府出臺的相關政策、法規條文對其進行嚴格審核。對于評估機構，應該加強機構內部控制，對違反規則的人員嚴厲處罰，建立一套完整的制度體系，讓評估師在工作過程中有法可依。

（二）尋找合適的方法，結合市場環境

1.公允價值的確定應結合房地產的相關指標

利用租金和售價的比例、房地產空置率等指標對公允價值進行合理的引導，讓公允價值正確反映房地產的價值。

房地產空置率：指在某一階段空置的房屋面積與房屋總面積的比值。依據國際慣例，這個值在5%至10%的區間內屬于正常，可以促進社會經濟有序發展；在10%至20%之間則屬于危險區，說明空置的房屋太多，房子賣不出去，此時需要采取措施加大房屋銷售力度，以保證房地產行業和國民經濟正常發展；超過20%為積壓區，意味著房地產市場面臨著巨大的阻力。國內許多地區出現一棟棟賣不出去的樓盤，這些地方被稱為“空城”、“鬼城”，毫無疑問國家經濟因此會受到嚴重影響。空置率的高低與公允價值有著直接的關系：空置率低，則公允價值高；反之，公允價值低。

四、結語

綜上所述，可以得出公允價值雖然有很大的優越性，但是也存在很多的局限性。不過對于目前的的房地產市場狀況而言，公允價值依然是可行的、有效的，只是在運用過程中需要警惕其中存在的問題。這就要求我們把公允價值和其他四種計量屬性結合起來，并積極響應政府出臺的一系列政策，在最大程度上規避公允價值帶來的風險，讓它體現出房地產最合理的價值。

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