澄清房地產(chǎn)稅的幾個(gè)基本概念

物業(yè)稅，現(xiàn)在改用“房地產(chǎn)稅”這個(gè)稱呼。自從2003年底召開(kāi)的十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”以來(lái)，一直牽動(dòng)世人心，關(guān)于房地產(chǎn)稅的議論也時(shí)起時(shí)伏，但包括很多專家在內(nèi)的諸多議論，往往是在并不那么準(zhǔn)確的前提下進(jìn)行的，有些概念甚至完全就是錯(cuò)誤的。

其實(shí)房地產(chǎn)稅既然是稅的一種，就應(yīng)該首先具有稅收的基本性質(zhì)。稅收的目的是為政府的公共服務(wù)提供財(cái)源。當(dāng)然，任何一種稅一旦開(kāi)征，必然產(chǎn)生各種效應(yīng)，或者說(shuō)造成一些后果，但這些效應(yīng)或者后果不能和稅收的初衷或者目的混為一談。所以筆者認(rèn)為，把問(wèn)題的討論集中在房地產(chǎn)稅是否能夠調(diào)控市場(chǎng)、是否能夠降低房?jī)r(jià)等，都不是從稅收的本來(lái)面目出發(fā)來(lái)討論問(wèn)題。

同樣，房地產(chǎn)稅的直接目的也不是為了調(diào)節(jié)公平，不像個(gè)人所得稅，具有直接的劫富濟(jì)貧的作用。當(dāng)然，如果追溯到稅收的根本目的——提供公共服務(wù)，其目的之一也是為了保持社會(huì)的公平（除此以外，政府出面提供公共服務(wù)的更直接的原因是因?yàn)樾枰畞?lái)完成私人部門無(wú)法完成或者不愿做的事情，并且做這些事情需要花錢）。

政府出于公共服務(wù)的目的，要征收稅賦，征稅的時(shí)候則要考慮稅收的公平和效率。從百姓手里拿錢（征稅），可以采取各種各樣的方式，根據(jù)所拿百姓銀錢目的不同，其公平合理并且高效的征稅方式也有所不同。

在世界各國(guó)，房地產(chǎn)稅的征稅目的一般都是為了提供社區(qū)日常公共服務(wù)，包括：學(xué)區(qū)教育、公共衛(wèi)生、社區(qū)治安，這些公共服務(wù)主要是由常住在此的居民享用的，所以針對(duì)居民住房來(lái)征稅是最合情合理的，針對(duì)性也最強(qiáng)，稅負(fù)不容易被轉(zhuǎn)嫁；并且假定住房面積越大、住房?jī)r(jià)值越高，享有的公共服務(wù)就越多，就應(yīng)該通過(guò)繳納更多房地產(chǎn)稅的方式支付更多的公共服務(wù)費(fèi)用。

這樣一來(lái)我們就明白了，地方政府征收房地產(chǎn)稅不僅不是為了打壓房?jī)r(jià)，反而是希望房地產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)形成一個(gè)良性循環(huán)。因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)意味著這里的住房需求大，為什么住房需求大，因?yàn)檫@里的社區(qū)服務(wù)、教育水平、公共衛(wèi)生等各方面服務(wù)比較好，大家愿意來(lái)這里住。在美國(guó)這種現(xiàn)象非常明顯：學(xué)區(qū)學(xué)校水平高、治安好的市鎮(zhèn)，吸引了比較多的市民前往置業(yè)居住，房?jī)r(jià)就比較高。

由此出發(fā)，目前常見(jiàn)的另一種觀點(diǎn)也就站不住腳了。這種觀點(diǎn)就是：非私有產(chǎn)權(quán)不納稅，因?yàn)橥恋夭皇菢I(yè)主的私有產(chǎn)權(quán)，所以不應(yīng)針對(duì)土地征收房地產(chǎn)稅，只能針對(duì)地上的房屋征收。通過(guò)前面的分析我們可以看出，房地產(chǎn)稅的課稅理由是要為居民提供公共服務(wù)，可以說(shuō)和居民所住房屋（及其土地）是否私有幾乎沒(méi)有任何聯(lián)系。

