房地產咨詢市場的博弈思考

王洪超

[摘要]在房地產咨詢市場發展中，會受到較多方面的威脅，影響著房地產市場的長遠進步，這就需要房地產市場相關管理人員需要根據房地產咨詢市場的分析，采取博弈方式制定完善的市場規范方式，促進房地產咨詢市場的長遠發展。

[關鍵詞]房地產；咨詢市場；博弈思考

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711148

我國房地產咨詢市場的發展，需要在房地產咨詢市場實際發展中，制定完善的博弈發展制度，完善房地產咨詢市場的發展體系，增強房地產咨詢市場的發展效果。

1房地產咨詢市場的博弈依據

在房地產咨詢市場實際發展中，要想更好地應用博弈方式開展發展工作，需要房地產咨詢市場根據房地產與我國經濟發展情況的分析，全面了解相關信息，提升房地產咨詢市場的發展效果。

第一，經濟發展含義。經濟發展就是國家的經濟效益有所提升，房地產的經濟發展受到人們的廣泛關注，需要房地產咨詢市場管理人員根據房地產咨詢市場的實際發展情況，制定完善的經濟發展制度，規范房地產咨詢市場經濟發展行為，進而提升房地產經濟發展效率。同時，房地產經濟發展需要相關管理人員根據其實際情況，促進房地產咨詢行業的長遠進步。

第二，對外貿易分析。對外貿易就是我國根據其他國家的要求，制定完善的對外貿易制度，向其他國家出口一些產品，同時，也會將其他國家的產品引進到國內，提升我國的經濟效益。對于房地產咨詢市場而言，也會存在對外貿易事項，相關管理人員必須要對其進行合理的分析。

第三，房地產與中國經濟之間的關系。房地產行業在實際發展中，其與中國經濟之間存在較為直接的聯系。主要因為房地產價格的提升，可以有效抑制國家出現通貨膨脹的現象。房地產價格受相關部門的管理與控制，需要政令調控房地產價格，但是，一旦房地產價格下降，將會導致我國出現通貨膨脹的現象，難以提升其發展效率。

第四，房地產價格與通貨膨脹之間的關系。房地產行業的發展，與通貨膨脹之間產生直接聯系，一旦房地產價格下降，就會出現通貨膨脹的現象，但是，如果房地產價格過快上升，就會導致出現更加嚴重的通貨膨脹現象。因此，房地產市場需求對房地產價格進行控制，保證可以減少其中存在的問題，提升房地產價格控制有效性。

第五，房地產失衡問題的分析。目前，房地產咨詢市場經常會出現失衡問題，難以提升其有效性，甚至會威脅房地產咨詢市場的長遠進步。在國外“熱錢”流入的情況下，會在我國兌換人民幣，為了給予足夠的人民幣兌換，相關部門會印刷更多人民幣，國際“熱錢”在進入市場之后，會大量投資房地產市場，在房地產價格下降之后，會利用托市提升房地產價格，導致房地產價格出現嚴重提升的現象。

根據以上幾點的分析，我國房地產咨詢市場必須要制訂完善的分析方案，減少房地產咨詢市場中存在的問題，保證提升其發展效率，減少房地產咨詢市場中的問題，全面了解以上幾點工作。

2房地產咨詢市場的博弈思考

近年來，我國房地產業中經常會出現拆遷戶與開發商的暴力拆遷事件，開發商會與拆遷戶之間的戰爭較多，成為了我國房地產經濟發展中最難以解決的問題，但是，如何才能對開發商的暴力行為進行抑制性管理，成為了最為主要的問題。[1]

