發展住房租賃市場勢在必行

張永岳

近日，北京市《公共租賃住房建設與評價標準》正式實施，其中提出將允許推出面積15-22平方米的小戶型公租房。此舉被視為住房租賃市場開始進入精準化時代。

一直以來，住房制度改革備受各方關注。2016年12月21日，習近平總書記在中央財經領導小組第十四次會議上指出：“要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居”。這一重要指示明確了購租并舉是深化住房制度改革的主要方向。當前加快發展住房租賃市場的意義重大，十分迫切。

一、為什么要發展住房租賃市場

加快發展住房租賃市場，目的在于和購房市場一起形成互補效應，購租并舉，以完善中國的住房供應體系。從我國當前住房供需的實際情況看，相對于購房市場，住房租賃市場在市場需求培育、價格走勢及增加居住福利等方面具備一定的優勢，能夠發揮新的作用。

一是市場需求培育。傳統購房市場作為主流的住房市場，已成為當前房企積極投資、居民積極進入的主導市場。相比來說，租賃市場的需求容易受忽視。但實際情況是，租賃需求雖然是個性化和碎片化的，但如果將其進行累加，其市場規模不會比購房市場規模小。目前，部分機構之所以投資租賃市場，就在于其認為租賃需求正在創造一個行業創新的風口和空間。由于租賃群體數量多、單筆租賃交易的成本相對小，其背后的金融風險是小于傳統購房市場的。

二是緩沖價格走勢。從我國現階段租房和購房市場的價格走勢看，兩者既有相似性，也有不同的特點。根據國家統計局公布的居民消費價格與70個大中城市新建商品住宅價格指數的對比分析研究，一方面租賃市場和購房市場的價格走勢相似，體現出價格傳導效應。其含義是當購房市場價格上升時，租賃市場的定價將做出相應調整。另一方面，房租的波動幅度要小于房價的波動幅度，說明租賃市場偏溫和。其含義是租賃市場更直接體現居住而不是投資功能。因此，在房價上漲的過程中，租賃價格可起到程度不等的緩沖作用。

三是增加居住福利。相對于購房價格來說，租房的居住成本相對低，并且是分散支出。只不過由于過去房價的投資效應及租賃關系不穩定，使得住房租賃市場的功能發揮不充分。而這些情況正在發生變化。國務院有關意見特別強調了租賃關系穩定這一關鍵，做到了這一點，就能使租房者也能安居樂業，住有所居，就會有效地增加相關群體的居住福利。

二、加快發展住房租賃市場的三個關鍵

第一，加快發展住房租賃市場，要有效地增進居住者的居住福利。

大力發展住房租賃市場，其根本目的也是為了增進居住者的居住福利。但在實際的租賃過程中，此類居住福利容易受損害。以目前北京、上海等幾個大城市為例，受制于限購政策以及高房價的壓力，包括農民工、大學生在內的群體，主要通過租賃住房的方式來解決居住問題。但是，包括房屋合租過程中的鄰里關系糾紛、群租房租賃行為受管制、租賃合同不備案等問題，都使得承租者無法享受到更多的租房權益。這也說明傳統的租賃市場并不規范，相應的居住福利容易受侵害。根據國務院有關文件的精神，要真正增進此類居住福利，就要保護租賃者的利益，其關鍵要在房源供應、房源分配、退出機制等方面做大量細致的工作。中央召開的經濟工作會議明確提出“要加快住房租賃市場立法”，其根本作用也在于此。

相對充足的房源供應，是租賃市場健康發展的重要前提。在這樣一個供應模式下，承租者對房源搜尋的成本相對會比較小、房租的成本容易鎖定、房源的選擇也相對充裕，這是保障租賃權益的重要前提。從國家供給側結構性改革的思路看，積極收儲社會房源、增加租賃型公寓的用地供應，都是確保房源充足、高效供應的前提所在。

公平且高效的分配機制，既利好租賃價格的發現，也利好居住需求的積極釋放。后續在租賃市場的發展過程中，搭建公共信息平臺顯得非常關鍵。在該平臺上，包括監管方、出租者、承租者、中介方等各主體實現了信息溝通，進而利好房源、中介服務、監管服務等資源的充分供應和市場消化。

