成都房地產市場調控政策及影響分析

董建明

摘要：本文分析了成都市2016年房地產調控的背景，總結了兩次調控政策的主要內容，并就調控政策對成都市房價走勢及天府新區建設的影響進行了研究。本文認為此次房地產調控手段完備，力度較大，可以有效控制房價上漲，但不會造成房價的大幅下跌，同時有利于天府新區及成都市經濟的可持續發展。

關鍵詞：房地產調控；限購；房價；天府新區

中圖分類號：F293.3

文獻識別碼：A

文章編號：1001-828X（2016）036-000479-02

一、成都市出臺房地產調控政策的背景及政策內容

2016年以來，在居民投資渠道單一，購房信貸政策放寬等的影響下，成都的商品住宅去庫存取得了很好的成果。年初很多陷入資金緊張的房地產企業，在前二至三季度就完成了全年的銷售目標，資金壓力大大緩解。但銷售的火爆及在售房源的減少，也導致房價的大幅上漲。很多房地產商玩起了坐地起價、捂盤惜售的手段，導致很多處于觀望狀態的購房者轉化為實際需求，進一步加劇了成都住宅市場的供需矛盾，推升了房價。尤其是成都高新區南區及天府新區，在天府新區及成都“一城雙中心”發展戰略的帶動下，吸引了大批改善需求及投資甚至投機資金，房價飆升了30%一50%，甚至翻倍，增幅遠遠大于成都其他區域，引起了很大的社會爭議。很多大型開發商認為成都的地價及房價仍有較大的上漲空間，利用資金優勢大肆拿地，導致地王頻現，有些地塊的樓面地價甚至超過了周邊房價，坐實了居民對高房價的預期，大有房價升勢不止的景象。

為控制房價上漲，成都市政府連續出臺了兩次房地產調控政策，并在土地拍賣上采取了較強的管制措施。2016年10月1日，成都市政府出臺政策，在十區一縣（包含高新區和天府新區）實施限購，規定同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房；購買二套房商業性個人住房貸款首付款比例不低于40%。此次調控對房價有一定的影響，但并未根本扭轉市場對房價上漲的預期，尤其是高新南區、天府新區等熱點區域，房價走高預期不減，甚至擠壓了其他區域的房產需求。為此，成都市政府于2016年11月17日出臺了年內的第二次房地產調控政策。這次政策的主要內容可以分為四大類：

（一）增加土地供應，控制土地價格。具體內容有：1.公布全市經營性建設用地出讓3年滾動供應計劃，穩步增加住宅用地供應規模。2.堅持“凈地出讓”，加快出讓宗地周邊市政配套設施建設。合理確定經營性用地出讓起始價，對溢價率超過60%的，競得人須在三個月內交清全部土地出讓價款。3.建立購地資金來源審查機制，嚴格落實房地產開發企業只能用自有資金購買土地的要求，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域，房地產企業債募集資金不得用于購置土地。以上政策“增供應、降杠桿、穩地價”，管住了房價上漲的源頭。

（二）增加新房供應，抑制房價過快增長。1.加大促建力度，增加有效供給，已拿地的要按期開工按期完工，具備銷售條件的要及時銷售，并對開發商辦理預售許可證的面積進行控制；2.加強商品住房價格指導。要求開發商根據項目樓面地價及建安成本等合理確定申報價格，不得虛高申報，不得以精裝修、提高設施設備檔次等為名變相抬高價格；對申報價格明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格，且不接受價格主管部門指導的開發項目，房管部門可暫不予受理預售許可、現售備案；且申報價格一經確定不得上調。以上政策管住了開發商囤地、捂盤、亂漲價等行為。

（三）調整購房信貸政策。公積金貸款一套房首付提高至三成，二套房提升至四成；商業住房貸款方面，成都市高新區南部園區、天府新區成都直管區居民家庭有1套住房未結清相應貸款，再次申請貸款購房，首付款比例不得低于70%；公積金及商業住房貸款對居民家庭購買第三套及以上的，均不提供貸款支持。以上政策可以限制高杠桿購房行為，切斷炒房者的資金來源。

