房屋租賃合同相關(guān)法律實(shí)務(wù)之探討

陳永革

摘要：房屋租賃合同是我們?nèi)粘Ｉ钪械囊环N常見的合同形式，其中存在的一些問題，值得我們?nèi)リP(guān)注，隨著《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的施行，房屋租賃問題在法律上得到了進(jìn)一步規(guī)范和完善，筆者現(xiàn)就可能存在爭議的幾個(gè)主要問題加以探討。

關(guān)鍵詞：房屋租賃合同；效力；轉(zhuǎn)租；租賃

一、房屋轉(zhuǎn)租過程中所出現(xiàn)的相關(guān)情況及合同效力。

（一）未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同，在沒有其他無效原因存在的情況下，該房屋轉(zhuǎn)租合同有效。

租賃合同屬于確立債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的合同，而不是以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果為目的的合同。出租人對(duì)租賃物是否享有所有權(quán)、處分權(quán)，不是租賃合同必須考慮的內(nèi)容。租賃合同的內(nèi)容是出租人將租賃物交由承租人占有、使用，承租人支付相應(yīng)的租金。承租人將依照合同取得的對(duì)租賃物的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給次承租人享有，并不構(gòu)成對(duì)租賃物的處分。《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。可見，對(duì)于承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，合同法給出租人設(shè)定的救濟(jì)途徑是可以解除原租賃合同，而非宣告轉(zhuǎn)租合同無效。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。而《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定的未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，并不能否認(rèn)合同的效力。

（二）對(duì)于經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同，如因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的情況的處理方法及例外。

轉(zhuǎn)租是建立在原租賃合同的基礎(chǔ)之上，但原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個(gè)合同，原出租人并非轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，不能強(qiáng)迫他繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。如出租人要求解除合同，應(yīng)予支持，但是也有例外，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。出租人在此種情況下是不能強(qiáng)行解除合同的。

（三）因租賃合同解除而致次承租人不能繼續(xù)使用租賃物的損失，應(yīng)由轉(zhuǎn)租人承擔(dān)違約責(zé)任。由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關(guān)系，根據(jù)合同相對(duì)性原則的要求，次承租人只能向轉(zhuǎn)租人主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任，而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任。

二、幾種特殊情形房屋租賃合同的效力問題。

（一）違反《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，房屋租賃合同的效力問題。

《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：有下列情形之一的房屋不得出租：⑴ 未依法取得房屋所有權(quán)證的；⑵ 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的； ⑶ 共有房屋未取得共有人同意的；⑷ 權(quán)屬有爭議的；⑸ 屬于違法建筑的；⑹ 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；⑺ 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；⑻ 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；⑼ 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

上述九種情形下的房屋的出租合同的效力如何呢？筆者認(rèn)為應(yīng)區(qū)別對(duì)待，從法律規(guī)范的分類看，該條規(guī)定的九種情形屬于禁止性規(guī)范，也屬于強(qiáng)制性規(guī)范，但不一定屬于合同法所規(guī)定的合同無效的情形，重點(diǎn)是看是否違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

（二）未經(jīng)登記備案的租賃合同的效力。

《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后 30 日內(nèi)，持有關(guān)規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政論房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。房產(chǎn)部門經(jīng)過審核，對(duì)符合有關(guān)規(guī)定的，對(duì)其核發(fā)《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。那么是不是不辦理登記備案租賃合同就無效或不生效呢？《合同法》第 44 條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》均只要求房屋租賃的當(dāng)事人辦理備案手續(xù)，但未規(guī)定只有辦理備案手續(xù)，合同才生效。登記備案是房地產(chǎn)行政管理部門加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場的一種行政管理手段與方式；但登記備案不是租賃合同生效的必要條件。只要雙方當(dāng)事人自愿，并不違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，就是有效的。《最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>的司法解釋（一）》中“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”。因此，出租人在出租房屋前，租賃合同是否辦理了登記手續(xù)并不會(huì)影響合同的效力，未辦理登記手續(xù)的租賃合同依然有效。但是如果當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定 ，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

（三）關(guān)于一屋多租的情況下房屋租賃合同的效力沖突問題的解決。

出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，按照下列順序確定履行合同的承租人：⑴ 已經(jīng)合法占有租賃房屋的；⑵ 已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；⑶ 合同成立在先的。

對(duì)于在合同均有效的情況下，承租人都不要求承租該房屋的情況，筆者認(rèn)為承租人都有解除權(quán)，如承租人都要求解除合同的，出租人無權(quán)要求其中任一承租人來履行合同。因?yàn)樵诖饲闆r下，出租人其本身主觀上存在過錯(cuò)，出租人簽訂多份合同的行為，已以其行為明確表示不再履行該義務(wù)，構(gòu)成了根本違約，因此，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，承租人有權(quán)解除合同，出租人無權(quán)要求其中任一承租人來履行合同。

（四）承租人在承租期間死亡的，其生前共同居住人或共同使用人要求繼續(xù)租用房屋，租賃合同的效力問題。

承租人租賃房屋往往不僅僅供自己生活使用，大多時(shí)候其用于家庭或與其與密切關(guān)系的人使用，其承租的目的就在于居住人的共同生活使用。因此，法律應(yīng)當(dāng)為保護(hù)其合法的使用權(quán)而設(shè)立依據(jù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第 119 條規(guī)定，承租人以一人名義承租私有房屋，在承租期間，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。《城市房屋租賃管理辦法》住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。我國《合同法》第 234 條規(guī)定：承租人在租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定，承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。因而，合法的承租關(guān)系并不會(huì)因?yàn)槌凶馊说乃劳龆?dāng)然結(jié)束。