論物業管理企業的財務風險管理

張瑾

摘要：隨著我國各項城市建設事業的大力發展，房產業成為了決定我國經濟發展的重要支柱型產業，物業管理行業屬于第三產業，具有服務型行業性質，物業服務質量的高低直接影響著居民的生活質量。在城市生活更加舒適化的今天，為了滿足居民對于物業服務的高質量需求，物業管理企業的各項管理需要不斷完善。我國的物業發展起步較晚，物管企業在財務風險管理方面重視不夠、能力不足，針對物管企業相關問題，本文闡述了物業管理企業的工作內容，從財務風險管理的本質出發，提出改進物管企業財務風險的管理策略。

關鍵詞：物業管理企業；財務風險；管理

一、物業管理企業工作內容

物業管理企業也叫物業管理公司，物業所有人通過相關合同制定對物業專業化管理的企業性經濟實體，它的管理內部包括對地上建筑物及其附屬設備設施的維修、養護以及對衛生、綠化、安全、等項目的持續性服務，屬于第三產業范疇，服務對象為業主和租戶。隨著城市現代化的推進，物業發揮越來越多的類似行政管理的職能作用。物業管理屬于勞務型行業，是新興的產業，在住房制度改革過程中誕生，我國物業發展歷經20余年，經營范圍不斷拓寬，物業管理市場也逐漸完善。

二、財務管理風險概述及我國物管企業財務風險管理特點

（一）財務管理風險概述

在現代企業的內部管理中，風險管理是一項重要的內容，對風險管理的準確把握可以避免企業經受不必要的損失，減少經營中的各種企業成長障礙，保證企業在可持續發展的軌道上運行。財務風險管理屬于風險管理的范疇，在企業運營過程中，通過各項財務活動對企業中的風險進行識別、度量、控制，促進企業財務活動的安全可行，減少財務風險發生的可能性，將損失最小化。財務風險管理也是有成本的，風險的變化也決定了風險管理的動態性質，風險管理的措施也應該動態跟進，及時修正，這就要求在管理財務風險的過程中要有一定的科學性。

（二）我國物管企業財務風險管理特點

1.我國物業管理企業起步較晚、發展較慢，部分物管企業對財務風險管理的重要性認識不足。

物業管理企業的財務風險管理通過一定的財務規劃，形成治理企業的目標，由于物業管理企業多是小規模開展，缺乏主體經濟支撐，對財務風險的認識不足，多是風險管理能力薄弱的企業。相對于西方發達國家，我國的物業管理企業起步略晚、成長速度較慢。物業管理企業的工作人員有的是為安置房地產企業的親屬人員而聘用的，有的是物業管理經理臨時招募的非專業人士，財務管理人員相對于房產等行業的同崗位人員工資較低，也使得他們工作的積極性和業務水平與其他行業存在一定的差距。個別物業管理企業對于領導采用年度考核的管理辦法，由于領導的短期行為，項目尾期最后業績的考核因領導職務調離，缺乏項目的整體考核。

2.對于物管企業的財務管理，收入自身的特點給財務風險管理帶來很多難度。

物業管理企業與其它生產型的企業相比，個性化、差異化的服務它的產品的主要特點，物管企業通過規模化生產取得的效益同生產類實體經濟比相對較弱，它是一個以人的滿意度為主的一種勞務，在提供服務的過程中，既有客觀因素，又有主觀因素，對產品的質量缺乏明確的依據。此外，物業提供的業務數量較多，人力成本較高，眾所周知，對人的管理是最難的管理，如何通過科學有效的財務管理，對財務資源的合理分配和規劃，達到安排物管企業各項經營活動，提供服務滿意度，是一項復雜的工作，特別是對于物業這樣一個收入依靠服務滿意度的資金管理企業，它的財務管理更像是一個無限循環的項目。

3.部分物業管理企業的風險管理能力較弱，資金管理能力不佳且內部審計作用發揮較差。

財務管理最核心的就是資金管理，財務風險管理最主要的也即是資金鏈條的完整性管理，資金來源單一，收入質量對于服務質量的滿意度依附性較高。隨著人民生活水平的提高，對于物業的服務質量的要求也越來越高，越來越個性化，財務風險管理也增加了難度。物業費的及時足額收繳，表現出了一定的困難性，車位管理分配、有償家務服務、園區公共治安都可能引發管理行為產生的財務風險。自有資金少，資金運用不合理，投資不謹慎，公司財務管理缺乏遠見，物業經理的短期行為，都將導致財務風險管理能力低下，很難實現財務收益。此外，部分物業管理企業缺乏內部控制，未設置內審部門或者內審部門形同虛設，拿地時低估成本。

