新經濟常態下房屋租賃模式及定價體系的構建

(中國水稻研究所，浙江 杭州 310006)

新經濟常態下房屋租賃模式及定價體系的構建

虞國平，吳躍偉，王斌華

(中國水稻研究所，浙江 杭州 310006)

基于傳統租賃模式和電子商務招租模式存在一定的廉政風險的影響，本文根據影響房屋價格的因素和周邊租賃價格的情況，研究了SWOT模式下的市場比較定價機制，提出了公開招標方式、競爭性談判方式、拍賣使用權等公共平臺招租思路，研究結果為完善房屋租賃模式提供理論支持，也為商鋪定價提供了重要參考。

招租模式；定價體系；構建

一、目前房屋租賃模式及定價體系

1、傳統招租模式

主要通過中介、報紙等渠道發布信息，經過談判決定租金定價，一些業主單位參考我愛我家等售房網上的租金價格對外招租，相似物業在此價格上下浮動。這種招租模式較為靈活，給招租方留下了較多的自主空間，但規范性有待進一步提高。

2、網絡招租模式

隨著互聯網技術的發展，網上租房逐漸流行起來，O2O綜合服務平臺隨之應運而生，我愛我家、住房網等網絡招租模式越來越受到租房者的青睞。這類招租模式更多的是由一些中介機構將租賃信息掛在網上，定價也存在一些隨意性。

3、直接招標模式

主要是一些行政事業單位的物業在使用，他們通常采取招租人和承租人面對面通過協商談判確定，定價體系跟傳統招租模式相近。但談判過程僅在部分范圍內公開，公開度不夠，參與談判方的自主權較大，存在一定的廉政風險。

上述三種租賃模式，業主單位在定價上存在隨意性，沒有完整的定價體系，主要是參照上年度價格自主評估。物業招租價格一般是對比該物業上次租賃價格或者參考同年度相近地段相似物業的租金，租金的評估主要依賴招租方主觀判斷。

二、房屋租賃模式的可行思路及實施路徑

可行思路：實行公共平臺招租模式，實行嚴格的定價體系，引進公開招標方式、競爭性談判方式、拍賣使用權方式確定承租戶，確保物業租金效益的最大化。共同平臺招租模式，主要是在招租過程中，實行統一的交易平臺、統一信息發布、統一規范流程、統一監督管理的運行模式。在定價過程中，可以由評估公司進行專業評估確定物業租金標底，也可以市場比較法、成本法、租金回報率法等確定物業租金的標底，在招租過程中，可以采取公開招標方式、競爭性談判方式、拍賣使用權方式確定承租戶。

三、房屋租賃定價體系及招租模式的構建

1、評估承租者的資信情況

審閱承租者提供的資料。其相關資料包括查看承租者提供的年度審計報告和近幾年的會計報表，了解并掌握承租者歷年經營情況和財務狀況；審閱承租者的相關證件，包括法定代表人身份證復印件、稅務登記證復印件和工商營業執照復印件等。根據承租者提供的資料，對承租者的資信能力等方面進行綜合的評價，評估簽訂房屋租賃合同可能存在的風險及可控程度，綜合評價承租者的資信情況。

2、確定合同談判的基礎價格

在招租前，可組織調查或委托資產評估機構對擬出租房產的租金進行評估，綜合考慮房產所在地段、租賃市場行情等因素合理確定招租底價，必要時應采取評審或資產評估的辦法確定出租的底價。目前市場上確定房屋租賃價格的方法很多，有因素構成法、置業投資收益法、市場比較法、百分比租金法、平均償還本金法、房屋租賃率法等。

（1）市場比較法定價的影響因素。影響房屋租賃價格的因素很多，在舊常態下，地理位置、人流量、整體規劃是主要的影響因素，規模優勢、交通環境、停車位等也有影響，但所占的比例較小。在新經濟常態下，從2012年起，電子商務開始發力，在全國9萬億提袋消費總額中，其中淘寶就占了30%，這不包括京東和蘇寧易購等互聯網商家，到2020年，這互聯網的消費額將占60%左右。同時淘寶的游戲規則破壞了整個提袋消費的生態體系，利潤空間沒了，都透明了，店鋪的生存空間越來越窄。另外，商業綜合體（見圖1）的崛起，對沿街商鋪也有沖擊。人流量、停車位和整體規劃等成為主要的影響因素，地理位置、交通環境、規模優勢等比重開始下滑，而互聯網和商業綜合體成為影響房屋租賃價格的負相關因素。

圖1

人流量因素在房屋租賃價格定價體系中比重較大，傳統商鋪和商業綜合體租賃價格都需要人流量的支撐，本文對某一時間段的杭州市體育場路、延安路、江城路和武林路4個地段的人流量（附表1）進行了監測。