開發商在與拆遷戶相互溝通的過程中，可以選擇強硬溝通與溫和溝通兩種方式，而拆遷戶與房地產開發商之間的矛盾已經成為最敏感的話題，如果房地產開發商采取強硬的溝通方式，就會導致拆遷戶出現抗爭的現象，難以提升其發展效率，或是拆遷戶勢力較為單薄，只能與開發商之間相互妥協，然后獲得一定的補償。假設開發商為拆遷戶提供40萬元的拆遷費用，如果拆遷戶在與房地產開發商之間相互抗爭，甚至出現了死亡的現象，房地產開發商就要賠償給拆遷戶200萬元左右，這就會導致房地產開發商出現更大的經濟損失，也會影響社會的和諧發展。如果房地產開發商可以利用溫和的方式與拆遷戶相互溝通，就可以與拆遷戶之間相互協調，有效地與拆遷戶之間相互定價，在拆遷戶提出合理要求的時候，可以為其提供一些優惠政策，保證二者之間都可以更好地開展溝通工作。[2]

在房地產咨詢市場實際發展中，拆遷戶會調整自身的行為，在已經知道開發商會出現暴力拆遷行為的時候，拆遷戶不會抗爭，在房地產開發商與拆遷戶溝通之前，如果房地產開發商知道拆遷戶不會反抗，態度就會更加強硬，對于一些難以協調的拆遷戶而言，房地產開發商就會給予一些優惠，采取息事寧人的措施開展協調工作，進而提升其發展效率。[3]

在房地產咨詢市場實際發展的過程中，房地產開發商與拆遷戶之間無論以哪種方式相互溝通，都會出現一些難以解決的問題，影響著房地產咨詢市場的長遠發展。因此，房地產開發商可以選擇博弈方式與拆遷戶相互溝通、協調，利用概率分析的措施控制房地產開發商的發展。假設房地產開發商在強硬與溫和溝通的情況下，將強硬協調方式設置為p，將溫和協調方式控制為1—p，拆遷戶所選擇的抗爭與不抗爭的概率設置為q與1—q，在下表中可以看出，拆遷戶的收益會出現較大的波動。[4]

概率設置表11拆遷戶11抗爭q1不抗爭（1—q）開發商1強硬（p）1（-200，-A）1（-40，40）1溫和（1—p）1（20，-20）1（0，0）

在其實際發展的過程中，如果取變化率的正值，那么，就說明拆遷戶知道開發商會采取強硬的溝通方式，其知道的概率在90%左右，那么，為了可以提升抗爭的效力，達到自身預期的經濟效益，拆遷戶就會選擇抗爭。那么，在變化率呈現負值的情況下，就說明拆遷戶有90%知道房地產開發商會采取強硬方式開展相關工作，然而，在抗爭概率提升的時候，期望的損失也會越大，就會導致其出現委曲求全的現象。[5]

在開發商期望值出現變化的情況下，一旦開發商采取抗爭的方式，當概率不超過40（A+20）的時候，房地產開發商采取暴力方式就可以達到自身的經濟期望值，此時，房地產開發商就可以采取暴力方式開展相關工作。但是，在q>40/A+20的時候，其變化率就會達到負值的現象，這就表示開發商不可以采取暴力方式開展協調工作，一旦采取暴力方式，就會導致其經濟期望值下降，那么，此時房地產開發商就可以采取溫和方式開展溝通與協調工作，保證可以提升自身的房地產開發咨詢效力。根據對此類情況等的分析，相關管理人員可以繪制下圖作為標準。[6]

數據圖

房地產開發商必須要根據下圖所涉及的相關數據開展分析工作，保證可以提升其分析工作質量與有效性。在圖中可以發現，雙方在博弈的時候，會出現三個均衡點，此類均衡點的確定，有利于提升房地產開發商的分析效率。第一個均衡點就是（1，0），指的就是拆遷戶在房地產開發商強硬拆遷的時候，拆遷戶不會出現抗爭的現象，房地產開發商必須要采取相應方式與拆遷戶相互溝通協調，保證可以滿足二者之間的需求，減少相互之間的損失，提升房地產開發商的發展效率。第二個均衡點就是（0，1），指的就是在拆遷戶爭取自身利益的時候，房地產開發商必須要采取溫和方式開展協調工作，與拆遷戶之間相互合作。第三個均衡點就是（1/9，40/A+20），在此期間，表明房地產開發商與拆遷戶之間在博弈的過程中，對于對方所采取的方式存在較大猜疑，房地產開發商必須要減少其中存在的問題，均衡房地產開發商與拆遷戶之間的關系，提升房地產開發商的發展質量。[7]