（四）熱點區域加大限購力度。成都高新區南部園區、天府新區成都直管區的戶籍居民或在成都高新區南部園區、天府新區成都直管區穩定就業并連續繳納社會保險或個人所得稅1年以上的其他地區戶籍居民，在本區域內無自有產權住房，且2016年10月1日后尚未在成辦發[2016]37號文件規定的住房限購區域內新購買商品住房的，可在本區域范圍內購買1套商品住房。不符合上述條件的居民，不得在上述區域購買商品住房。這一政策極大限制了上述區域的購房需求。

以上四類政策從“增供給、穩地價、減杠桿、控需求”四個角度，控制成都市尤其是成都高新區南部園區、天府新區成都直管區的房價，手段完備，力度大，堪稱史上最嚴。若能有效執行，對房價必定有很好地控制。

二、成都市房地產調控政策對房價的影響分析

此次的房地產調控必定會對房價，尤其是高新區南區及天府新區成都直管區的房價造成一定程度的打壓。

首先，此次調控穩定了地價，房地產商借成本高提高房價的理由便不存在了，對于在售和待售的樓盤房價都會形成一定的壓制。成都市政府2016年12月底拍賣的成都科學城890畝土地，對土地的開發持有方式、售價、銷售對象以及業主轉售都做了嚴格的限制。這些地塊位置優越，銷售價格則制定了普通住房6800元/平米、高端住房9000元平米的最高限，大大低于周邊房價，對抑制周邊房價起到了重要作用，具有標桿指導意義。

其次，此次調控抑制了購房需求。十區一縣一人最多購一套房，高新區南區及天府新區成都直管區則只能是“本地戶籍或工作的人+本地無房+10月1日限購后未在成都限購區域內買房”的人才可購買1套房，極大的限制了購買人群。由于高新區南區及天府新區面臨嚴厲的限購政策，大批購房者被排除在外，房價可能會有一定幅度的回落；因限購被限制買房的購房者會有部分被擠出到其他區域購房，但這兩個區域房價回落對其他區域的房價的影響會更大一些。

最后，在房地產調控政策下，有大量房源的開發商會加大促銷力度，高價拿地的開發商面臨資金壓力，會加快新房上市，快速回籠資金。中小開發商資金鏈斷裂的風險上升，需引起重視。對于購房者來說，房價上漲的預期基本消除，選擇增多，部分需求會延后。

以上因素共同作用，會對房價造成壓制，嚴重區域甚至會抹平高峰時的漲幅。

三、成都市房地產調控政策對天府新區發展的影響分析

筆者認為，成都此次房地產調控專門針對高新區南區和天府新區成都直管區出臺嚴厲的限購政策，體現了政府對天府新區發展的重視，更體現了對天府新區發展規律的尊重。

天府新區作為新批準的國家級開發區，預計人口600萬人，規劃面積1578平方公里（236.7萬畝），是中國西部地區的核心增長極與科技創新高地，潛力巨大，前景廣闊。按照每畝100萬元的投資額粗略測算，天府新區總投資額可達2.367萬億，占2015年四川全省GDP的78.63%，為成都甚至四川的長遠發展帶來了良好的機遇。但如果只看中短期效益，過度消耗政策紅利，在基礎設備及商業配套不完善的情況下推高樓價，則會使開發區房地產化，實業空心化，導致泡沫積累并最終破滅，貽害無窮。

房地產調控雖然會在短期內壓低天府新區地價，減少政府的財政收入，但卻有利于控制區域內的房價，有利于天府新區土地儲備的逐步釋放，為天府新區建設提供可持續的資金支持。同時，穩定天府新區房價會給先進入的企業及員工一定的政策收益，有利于企業長期發展，有利于提高員工收入水平，有利于企業吸引人才并留住人才，從而吸引更多的企業入駐天府新區，提升天府新區的經濟實力，進而提升成都以及四川的整體經濟水平。

四、結語

總的來看，成都的房價與中東部很多城市相比，仍處于較低水平。在西部大開發、一帶一路及天府新區建設的支撐下，成都的房價不會出現大幅度下跌。此次房地產調控貫徹了中央對房地產市場發展的大政方針，有利于穩定房價預期，為成都及四川經濟的長久可持續發展奠定了良好的基礎，有重大的積極意義。