地役權與相鄰關系有哪些區別

某市登記機構詢問：《不動產登記操作規范（試行）》13.1.1規定：因用水、排水、通行利用他人不動產以及鋪設電線、電纜、水管、輸油管線、暖氣和燃氣管線、架設鐵塔、基站、廣告牌等利用他人不動產的，當事人可以申請地役權首次登記。那么，多層或高層住宅各樓層之間也存在著因用水和排水利用他人不動產的情形，這是否也是地役權？我單位有人認為這是相鄰關系而非地役權。因地役權和相鄰關系都是以他人的不動產為自己的不動產提供便利，登記機構應該如何來進行區分？此外，小區內的消防水管、工廠的輸油管線及建筑物上的廣告牌是否都要進行地役權登記？

金紹達：地役權是依照合同設立的（我國臺灣地區規定地役權可以以時效取得，而《物權法》第一百五十七條規定了“設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同”）、為需役地而存在于他人不動產上的物權，是以他人不動產為自己的不動產提供便利為內容。以上這幾個特點缺一不可，否則就不是地役權。如：消防單位敷設消防水管是為了保護社會公眾利益，工廠敷設輸油管線是為了維持正常的生產，絕大多數并不是為了特定的不動產的方便。建筑物上的廣告牌則基本上是用來宣傳某一事項，只有極少數的廣告牌是為了特定的不動產的方便或使特定的不動產獲得更大的效益而設置。樓層之間的用水、排水關系并不需要設定地役權，這種權利和義務關系應當用相鄰關系來調整。

相鄰關系是不動產的相鄰各方因行使所有權或是用益物權而產生的權利義務關系。相鄰關系與地役權從表面上看有類似的地方，都是以他人的不動產為自己的不動產提供便利，但兩者有著明顯的區別：

一、相鄰關系是對不動產所有權內容的擴張或限制，這種權利義務關系是法定的。是法律要求一方必須要為另一方提供便利，以維護正常生產或生活的最低需要。而地役權是通過利用他人的不動產來使自己的不動產獲得更大的效益，所以一些學者把地役權稱為“奢侈性的需求”。

二、相鄰關系并不是獨立的權利，而地役權是獨立的權利。

三、相鄰關系的成立及對抗第三人毋須進行登記，而地役權雖然按 《物權法》規定未經登記即可生效，但 《物權法》同時規定了地役權未經登記，不得對抗第三人。

四、相鄰關系所產生的權利義務關系不因當事人的意愿而得失及變更，所以毋須用合同設立，而地役權因當事人的意愿而取得，應當依照合同設立。

多層及高層住宅樓層之間的用水、排水是正常生活的最低需要，其權利義務關系不因當事人的意愿而得失或變更，因此應當用相鄰關系來調整。

我國現行的不動產登記制度并不強制權利人申請，《物權法》還規定了地役權毋須經登記生效。即或當事人設定了地役權，是否申請不動產登記也應當由其自行決定。在現階段，由于社會公眾對地役權的認知程度尚有一定限度，在實踐中地役權還很少見。所以，在工作中要注意把地役權與相鄰關系進行區分。

陳品祿/責任編輯