論我國以房養老制度建立的困境及出路

【摘要】我國是一個“未富先老”的國家，養老問題已隨著老齡化時代的到來而日益突顯，其中還存在著社會養老保障體系不健全等諸多問題。養老模式迫在眉睫的問題是制度的創新。老年人用現有住房抵押所獲得的資金在不影響居住的前提之下養老便是反向住房抵押貸款制度，即新型的“以房養老”模式。

【關鍵詞】住房反向抵押 老年人 養老保障 制度構建

一、我國確立住房反向抵押貸款制度的法律困境

（一）住房反向抵押貸款立法的缺位

按照物權法律制度中對抵押權含義的理解，住房反向抵押可以被理解為一種特殊類型的讓與擔保，然而它也通讓與擔保存在一些差異性的地方。我國在推行反向抵押貸款的同時并沒有可以直接適用的專門性的法律，而僅僅是借鑒適用《合同法》、《房地產管理法》、《保險法》中相關的類似的條文，這也就在一定程度上增加了反向貸款抵押的管理執法上的難度。

（二）現行調整住房反向抵押貸款法律關系的民事立法不協調

在雙方當事人在簽訂合同的過程中，清晰合理的約定雙方當事人的權利、義務，我國在法律上并不存在與反向抵押貸款的沖突規定。但是，由于物權法定被我國的物權法視為基本原則之一并且嚴格遵守，從這方面看，反向抵押貸款與我國的物權法確實存在沖突之處。所以，現在需要解決的問題物權法的原則性規定與反向抵押貸款引入的沖突是相當棘手的一點。

二、我國完善住房反向抵押貸款制度的立法構建

（一）住房反向抵押貸款制度中借貸雙方的權利及義務

1.借款人的權利和義務。申請反向抵押貸款的老年借款人，其基本權利包含以下幾個方面：首先，借款合同尚屬有效的期間之內，老年人仍對個人抵押置房產享有所有權，故而為保障老年人基本的生存需求，其繼續能能對房產占有、使用乃至獲取相應收益；其次，反向抵押貸款的取得權益。再次，申請借款的老年人在約定的期限內亦保留對自身房產的贖回權能，當然在實現這一權能時，借款人在對房產進行回贖時，應當清償商業銀行向其支付的貸款貸款本息；最后，依據住房反向抵押貸款中的“無追索權”規則，申請借款的老年人能夠就住房超出預期估價的收益。

2.貸款人的權利和義務。本文已經認定商業銀行可以作為住房反向抵押貸款中合適的貸款人，其享有的相關權利表現為：首先，按照合同約定審核申請借款的老年人出具的相關性的證明文件，重點包括身份證明與住房所有權產權證明如房屋產權證等；其次，依據住房反向抵押權優先受償的原則，僅表現為該類特殊抵押權與一般性的擔保物權共存于同一擔保物指標的上者，商業銀行則相對于其他擔保物權人而言，其自身的擔保物權具備優先受償的法律效力；再次，商業銀行有權及時要求申請借款的老年人停止侵害、排除妨害其對擔保標的乃至債權的侵權行為。商業銀行為保證其債權的實現可以定期核實與監督房產的具體使用狀況。

（二）住房反向抵押貸款制度的市場準入及退出機制設計

1.反向抵押貸款的市場準入制度。一是反向抵押貸款的市場準入條件。第一，市場準入條件對于商業銀行來說。可以規定只有經過政府授權，履行了相關手續的貸款機構才能進行該業務的運作，指導反向抵押貸款獲得社會和經濟上的效益。第二，保險機構的市場準入條件。在《保險法》為了使保險機構在貸款中更好的發揮作用，應當更加明確的規定資產技術人員以及政府政策的市場準入條件。

二是貸款機構的市場退出條件。第一是貸款機構因被政府主管機關責令撤銷而退出。政府主管部門可以對一些基于違法經營、管理不善等原因而破壞金融秩序、言重阻礙市場發張的貸款機構責令撤銷，該行為性質上應當屬于行政處罰。第二是因貸款機構破產而退出。由于我國破產標準及其條件不是很明確，不能夠很好達到預期標準，因而，我國應該對反向貸款的退出機制作出明確的規定。

三是反向抵押貸款的市場退出程序。當前，基于我國法律法規對高風險金融機構的處置辦法，首先是對有問題的貸款機構實施救助、收購或兼并、接管或停業整頓等措施，最后才是實施被動的退出措施。為保障反向抵押借款人的合法權益應對方向抵押制度中的貸款機構退出謹慎對待。

2.反向抵押制度的擔保物。根據《土地法》第62條的規定，每戶農村的村民都僅僅能擁有一處宅基地。在村民出租、出賣住房之后，不得再申請宅基地。同時，《物權法》和《擔保法》也不允許在集體土地的使用權上設定擔保。所以，反向抵押貸款的擔保物應以國有土地使用權上的房屋為限，而不應當針對有較多限制的宅基地。

3.貸款的發放方式。反向抵押貸款的發放方式相對而言比較多樣，就國外而言存在5種發放方式，筆者認為采用終生年金或者信用額度的發放方式更加適合我國的國情，以及能更好的促進其發展。

4.反向抵押貸款的用途。應當嚴格反向抵押貸款的功能，其中借款人只能通過反向抵押貸款取得的款項用于個人養老消費，而不能用于其他用途，否則，借款人應該對此承擔相應的違約責任。

5.無追索權的條款。無追索權指的是當合同到期時，借款人或其繼承人可以不支付貸款本金和利息總額超出住房價值的差額部分。貸款機構無權要求支付該差額部分但可以通過保險的方式予以解決。

參考文獻

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作者簡介：杜文澤（1991-），男，山西晉中人，山西財經大學（法學）學術碩士研究生，研究方向：經濟法研究。