灰色模型在南京奧體中心軌道交通周邊房地產市場的應用

王文君

摘要： 本文以南京夏季青年奧運會的舉辦引起軌道交通基礎設施的完善為例，根據房地產置業調查收集樣本和相關數據，結合定性判斷和定量分析構建灰色預測模型，探究由青奧會軌道交通基礎設施建設而引起房價變化的趨勢，以及對南京奧體中心地鐵站點附近普通住宅小區的房地產價值做出預測。結果表明：由南京青奧會舉辦而加強南京奧體中心周邊軌道交通基礎設施的完善，對房價的影響呈漸進式推進。隨著交通設施便利，對房地產的推動效應也逐漸顯現。核心區在短期內快速上漲，但是此影響持續時間較短，在青年奧運會結束之后，奧體中心附近地鐵周邊的房價有小幅度降低，隨后又恢復至小幅度穩態增長。

Abstract： Based on the construction and improvement of the transport infrastructure caused by Nanjing Summer Youth Olympic Games， the price of real estate near the rail traffic around Nanjing Olympic Sports Center has increased significantly. In this paper， according to the collect samples of real estate surveys and related data， the trend of housing price changes caused by the construction of the Youth Olympic rail transit infrastructure is explored and the ordinary residential real estate value near to Nanjing Olympic Sports Center subway station is forecasted. The improvement of rail transit infrastructure surrounding Nanjing Olympic Sports Center caused by the Nanjing Youth Olympic Games pushes up prices of real estate. The driving effect of the real estate caused by convenient transportation facilities is also gradually emerging. The price of core areas rose rapidly in the short term， but the duration of this effect is shorter. After the Youth Olympic Games， the prices of real estate near the Olympic Sports Center will decrease， and then recover to small steady growth.

關鍵詞： 房地產價值；灰色模型；預測；軌道交通

Key words： real estate；grey model；forecast；rail transit

中圖分類號：F282；O212 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）03-0039-06

0 引言

2014年8月16日第二屆青年夏季奧運會（以下簡稱青奧會）在南京開幕。自2010年申辦成功以來，青奧會作為南京發展戰略部署的重要組成部分，在促進城市經濟快速發展、提升文化認同感的同時，更是為青奧會加大了以南京奧體中心為聚點，延伸至周邊諸多場館的軌道交通設施建設。地鐵的發展將帶動沿線舊城改造和新城區的開發，提高沿線物業及房地產開發價值。本文將以南京奧體中心周邊的新建站點（地鐵十號線上的中勝站、元通站、奧體中心站，以及地鐵二號線上的奧體東站）為例，對南京奧體中心及其周邊地鐵沿線地區房價的變化趨勢進行研究。

目前，國內已經有不少關于重大體育賽事影響房價的詳細調查研究，然而對重大賽事導致交通基礎設施建設的完善改變區位條件而影響房價的理論研究還很鮮見，更不用提對其影響的定量評估。發生此種現象的原因主要是由于重大事件對房價影響具有隱性，其使用價值難以從市場價值中分離，加之我國房地產市場起步晚，數據開放性弱而加劇了這一現象。但在當前環境下，城市地鐵建設產生了“一線帶活一片”的效應，使得沿線區域的房地產升值，因此深入研究重大體育事件通過影響交通便利性對房價造成的具體影響，對購房者、城市規劃者和決策者等都具有實際參考價值。于購房者而言，能有效地對房地產價值進行估計進行合理購置與投資；于城市規劃者和決策者而言，能有效地降低政策制定和實施的盲目性，為城市發展戰略的定位和調整提供理論依據和有效指導。基于此，本研究以2014年南京青年奧運會為實例，收集、統計奧體中心附近地鐵沿線的房地產價值并建立灰色預測模型對房價進行預測，分析由交通基礎設施的完善對房價的影響。

1 文獻綜述

距離南京青奧會結束已經歷時近兩年，這種大型的體育賽事的舉辦帶來的一系列的有關房地產價值的經濟效應更是引起了相關學者的關注，眾多學者針對大型賽事與房地產價值這二者聯系做出過相關研究。例如，崔旭靚[1]研究發現北京市由于奧運會舉辦帶來的房價上漲有其自身特點，奧運會帶來的經濟帶動作用，使生活水平提高和城鎮化水平提高，使購房需求增加，房價上升，但是奧運會的舉辦與購房需求沒有直接聯系；葉子君，方斌，程廷，郁佳影等[2]研究得出，重大事件是階段性影響房價上漲的關鍵因子。申奧成功兩年后，青奧會的影響開始顯現，同時隨著青奧會的不斷臨近。影響愈加增強，他們均以北京奧運會和南京青奧會為一個整體，去研究經濟帶動水平以及房價的變化，并未針對某一具體的重要因素去分析影響房價變化的趨勢。