表1： 主要路段的人流量監控（以周一為例）

（2）分析主要路段的房屋租賃平均價格。本文對杭州主要路段的租賃價格進行摸底（附表2），有利于了解和掌握租賃物所在地的基本的租賃價格信息。以下所示租金以一樓商鋪的標準開間和進深情況為基礎，考慮深10米寬6米或深15米寬8米等常規商鋪面積，由于商鋪門面有寬有窄，進深有深淺，租金水平差異較大。

表2： 2015年杭城主要路段的房屋租賃價格

（3）對項目所在地進行SWOT分析。S：體育場路臨近延安路和武林路等主要繁華路段，人流量情況較好，有一定的邊緣效應，對于商鋪的出租是極大的利好；W：體育場路缺乏像武林路女裝一條街的品牌銷售效益，也缺乏像延安路位于銀泰百貨等主要商業圈附近，沒有整體的規劃，房屋租賃價格與延安路和武林路比缺乏競爭力；O：本項目位于延安路和武林路的連接路段，主要的營業鋪位較少，在這條街上競爭項目較少，會有一種鶴立雞群的效應，對于街鋪的租賃將是一個好機會；T：由于本項目在地理上和延安路、武林路比較近，沒有延安路和武林路運營成熟，部分客源會被吸引走；再者本項目路段沒有規模優勢和統一的運營管理，對于本項目來說是一個威脅。

（4）根據影響因素、SWOT分析和周邊租賃價格的摸底調研，對相關項目租金參數進行修正，并分析各項目的實現度。

表3： 相關項目租金參數修正

（5）根據以上數據，可以得出修正后各相關物業租賃價格。設：PI為各項目的租賃均價PI’=(QX÷QI)×PI

各相關物業權重取值為WI，6.45 WA=50%WB=50%

綜上，體育場路的房屋租金價格控制在8.86元/M2以內都屬于安全的租賃范圍。

3、以公開招標方式確定承租戶

即招標人按法定程序，通過政府采購網、報紙、網站、門廳廣告等向全社會發布招標公告，向社會公眾明確招標項目要求，吸引眾多潛在投標人參加投標競爭，招標人按事先規定程序和辦法擇優選擇招標人。通過公開競爭機制確定。符合招租條件的投標人投標價最高者為中標人，以實現物業收益最大化。

4、以競爭性談判方式確定承租戶

招標人直接邀請或發布招標公告的方式邀請3家以上投標人就招標事宜進行談判的方式，確定中標人。

5、以市場競價方式公開招租

根據市場比較法確定的房屋租金設定基礎價格，然后邀請所有有承租意向的人員以競價的方式確定最終承租者。

四、強化房屋租賃風險防范，確保租賃的有效控制

1、深化風險防范，建立房屋租賃的內控制度

全面梳理業務流程，明確業務環節，分析風險隱患，完善風險評估機制，制定風險應對策略，從合同管理上把關，分析房產租賃業務中合同文本、租賃價格等方面可能存在的風險，并從風險發生的環節出發，結合租金和水電費收繳等業務流程判斷存在的風險，并對風險提出防控體系的構建。

2、強化招租流程，建立租賃各階段監管制度

成立招標小組。招標小組可以由房屋管理部門、財務部門、紀檢部門、律師等組成。在審核承租人資信、租金基礎價格的確定、招標過程中實施監管，建立房屋管理部門、財務、法律、等多部門共同管控的風險防控監督機制。

3、細化日常管理，建立房屋租賃的臺賬制度

建立房屋租賃臺賬制度。應加強出租房產的跟蹤管理，建立房屋租賃臺賬，對已出租房產應做專項登記并及時更新相關信息。出租單位應定期對出租房屋進行檢查監督，檢查承租人執行合同情況，發現異常及時制止，及時提出整改要求。

4、明確經濟責任，建立相應激勵和約束機制

完善房屋出租業務的績效考核制度，實行承租人員工資收入與經濟目標掛鉤。通過建立房屋出租業務的考核和管理，有效地調動人員的積極性，同時可以有效防止或及時發現在房屋出租業務過程中的舞弊行為和差錯，從而避免房屋出租業務中可能存在的風險。

[1]林東明：淺談企業房屋出租業務的風險控制[J].科技資訊，2006（18）.

[2]王嚇忠：房屋租賃市場中租金的確定方法研究[J].中國管理科學，2004(z1).

[3]虞國平：新經濟形勢下房屋租賃市場風險和控制分析[J].經濟研究導刊，2014（4）.

[4]王彬：試析房產租賃業務中的風險控制與防范[J].財經界，2014（29）.

(責任編輯：胡冬梅)