中國商業地產目前面臨的問題及對策思考

劉宏兵

（金科地產集團股份有限公司， 重慶 401121）

[摘 要] 雖然我國在近年來不斷頻繁出臺房地產宏觀調控政策，但其重點約束調控對象均為住宅地產，相對來講，商業地產則受到影響較小，所以當前各大房地產企業均紛紛轉變業務方向，希望走商業地產發展路線。但實際上，商業地產與住宅地產區別較大、所涉及部門范圍較廣且開發體系相當復雜，經營管理難度更大。文章以我國商業地產為背景，基于商業地產融資這一點來展開話題，探討其融資模式的主要特點和所面臨問題，并最終思考解決問題的應對對策。

[關鍵詞] 商業地產；融資；問題；REITs；應對對策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中圖分類號] F279.23 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03

0 前 言

進入21世紀，我國房地產行業伴隨城市化高速建設進入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進一步激發了我國商業地產發展主流模式的多元化及規模化傾向，使得商業地產投資規模激增。截止到2016年，全國商業地產投資已經超過10 000億元，比2000年增長了873.21%，發展前景相當樂觀。

1 商業地產融資特征及主要模式

1.1 商業地產的融資特征

商業地產不同于住宅地產，它在運營模式上具有獨特性，這主要體現在它較為復雜的融資內容體系上。通常情況下，商業地產融資主要包含兩個階段：第一階段主要是商業地產開發，這一階段企業投資規模較大，對資金的需求量也較大，而且商業地產不存在任何資金回收特征，所以企業該階段的投融資成功只能代表項目開發的成功，其后期對整個商業地產項目的運營還要經歷一個更為漫長系統的過程；第二階段就是商業地產的經營階段，這一階段企業主要通過商業物業運行來獲取凈現金流入收益，考慮到前期企業投融資規模較大，所以該階段就非常考驗商業地產企業的運營能力及投資回收能力。

整體來講，房地產企業在進行商業地產投融資及運營時所經歷風險可能較為集中，且具有深遠影響。所以他們必須在項目選項及開發建設過程中把握好二者配合機制，為后期運營管理創造良好環境，消除一切可能出現的行業負面影響。

1.2 商業地產的主要融資模式

我國許多大型房地產商都將商業地產作為企業主力來運作，他們多數都是從住宅地產轉型而來，但實際上在融資模式方面還存在較大缺陷，沒有實現較為成熟的轉變。某些企業依然還在利用傳統融資模式，例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項目融資等等。以項目融資為例，房地產企業在開發新項目過程中，往往會專門成立一家項目公司，主要針對項目內容展開一系列開發操作，此時項目融資就是以項目公司名義來對內對外籌措資金，為此企業也會拿出自身股權及資產作為質押對象，以實現有效貸款，并以公司未來的項目收益作為還款來源 [1 ]。

2 商業地產融資所面臨的現實問題

我國房地產企業雖然在商業地產融資發展方面已經擁有一定經驗，但仔細來看其融資體系還依然存在某些問題，亟待解決。

2.1 融資渠道過分單一

就目前我國商業地產的融資體系發展形勢來看，其融資渠道相對偏少，特別是企業外源融資渠道過分依賴銀行貸款，來自于銀行的資金就占到了企業總融資比例的60%，它甚至貫穿了商業地產開發的整個階段。這說明我國房地產企業在商業地產開發及運營管理方面是極不成熟的。而近年來，伴隨電子商務領域的興起，商業地產競爭愈發激烈，其房產空置率也被急速拉高，這就意味著商業地產開發經營風險的無限擴大。一旦企業在商業地產運作上出現收益損益不平衡狀況，房地產企業在銀行的不良貸款率就會升高，這將嚴重影響其在商業地產方面的發展上升空間。

2.2 融資及運營方式相互抵觸

我國房地產企業善用分割出售形式來運營商業地產，它從某種程度上破壞了商業地產物業的完整性，也讓商業地產價值最大化效應徹底喪失。這是因為某些房地產企業可能在商業地產運營方式及融資方式上發生抵觸沖突，可能導致的后果就是企業在商業銀行的貸款額度及期限嚴重受限。為了改變這一狀況，房地產企業可能會試圖改變運營模式，盡可能減少項目凈現值。但如此操作又會進一步加大商業地產項目投資風險。可以見得，二者之間的相互抵觸制約，也將房地產企業帶入了惡性循環怪圈。

2.3 缺乏針對性融資模式

商業地產要求房地產企業能夠提出獨立的融資模式，但在我國現階段的金融市場中，針對商業地產融資特點的融資方式卻相對匱乏。這是因為商業銀行在針對住宅地產方面所開發的融資服務項目更多，在商業地產融資方面卻顯得捉襟見肘。由此，近年來許多來自海外的商業地產融資模式被紛紛引入，例如CMBS商業房地產抵押貸款支持證券，但是在我國它也只是存在于理論上，在實際操作方面其安全性、優越性還有待驗證，這也從側面說明了我國商業地產在融資模式上并不成熟，它嚴重制約了商業地產在整個房地產行業體系中的發展前景。

綜上所述，就商業地產融資發展這一點，其確實面臨問題多多， 從整體上嚴重制約了我國商業地產行業的健康可持續發展態勢。為此， 應該基于問題找到解決對策， 引入新的、安全的、符合我國經濟體系及現實國情的新融資模式對策[2 ]。

3 基于REITs的商業地產融資問題解決對策思考

3.1 關于REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產投資信托基金，它是由發起人通過公眾對外公開發行的受益憑證，主要用于吸收社會上的閑散資金，并將這些資金投入到可帶來持續現金流的房地產物業及證券中，所以可以將其視為是一種有價證券。從金融技術角度來講，REITs是可以有效實施組合投資策略的，它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區的房地產項目當中，其投入成本低且投資風險低，是目前房地產行業比較青睞的重要融資模式。