三、改進物業管理企業財務風險管理的具體策略

（一）規范物管企業的各項日常工作

物業管理企業多是小型企業，但麻雀雖小，五臟俱全，物管企業的財務風險蘊藏在企業的各個部門中。前臺可能除了業主的日常接待工作，也有業務投訴的初級處理，甚至還兼任收費崗位，工作過程中如果缺少一定的崗位說明可操作流程，很可能忙中出錯，對財務的損失產生影響。維修工提供完服務，如果是有償服務，也可能接觸收費工作，針對現金收款的不開票及坐支行為，需加強制度建設和人員培訓，依靠實地突擊檢查等措施加以控制。車位停車費管理中，對于不給票行為，要有相應的獎懲制度，加強人員素質培養，可以增加固定資產投入，考慮人機并行方案，采用車位收費系統規避私吞現金行為。資金支出中，采購物資的以次充好、頻繁采購、收受回扣等違規行為，應實行集團集中采購、項目采購權分離的政策。對于拖延支付保安、保潔、綠化等外包費用變相收取回扣的行為，可通過集團招投標方式，選取外包單位并由集團統一支付費用，項目支付權限上交于集團。總之，應該對物管企業的各個崗位進行規范，通過制度的完善和指引規避可能發生的各項財務風險，降低風險發生的概率。要有完善的考核制度和辦法，有各項行為的監督管理策略，對于資金的收入和支出要有明確的兩條線管理，確保資金鏈條的完整。

（二）健全物管企業的財務基本管理

會計的基本職能是核算和監督，對于物管企業也是如此，會計核算制度要認真執行，對于不設賬、賬外賬、小金庫等不合理行為要堅決抵制，良好的會計核算管理可以讓風險管理更有依據性，更加有據可查。在賬目的設置上，要根據物管企業的實質特點，記錄好與地產開發公司等的歷史賬目問題。對于物管企業自有的項目，做好在建、已建成項目等內容的統計，對各個項目的資產的計提、折舊做到清晰明確。在賬務處理上，要依據最新的企業會計制度執行，對于符合第三產業優惠政策的各項稅務活動要做好稅收申報工作，最大范圍內做好稅收籌劃的各項細節。在財務監督方面，對于發現的虛假賬務要積極舉報，對個別員工的侵占企業利益行為予以制止。對各種招標工作要積極參與，在企業安全運營范圍內對各項對外投資，做好風險評估和預判，通過科學的決策提高投資的準確度。

（三）提高物管企業財務風險管理能力

企業的管理者的風險意識決定了企業的風險管理的地位，對于物業經理來說，首先要有財務風險意識，財務風險管理應隨著物管企業經營項目的管理而貫徹始終。財務風險管理又是一個動態的管理過程，需要不斷修正企業的管理行為，改進管理策略，一成不變的管理和照搬照抄的管理必然行不通，要提高對環境變化的應對能力和各類型突發事件的處理能力。在內部審計方面，應建立項目整體考核制度，不能單單按年考核。在企業內應實行全面預算管理，在制定財務制度上，不應把預算任務只交給內審部門，應充分發揮企業各部門的合力，由銷售、合約、工程、財務等成員共同參與。在財務投資決策上，要運行專業的科學投資方法，科學控制風險，建立風險防范基金制度，對經營成本進行科學保底。

四、結束語

在經濟發展放緩，增速減慢的市場形勢下，國外的物業管理不斷完善，我國也應該提高物業管理企業的服務能力，提高物業管理的競爭力，不斷滿足廣大居民和業主的個性化服務，在管理上創新，在制度上革新，通過不斷超越自我的管理和服務來滿足第三產業的差異化需求，通過加強業務專研，依靠敬業、奉獻精神，做好物管企業的財務管理工作，將財務風險控制在最小的范圍內，讓我國的物業管理企業在服務質量上與國際趨同。

參考文獻：

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[2]張華倫.我國中小城市物業管理水平提升研究[J].企業經濟，2015.

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（作者單位：上海保利盛茂置業有限公司）