在圖中可以看出，如果A≤20，一旦出現暴力現象發生悲劇，開發商的損失在10%左右，那么，開發商就會采取暴力方式開展拆遷工作。在此過程中，均衡點就會降低至相關標準，拆遷戶難以正確地估計A值的大小，因此，很容易高估自身損失，導致出現一些難以解決的問題，甚至會影響著房地產咨詢市場的長遠發展。

為了避免出現拆遷悲劇，避免出現暴力現象，抑制開發商的暴力行為，最好的方式就是可以將開發商的暴力成本提升，制定完善的法律法規，為百姓的維權提供良好支持，同時，為了避免出現官員與房地產開發商勾結的現象，相關管理部門必須要無限放大拆遷成本，維護房地產市場的和諧性與有序性，保證可以提升房地產的發展效率。在此期間，最為良好的方式就是要均衡房地產與拆遷戶之間的關系，房地產開發商必須要采取溫和的拆遷措施與拆遷戶之間相互協調，保證可以提升房地產咨詢市場的發展質量。對于博弈方式的分析與應用，房地產開發商與拆遷戶之間必須要根據自身權益需求的分析，借鑒西方發達國家的經驗。例如：美國在1787年的時候，已經制定了明確的憲法，私人的財產較為神圣，是不可以侵犯的，因此，中國政府部門也要利用法制方式開展咨詢活動，維護我國公民的私有財產，依法制止房地產暴力行為，對其進行嚴格的懲治，避免出現一些難以解決的問題。

房地產開發商的發展，炒房族會賺到較多的錢財，在這一情況下，投資價格與價值出現了相互背離的現象，套用房地產市場的錢財，在增值的情況下，房地產價格就會出現回值的現象，這也就促進了房地產市場的發展，導致房地產開發商更加重視房地產開發，出現更多的拆遷戶與房地產開發商之間博弈的現象。

房地產開發商在我國市場20世紀發展的時候，一直都處于價格上漲的趨勢，房地產開發商也沒有賠錢的現象，在此情況下，房產在不斷流動，在這種情況下，房地產開發商需要制定完善的管理制度，采取有效措施創新博弈措施，減少其中存在的問題，提升房地產開發商的發展效率。

我國政府部門要想更好地對房地產開發商行為進行規范，就要做好房地產流動性的限制工作，除了避免房地產行業綁架中國經濟的問題外，還要科學限制房地產流動性，但是，如果房地產流動性減弱，其資產的流動性就會減弱，將會導致我國出現通貨膨脹的現象，因此，政府部門與相關管理部門必須要合理控制房地產的資金流動情況，提升房地產的資金流動效率。在此期間，不可以出現價格上漲的現象，并且逐一限制房產流通情況，尤其是國外的“熱錢”，不可以將其大量引入國內房地產市場中，避免出現影響其發展的問題。

如果此類博弈是外部市場獲勝，那么中國房地產市場就會出現較為嚴重的損失，就像日本在20世紀90年代出現經濟下滑的現象，由于將所有外資都撤走，導致房地產賴以生存的支柱坍塌，無法提升房地產的發展效率，貨幣迅速貶值，房地產價格也迅速下降，但是，在貨幣貶值的情況下，即使房地產價格再低，也會出現買不起房的現象。因此，相關管理部門必須要合理地對外資進行掌控，把握與外資之間的博弈情況，制定完善的博弈制度，在與外資博弈的情況下，做好與拆遷戶之間的協調工作，提升房地產咨詢市場的發展效率，增強房地產咨詢市場的發展效果。

3結論

房地產咨詢市場的發展，需要制定完善的博弈制度，減少其中存在的問題，提升房地產開發商的發展效率與發展質量，保證可以促進我國國民經濟的穩步增長，優化房地產開發商的管理體系。

參考文獻：

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