房地產企業財務風險分析與控制研究

孫偉艷　劉奕辰

摘 要 房地產行業是我國經濟發展不可或缺的重要產業之一。隨著國民經濟水平的逐漸提高，房地產行業迅速崛起，相關的風險問題逐漸暴露出來。因此，在不斷惡化的經濟市場環境下，國家相繼出臺“限購令”“新國八條”“新國五條”等相關政策，房地產行業的發展受到嚴重限制。隨之，房地產行業呈現難以預測的周期性波動，同時其擁有投資和收益周期較長的特殊性，導致房地產企業的財務風險大大增加。因此，為了保障房地產行業健康有序的發展，房地產企業有必要對自身的財務風險成因進行分析，并有針對性地找到有效的財務風險控制措施。

關鍵詞 房地產企業 財務風險 財務風險控制

我國房地產行業的飛速發展對我國經濟的增長起到了很大的作用，經濟發展與房地產企業的發展密不可分，我國政府對房地產行業發起了強有力的宏觀調控措施，以便切實提高人們的生活質量。但這些宏觀調控政策的實施，影響了房地產行業的發展，房地產企業發展受阻，一些房地產企業由于受到資金不足的影響極有可能隨時破產，這就說明房地產企業存在著極其嚴重的財務風險，因此，研究房地產企業財務風險及其管理是十分必要的。

一、財務風險含義及房地產企業財務風險特征

（一）財務風險的含義

財務風險是不可避免的，企業管理者對財務風險只有采取有效措施來降低風險，而不可能完全消除風險。

財務風險不僅受到企業各個營運環節的影響，還受到企業自身因素和外部因素的很大影響，而且這種影響最終通過企業的財務狀況反映出來。正是由于存在著這一系列無法預計、不可控的因素，才使得財務風險的研究尤為困難。當企業所面臨的綜合因素發生變化時，其財務狀況也會相應發生變化，即企業的財務風險可以通過集中的貨幣化表現出來。

（二）房地產企業財務風險特征

對于房地產企業而言，由于宏觀環境具有不確定性，房地產企業具有開發周期長、資金投入量大、資金周轉慢，難以迅速變現、利潤波動大的特點。與其他一般企業相比，房地產企業在開發項目時，投資規模巨大；資金的回收期比較長，房地產企業在開發經營的過程中，一般其資金回收期都在一年以上，有時甚至可以長達數年，而對于企業來說，資金具有很強的時間價值，房地產企業在項目前期的現金流出必然會導致企業資金成本大幅度增加，而較長的開發周期會給企業帶來更大的財務風險。

二、RX房地產財務風險分析

（一）籌資風險分析

使用短期償債能力、長期償債能力等相關指標對RX房地產公司籌資活動中的風險進行識別。

1.短期償債能力分析。對RX房地產的短期償債能力進行分析，比較有代表性的財務指標是流動比率和速動比率。將RX房地產最近五年的兩項指標與房地產行業的平均水平進行對比，如表1所示：

根據表1，可以發現，RX房地產近五年的流動比率一直低于行業平均水平并且呈現不規律的幅度變動，而同時期的行業平均水平卻緩慢上升，對比之下不難看出RX房地產存在短期償債風險。2014年RX房地產的流動比率為1.46，為最近幾年的最低值，面對2014年的短期償債風險，企業只能通過出售部分業務和引進戰略投資者來暫時緩解財務壓力，可見短期償債風險之大。

RX房地產近五年的速動比率一直低于行業平均水平，最高時僅為2015年的0.48，遠遠低于行業平均水平，導致企業短期償債風險較大。

2.長期償債能力分析。對于房地產企業而言，由于宏觀環境具有不確定性，房地產業具有開發周期長、資金投入量大、資金周轉慢，難以迅速變現、利潤波動大的特點，企業負債經營的比率不宜過高，否則極有可能產生長期籌資風險。

表2顯示：RX房地產近五年的資產負債率該都高于或接近行業平均水平并且呈現上升趨勢，在2014年達到最高值80%，比本身已經很高的行業水平75%高很多，長期償債風險之大顯而易見。

（二）投資風險分析

在房地產較長的開發周期中，存在著諸多不確定因素，它們對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險即為投資風險，包括對外投資風險與經營投資風險。

對外投資風險：對外投資風險是指企業由于市場環境變化導致企業對外投資的收益實際與預期的差異。

由表3和表4RX房地產2011-2015年的長期股權投資情況和投資收益情況可知，RX房地產長期股權投資2015年降幅較大，投資收益波動情況劇烈，2013年更是創歷史最低點，而2014年又迅速增長，比2013年增加了5，957.89萬元，這些不正常的數據均表明該公司在投資風險上可能存在風險。通過查閱RX房地產公司年度財務報表得知，2011年公司在報告期內對成都中林置業進行增資以納入合并范圍；2012年公司收購廊坊愉景房地產公司并增加對多家公司的投資；2013年公司增加對成都偉業、成都RX、沈陽RX新地標和蚌埠嘉業的投資；2014年公司將聯營企業期末余額計入長期股權投資科目，并在同年收購了9個子公司；2015年公司對信易成房地產、南京星星RX影城和廊坊浙商新城增加投資，并在同報告期內將廊坊市新瑞投資公司股權全部出售。上述每年的投資情況表明RX房地產公司在長期股權投資問題上不穩定，經常對其他企業進行增減資，這種不穩定的投資情況可能會導致該公司的投資存在風險。