在我國，房地產企業在商業地產融資上已經逐漸傾向于資產證券化模式，這也是借鑒發達國家經驗所展開的新一輪融資發展風潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來自于公眾的融資應用于商業地產體系中，將來再以物業租金收入的形式將收益來源再次分配給投資者，它不但滿足了房地產企業在商業地產運營管理方面的現實資金需求，也使得商業地產發展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商業地產融資問題解決對策

基于REITs的商業地產融資問題解決對策主要要從宏觀與微觀兩大層面來論述。

3.2.1 宏觀政策層面

首先看宏觀政策層面，在美國商業地產行業中，REITs的發展主要得益于政府稅收優惠政策驅動，它有效降低了商業地產的融資風險問題。但在我國，商業地產的稅收規定則主要以企業出租房屋為主，它按照租金收入的5%來繳納營業稅，租金收入減掉商業地產成本及稅收費用所得利潤，還要按照33%的稅率再次繳納企業所得稅。如果按照REITs模式進行征稅，房地產企業可能就無法得到REITs在國際上8%～9%的通常收益率，因為REITs中的絕大部分收益都已經作為分紅分配給投資者，其留存收益偏少，REITs擴大發展的可能性也會隨之減小。因此可以見得，政府必須帶頭提出行之有效的優惠激勵政策，激發REITs在商業地產體系發展中的融資動力，使其不斷擴大規模。總結來看，我國必須針對REITs來首先制定相關稅收優惠政策，這對間接促進房地產企業商業地產發展是非常必要的。

其次看相關保護法律的健全方面，以我國香港為例，他們在商業地產REITs融資的發展方面一直持有謹慎態度，所以他們在立法與監管方面都比較全面，希望時刻保護投資者利益，并圍繞此來構建了一系列嚴格規定體系，確保了REITs在香港商業地產中的合理規范運行，也有效降低了大小企業投資者的利益沖突風險。對中國內地而言，香港這一做法也是值得借鑒的，我們應該制定基于國內現實國情的相關法律法規，比如修改當前已有的《公司法》，允許SPC（Statistical Process Control，統計過程控制）技術進駐企業，利用他來配合REITs內部管理模式，并基于它來優化《公司法》改革進程。再者，也可以對《所得稅法》、《物權法》進行相應修改，處理目前界限較為模糊的房地產企業融資狀態，進一步明確相關法律規范，健全監督市場以幫助企業安全高效融資。

3.2.2 微觀模式層面

在組織結構選擇方面，房地產企業應該基于REITs體系特征來構建信托型REITs結構，循序漸進的開放企業融資模式及范圍。采用該融資結構類型也是為了做到以商業地產為標的，加速信托收益憑證的形成，企業也會基于此有期限封閉式基金形式來強化上市交易活動。縱觀我國當前金融信托法律法規，其機制相對比較完善，這對減少商業地產立法障礙非常利好，也非常容易被房地產企業管理層及投資者所普遍接受。所以說，從微觀模式運作角度來講，我國房地產企業利用信托型REITs來運作商業地產還是具有很高可行性的，而且商業地產也可以利用該新融資模式來為企業構建更健康融資體系，加速企業的資金流動性。

在管理模式選擇方面，主要可以采用外部管理模式或內部管理模式，它們都基于REITs組織結構及相關法律環境來展開，同時它也取決于我國金融市場及商業地產的實際發展程度。

在內部管理模式方面，REITs投資經營管理主體就是該融資模式的發起者，他的穩定收入來源應該是商業地產的基金管理費及物業管理費。客觀講，內部管理模式相對靈活，非常益于企業制定商業地產運營策略，像美國大部分房地產企業所采用的就是這一內部管理模式。在亞洲，像日本、韓國等發達國家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依賴于受托人以外的第三方專業管理機構來為商業地產進行前期融資和后期資產管理服務。因此外部管理模式的優勢就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害，具有極高的監督屬性。

對于我國而言，基于REITs的外部管理模式更為妥當，因為我國房地產企業在商業地產融資及運營管理方面本身就缺乏外部監管力度，所以為了確保投資者利益分配的合理和監管規則的安全性，外部委托管理模式還是比較符合我國國情的。

在投資管理模式方面，我國房地產企業在商業地產融資方面應該持開放態度，應該學習美國以權益型REITs為主的房地產資產融資模式，長期專注于某一區域的投資，為企業帶來持續利益。而且這種投融資模式相比于傳統模式受利率影響更小，也能在一定程度上抵御權益型風險的發生。對我國商業地產行業來講，應該允許權益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場中的同時存在，監管層也無需劃出詳盡框架進行約束，應該交由市場、企業自身來作出符合自己發展現狀的正確選擇[3 ]。

4 總 結

綜上所述，我國房地產行業在宏觀政策調控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇，尤其是商業地產領域應該基于政策大背景和市場大環境來發揮其行業獨特性，廣泛接受多元化融資模式，引入REITs模式，并基于它來解決行業融資問題，為商業地產在我國未來的健康良性發展尋求支柱。

主要參考文獻

[1]陳文玲.促進中國商業地產的健康發展[J].商業研究，2008（9）：5-7.

[2]趙榮哲，成立.中國商業地產發展的現狀、問題與趨勢[J].中國房地產：學術版，2014（12）：25-30.

[3]劉愛玲.我國商業地產投資信托基金融資模式研究[D].重慶：重慶大學，2012：61-64.