還有一種說(shuō)法：已經(jīng)繳納了70年土地出讓金的住宅用地不應(yīng)再“重復(fù)”征收房地產(chǎn)稅，這也是似是而非的。因?yàn)橥恋爻鲎尳鸬膶?shí)質(zhì)是地租，或者說(shuō)是將70年的地租一次性收取了。收取地租的理由在于：我國(guó)城市土地都是國(guó)有的，國(guó)家有權(quán)分取土地收益，征收地租。所以在收取土地出讓金或者是地租時(shí)，政府的角色是土地所有者。而在收取房地產(chǎn)稅的時(shí)候，政府的角色是公共管理者，是要為公共管理籌措資金。這基本上是兩回事。

當(dāng)然，不管是地租還是房地產(chǎn)稅，都進(jìn)了政府的錢袋子，納稅人可以要求政府把地租拿出來(lái)用于公共服務(wù)，相應(yīng)削減稅收。事實(shí)上，政府也是這么做的：廣州市政府這些年收取的土地出讓金，不是很多都用在地鐵建設(shè)等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上了嗎？香港政府更是長(zhǎng)期用高地價(jià)（也就是政府收取高地租）來(lái)維持低稅率（不過(guò)香港的物業(yè)稅，也就是“差餉”，倒是一直照收不誤的，所謂低稅，主要是稅率較低并且稅制比較簡(jiǎn)單的流轉(zhuǎn)稅和所得稅）。

我們?cè)賮?lái)看看另一種常見(jiàn)的觀點(diǎn)或者說(shuō)爭(zhēng)議：是否應(yīng)該對(duì)居民第一套住宅免征房地產(chǎn)稅，從第二套住宅開(kāi)始征稅。如果我們明白了征收房地產(chǎn)稅的作用是為了籌措公共管理資金，就會(huì)明白所謂第一套住宅免稅是沒(méi)什么道理的。或者說(shuō)，第一套住宅免稅的理由還不如第二套住宅免稅來(lái)得充分呢——因?yàn)橐粦艟用裢瑫r(shí)只能使用一套住宅，他的第二套住宅享受的公共服務(wù)為零（比如說(shuō)子女教育）或者說(shuō)很少（比如說(shuō)垃圾清運(yùn)等公共服務(wù)）。

但第二套住宅通常還是要征收房地產(chǎn)稅的，這時(shí)可以把房地產(chǎn)稅看作一種資源稅——在土地資源有限的情況下，多占用土地資源，就要額外多交稅，以此來(lái)提倡節(jié)約資源，縮小貧富差距。在這種情況下，房地產(chǎn)稅更多地體現(xiàn)了調(diào)節(jié)貧富的作用。

如果把多套住宅的房地產(chǎn)稅視為資源稅，那么應(yīng)該是累進(jìn)稅率才更合理：第三套比第二套應(yīng)該適用更高的稅率。但稅收除了公平，還要考慮效率，把稅率分得這么細(xì)，公平則公平矣，效率則可能大受影響。所以比較好的做法還是一刀切，按照統(tǒng)一的稅率對(duì)所有的住宅征收房地產(chǎn)稅。

至于房地產(chǎn)稅應(yīng)該從價(jià)計(jì)征還是從量計(jì)征（按面積征收），從量計(jì)征當(dāng)然會(huì)簡(jiǎn)單很多，但這樣可能未能體現(xiàn)房地產(chǎn)稅的實(shí)質(zhì)——前面說(shuō)了，房地產(chǎn)稅是用于政府的公共服務(wù)的，房?jī)r(jià)高意味著政府的公共服務(wù)好，吸引了較多的人來(lái)這里居住，所以應(yīng)該收取較多的房地產(chǎn)稅，因此從價(jià)計(jì)征更公平。

從價(jià)計(jì)征必然涉及房地產(chǎn)估價(jià)問(wèn)題，好在這并不是不可逾越的障礙，世界各國(guó)在房地產(chǎn)稅估價(jià)方面已經(jīng)積累了很多經(jīng)驗(yàn)，提煉出很多高效實(shí)用的估價(jià)模型，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)師在這幾年也已經(jīng)基本上掌握了這些估價(jià)技術(shù)。

注：本文得到國(guó)家自然科學(xué)基金重點(diǎn)項(xiàng)目（批準(zhǔn)號(hào)：71231008）的支持。

王春敏/責(zé)任編輯