（三）經營風險分析

房地產行業由于投資成本比較高，投資回收周期長，投資風險大等特點，使其成為所有行業中營運資金周轉期最長的行業，導致在這漫長的時期內產生了很多經營風險。房地產公司的經營風險主要存在于以下幾個方面：工程建設方面的風險，體現在工期風險、施工質量風險、開發成本風險、材料采購風險；項目開發方面的風險，包括項目決策風險、勘察風險、設計風險、合同風險；技術方面的風險主要包括技術進步風險和技術結構變動風險。這些潛在的風險因素雖然無法進行定量分析，但往往是RX房地產公司乃至整個房地產行業在實際的生產經營中難以避免的，因此，RX房地產公司在經營過程中應注意定性的去識別和控制。

三、RX房地產財務風險防范與控制措施

從房地產企業財務活動的角度制定其財務風險防范與控制的具體措施，主要包括房地產企業的籌資風險、投資風險、經營風險的防范與控制措施。

（一）籌資風險的防范與控制措施

1.發展多元化融資渠道。RX公司應該發展多元化融資渠道，增加信托、典當及私募等的方式的籌資形式，還可以發展房地產基金，降低對銀行貸款的依賴。同時，RX公司可以通過擴大權益性籌資比例，降低債權形式籌資比例，以增加股權合作、投資合作、商業信用等資金來源。

2.保持合理的資本結構。RX公司若要保持科學合理的資本結構，首先要確定合理的負債比例，公司資本結構的負債比例要隨著市場經濟的發展不斷調整變化，達到短期、中期、長期負債的均衡安排，避免還債高峰聚集，造成財務風險；其次確定合理的籌資規模，結合公司本身的戰略目標，按照戰略計劃安排資金預算，做好現金流監控，確定合適的籌資規模。此外，RX公司還可以通過改變籌資方式來優化資本結構，把股權籌資和債券籌資相結合，通過系列計算方法來優化組合比例實現兩者的平衡以此實現資本結構的最優。

3.合理配置銀行貸款的額度和期限。RX公司應當設置有效的風險管理部門，設立相應崗位研究資本市場的趨勢和變化，提前把握掌控風險趨勢，制定相應政策，不斷調整籌資的方式，確定銀行貸款的期限和額度，降低籌資成本。

（二）投資風險的防范與控制措施

1.加強投資活動的可行性分析。RX公司近年來不斷承受銀行貸款難及成本增加的壓力，同時由于國家限購令和房產稅等政策的出臺，更是使得其經營困難重重。因此，RX公司在確定投資時，要先做好該活動的可行性分析。為保證可行性分析的準確性，RX公司要選聘專業的投資分析人員成立專門小組，對房地產市場現狀和變化趨勢進行分析研究，預測投資項目的成功率。同時，應該把可行性分析的內容實現量化，完善項目分析內容，從整體方面降低投資活動的財務風險。

2.科學合理進行組合投資。RX公司可以在同一地區或不同地區投資多個同類或不同類的投資項目等多元化的投資組合來分散投資風險；遇到單個風險較大的房地產項目時，可聯合多家房地產公司進行投資，降低單個項目的較大風險。

（三）經營風險的防范與控制措施

1.完善財務風險管理機制。RX公司應當分析面臨的外部環境，根據多變的市場環境，不斷調整完善財務風險管理機制，減少外部環境對公司財務的沖擊；完善公司的財務風險管理機制還需要在搜集相關財務數據資料的基礎上建立財務風險預警系統，通過信息收集來事前識別風險危機，制定相關戰略計劃，通過事先防范性措施，最大化的降低風險損失，確保財務風險管理機制的正常運行。

2.培養專業化財務風險管理人才。RX公司應重點放在財務人員的風險管理培養上，要加強相關人員的培訓，不斷通過專業系統的培訓學習，提高風險識別和控制能力，迅速有效的培養出一批綜合素質高的專業化財務風險管理人才，對財務風險管理人員進行定期組織考核，增強其競爭意識，激勵相關人員提升自身管理能力。

（作者單位為黑龍江八一農墾大學會計學院）

[作者簡介：孫偉艷（1970—），女，副教授，碩士研究生導師，研究方向：會計理論與實踐，農村與區域發展。劉奕辰（1993—），女，遼寧海城人，管理學士，黑龍江八一農墾大學研究生學院會計專業碩士在讀。]

參考文獻

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