長租公寓的未來是重資產(chǎn)

陳方勇

作為曾經(jīng)資本吹捧的一個地產(chǎn)創(chuàng)新方向，長租公寓在去年年底已徹底進(jìn)入紅海。不僅原來那撥專門的公寓運營商在做，房地產(chǎn)中介、開發(fā)商、連鎖酒店也全部殺入。相比之前那撥吃二房東紅利的公寓運營商，后來的這批要么有資源，要么有資本，要么就是有現(xiàn)成的房源，哪個也沒把短期盈利當(dāng)最重要的考慮。于是這個行業(yè)原本就微薄的利潤空間被進(jìn)一步壓縮，大批公寓運營商其實已經(jīng)處于生死線上，隨時就會倒掉一大批！

那么，在拿房成本越來越貴而競爭越來越激烈的當(dāng)下，長租公寓還算是一門好生意嗎？新派公寓創(chuàng)始人王戈宏表示：公寓拿房的競爭對手根本就不是同行，而是月子會所這種，公寓里的輕資產(chǎn)根本就是偽命題，如果輕資產(chǎn)指的就是“二房東”，在根本無法分享資產(chǎn)增長收益而又要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險和違約風(fēng)險的情況下，付出和回報根本不成正比，做的越大就越有可能面臨崩盤的風(fēng)險！

公寓不是還可以靠社群來賺錢嗎？不是可以做創(chuàng)業(yè)公寓，賣咖啡，搞創(chuàng)投對接，把辦公的錢也賺了，孵化器的錢也賺了，還可以做年輕人的社群，搞搞社群經(jīng)濟(jì)，變成一下線下的“入口”？這話聽起來耳熟！搞出這套理念的國內(nèi)鼻祖U+公寓在經(jīng)過鳳凰涅槃式的反省把CEO也換人之后得出的出路就是去做運營輸出！公寓的品牌是可以通過各種營銷事件來迅速做大，但就一個運營商而言，品牌真正的價值依然是通過運營來產(chǎn)生增值，如果這都做不到，那就是個肥皂泡！

雖然說公寓的火熱到冰冷也就不過兩年左右的時間，但國內(nèi)長租公寓這個行業(yè)其實已經(jīng)經(jīng)過了5年以上的洗禮，這其中能拿到投資的大多是已經(jīng)形成一定規(guī)模具有品牌認(rèn)知和管理標(biāo)準(zhǔn)的，也因此明顯形成兩個陣營：拿到錢的和沒拿到錢的。這兩者在開始看起來好像沒什么不同，但棋至中盤，特別到了當(dāng)下這個冰凍的時點，區(qū)別就大了！個人以為賽馬從現(xiàn)在才剛剛開始（見表1）。

最近有一個令長租公寓圈振奮的消息：魔方公寓成功發(fā)行首單公寓租約資產(chǎn)證券化，基礎(chǔ)資產(chǎn)為30處物業(yè)租約面積12.9萬平方米（4014間房）未來三年的租金收入，發(fā)行規(guī)模3.5億元，優(yōu)先級平均利率年化僅約為5%！有做公寓的朋友興奮地說：這回可等到解放軍了！但我認(rèn)為這很可能是個孤例，因為你沒看到后面的資本推動方是誰，也不知道人家后面會是怎樣的連續(xù)動作。

果然，謎底很快揭曉。1月24日，魔方生活服務(wù)集團(tuán)宣布聯(lián)手中航信托股份有限公司共同成立上海藍(lán)山資產(chǎn)管理有限公司，目標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模100億元，這背后還隱藏著一個國際資本大鱷——美國華平投資集團(tuán)，華平既是魔方公寓的戰(zhàn)略投資股東，又將大力助推藍(lán)山資產(chǎn)。魔方、華平、中航信托就這么形成了一個鐵三角聯(lián)盟：魔方扮演專業(yè)的公寓資產(chǎn)管理人，華平是國際地產(chǎn)投行可以協(xié)助打開資本市場通路，中航信托則作為有力的人民幣配資機(jī)構(gòu)隨時可以提供充足的資金彈藥，三方互相助力，互為支撐。正因為通過這樣的方式打通了資本血脈，才有了前面說的租約資產(chǎn)證券化的發(fā)行，才有了魔方公寓發(fā)展模式的根本轉(zhuǎn)型：從此魔方公寓正式進(jìn)入重資產(chǎn)運營！

是的，你沒有看錯，當(dāng)開發(fā)商們紛紛提出“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”之后，輕資產(chǎn)運營的代表長租公寓行業(yè)開始進(jìn)入“重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”！矛盾嗎？一點都不矛盾！因為其實他們要干的是同一件事：通過資本來持有重資產(chǎn)，通過輕資產(chǎn)運營來加強(qiáng)專業(yè)化資產(chǎn)管理能力！他們的未來是殊路同歸，都是房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理人！也許唯一區(qū)別只是在于出身，在于對角色的理解程度，別看開發(fā)商們財大氣粗，就這個新角色的理解恐怕遠(yuǎn)不如魔方公寓們理解的到位！

所以，長租公寓已經(jīng)進(jìn)入加速跑階段，領(lǐng)跑者不會超過5家，以前比輕，現(xiàn)在開始比重！重劍無鋒，那才是獨孤求敗的劍！

作者系佰仕信（上海）股權(quán)投資基金管理有限公司董事長