建立通暢規范的人員、資金、技術等退出機制，是規范市場交易的重要保障。對于部分投資者來說，參與住房租賃市場的改革，除了考慮收益回報等常規指標外，其特別重視資金退出的模式和便利程度。只有建立資金進出便利的渠道，住房租賃市場的參與度才會提高，相應的租賃活躍度才會得到實質性的提高。

第二，加快發展住房租賃市場，要有效地增強房地產市場健康穩定發展的支撐力量。

目前主流的住房需求釋放的空間，主要集中在二級市場（新房買賣市場）和三級市場（二手房買賣市場）。而住房租賃市場一直是作為非主流的市場形式而存在的。但是，租賃需求的釋放規模在擴大，而且在解決居住問題上有獨特的優勢。通過賦予更高的市場地位和更大的政策支持，此類市場后續將扮演更為重要的角色，這對于破解城鎮住房難題、加快住房體制改革乃至房地產去庫存等有積極的作用。

為加快發展住房租賃市場，提升此類市場的地位和作用，近年來，國家政策層面給予了很多政策支持。尤其從2015年以來的政策內容看，政策層面的思路更加清晰，舉措更加有力，這為租賃市場的健康發展提供了更佳的政策空間環境。當前，諸多政策的目標指向較清晰，即國務院文件中提出的“到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標”。

不僅如此，國務院文件及各地陸續出臺的一些政策，還為解決相應的政策配套和機制建立等問題打開了通道。其中，包括REITs（房地產信托基金）在內的金融創新如何介入到租賃市場中，租金收入和個稅抵扣等政策如何進行掛鉤，房屋資產托管的商業模式和路徑是什么；租賃業務經營企業的進入和退出機制是什么；租賃行為如何享受戶籍、居住證等隱性福利。再如，現有工業用地、集體用地上能否建設公租房，某些過剩的商辦樓能否改性為租賃住房等。在國務院文件的指導下，從實際出發，因地制宜地處理解決這類問題，不僅能推動租賃市場的繁榮規范，也能促進整個房地產市場穩定健康持續發展。

第三，加快發展住房租賃市場，要在政府指導下，統籌建立既規范有序又有市場活力的住房租賃體系。

該體系所涉及的市場主體，既包括監管機構、出租者和承租者、機構投資方，也包括類似稅務、會計、律師等配套行業的機構。只有提供一個高效的既有規范又有活力的市場體系，才能夠利好租賃市場更優質資源的聚集，這是租賃市場更好更快發展的重要條件所在。

除了考慮“競爭”要素外，在涉及“優惠”和“公平”兩個要素下，要鼓勵各類參與機構優先選擇“公平”。這可以體現為，包括項目融資、土地出讓、稅費政策、創業環境營造等方面都站在同一條起跑線上等。很顯然，只有這樣才能夠鼓勵更多群體參與到這樣一個市場中，這對于實現租賃資源的充分流動有著積極的作用。

建立競爭的空間環境，也需要參與者有一個規范有序的意識。需要警惕的是，在目前租賃市場的發展過程中，已經存在部分魚龍混雜、無序競爭的狀態。比如，部分機構以融資或爭取風險投資為主要目的的住房租賃項目，在各類投資頻頻加碼此類領域時，往往很多投資者會忽視一些潛在的問題，比如，租賃企業規模是否越大越好、租金回報周期過長如何解決、市場供應是否會過剩等問題。對此，要加以必要的引導。市場競爭并不代表就可以無約束地進行競爭，企業自身應該對市場規則抱有敬畏之心。

習近平總書記的重要講話以及國務院的相關文件，從國家層面為我國住房租賃市場體系的全面建立及加快推進提供了前所未有的有力契機。在政府指導下，通過頂層設計、資源整合、創新突破、加快推進，我國住房租賃市場在新的歷史條件下，不僅能夠為房地產業乃至城市的健康發展注入新的活力，也能更有效地提高廣大城市居民、特別是新市民的居住福利。

作者系華東師范大學終身教授