2017年房地產金融環境指數下滑

陳娟

一、四季度房地產業金融環境指數有所回落

2016年四季度，房地產業金融環境指數為0.54，較三季度下降0.04個百分點，較去年同期下降0.13個百分點，保持在偏松區間。

與三季度相比，房地產外部金融環境略有收緊。其中，M2增速下降0.2個百分點，央行外匯占款下降0.42個百分點，人民幣貸款余額增速上升1.5個百分點，銀行間拆借利率上升0.05個百分點。

隨著房地產銷售市場的火熱，抑制資產泡沫的重要性日益顯現，2016年四季度起房地產調控趨嚴，將制約金融面的進一步寬松。自2015年一季度房地產業金融環境不斷寬松以來，這一輪房地產業金融環境最寬松的時候已經過去，預計2017年房地產業金融環境指數會繼續下滑，將進入合理區間，甚至會在下半年進入偏緊區間（見表1）。

二、房地產業金融環境指數和典型城市商品住宅成交量增幅走勢趨同

對比房地產業金融環境指數和全國30個典型城市新建商品住宅成交量同比增幅數據，二者走勢較為趨同。

數據顯示，自2012年開始，隨著金融環境整體上趨于寬松，30個典型城市成交面積同比增幅也呈現由負轉正的態勢；而到了2013年末，隨著金融環境趨于收緊，成交面積的同比增幅也逐漸步入負增長區間；2014年底起，兩曲線走勢開始出現背離，2014年下半年到2015年一季度金融環境持續收緊，而房地產市場開始進入新一輪的復蘇周期，成交面積的同比增幅持續上行；2015年二季度開始，金融環境逐漸步入寬松區間，房地產市場也在短期回調后再次上行；2016年金融環境延續了寬松的態勢，房地產市場持續火熱上行，隨著2016年三季度以來政策調控的收緊，金融環境由寬松向偏松轉變，成交面積增速也開始有所回落。

預計2017年房地產市場調控將延續收緊態勢，金融環境指數將繼續下滑，進入合理區間，典型城市新建商品住宅成交量同比增速也會繼續走低。

三、房地產業金融環境指數和70城商品住宅價格同比增幅走勢一致

對比房地產業金融環境指數和全國70個城市新建商品住宅價格指數同比增幅可以看出，兩條曲線走勢基本保持一致，并且全國70個城市新建商品住宅價格指數同比增幅稍微滯后于房地產業金融環境指數，房價表現出較為明顯的“貨幣”效應。

從歷史數據可以看出，2011年金融環境由寬松進入緊張區間，住宅價格指數同比增幅持續回落；2012年金融環境由緊張逐漸寬松，住宅價格指數同比增幅也開始筑底上行；2014年一季度金融環境指數再次進入偏緊區間時，價格指數同比增幅也開始回落；當2015年二季度金融環境指數再次開始寬松時，房價同比增幅開始出現反彈；2016年金融環境逐步收緊，由寬松轉為偏松，住宅價格同比增幅持續上升，但顯露出觸頂態勢。

隨著房地產業金融環境指數的持續下降，同時由于住宅價格指數增長的慣性作用，預計2017年70城新建商品住宅價格指數同比增幅將觸頂并持續回落。

四、預計2017年房地產業金融環境指數將持續下滑

2015年以來央行推出的一系列寬松貨幣政策使房地產業外部金融環境得到明顯改善。2016年居民住房抵押貸款快速增長，債券、保險等多樣化的融資渠道同時發力，使得房企資金實現快速回籠、房地產銷售市場持續火爆。然而資金的大量流入加大了政府對房地產泡沫的擔憂，引發了2016年四季度以來更為嚴格的限購限貸政策，房地產可能面臨政策性下行和周期性下行的疊加影響。中央經濟工作會議定調2017年貨幣政策是穩健中性，結合房地產調控政策的持續收緊，預計2017年房地產市場金融環境指數仍會有所回落，上半年有望步入合理區間。

作者系上海易居房地產研究院研究員