鑒于此，本文擬針對軌道交通這一因素進行分析。軌道交通對于房價的影響，相關學者曾經做出過相應不同程度的研究。趙冬琦曾研究南京長江緯七路過江隧道開通影響到房價的攀升，得出交通影響的即時性、區域性特征，造成交通成本的提高及不同區域人群交通需求的差異，從而影響到房價的跌幅[3]。湯學永通過對軌道交通沿線房價分布的特點和變動趨勢進行研究，發現了軌道交通的修建對房地產價格時間和空間上有著明顯的波動影響[4]。同樣張興勝，高忠研究得出城市交通對住宅房價卻有影響其影響效應分為：空間影響、時間影響和區位影響[5]。杜文姬，盧志強對北京越來越易達與通達的城市公共交通與其周邊房價的變化進行研究，發現二者之間的影響是顯著的[6]。

當前國內外文獻中，對于城市軌道交通對住房價格的影響大多集中于一般城市層面的研究，研究內容聚焦于影響顯著性、影響大小和影響范圍等問題。這些問題非常重要，但城市軌道交通對住房價格的影響規律不限于此，還有很多內部規律和更細節的影響有待探索。本文擬針對南京青奧會舉辦帶動軌道交通發展，居民房產距離新建地鐵站點的遠近影響房價的程度和趨勢，并針對這樣的趨勢對奧體中心一帶的房價做出估計。

2 問題描述

南京青奧會的舉辦，促進了南京奧體中心附近地鐵干線的新建與站點重新規劃，在奧體中心附近共有奧體中心站、奧體東站、夢都大街站、興隆大街站、元通站、中勝站、綠博園站七個站點。通過收集距離這七個站點的附近的27個普通居民住宅小區從2010年至2015年共六年的季度房價數據，構建灰色模型分析，分析隨時間變化房地產價值的變動趨勢與特點。

本研究的因變量為奧體中心地鐵沿線附近房地產的價格，通過價格的變動來反應價值的變化規律。鑒于我國房地產市場的評估機制還不完善，缺少權威的評估機構，且對房地產進行評估的費用比較高；而通過調查的方式獲得交易價格的費用比較低，并且交易價格更能反應房地產市場的真實情況，能夠比較靈敏的反應房地產價格隨時間的變化情況，所以本研究選取通過抽樣調查方式獲得的普通住宅房地產價值（樣本小區均位于南京奧體中心附近，距離新建地鐵站點約200米到1500米不等），數據如表1。

根據普通住宅小區距離最近地鐵站點的人行距離遠近與房價的關系得出：距離地鐵站點越近，房價受其影響越明顯，故按此規律將收集的原始數據賦予不同的權重進行處理[7]，其權重賦予表，如表2。

得出每一季度奧體中心地鐵沿線普通住宅價值的均價，結果如表3。

根據上表繪制更直觀的折線圖，如圖1。

由圖1定性分析可以看出：2010年底，因南京青奧會的申辦成功，南京奧體中心周邊軌道交通基礎設施開始建設、完善，其對房價的影響呈漸進式推進。隨著交通設施便利，對房地產的推動效應也逐漸顯現。奧體中心周邊區域房地產價值快速上漲，在南京奧體中心附近軌道交通基本健全的2014年第一季度，房地產價值達到有史以來最高水平，隨著青奧會的舉辦房地產價值一直維持在那一價格水平，但是此影響持續時間較短，在青年奧運會結束之后，奧體中心附近地鐵周邊的房價有小幅度降低，隨后又恢復至小幅度穩態增長的狀態。

4 結論

近幾年，房地產市場已經成為金融建筑和股市等經濟板塊發展的重要推動力，而諸如南京青奧會等的這樣一類大型體育賽事推動軌道交通建設與完善，是影響周邊房地產市場發展的一個重要因素。本文選擇了南京奧體中心周圍具有代表性的普通住宅的房地產市場六年的均價數據作為分析對象，預測未來兩年內奧體中心地鐵沿線普通住宅均價的變動情況。所提出的預測結果可為間接調節房地產市場價值的供需平衡提供可行性的參考，同時為廣大的房地產投資決策者的管理與決策提供一定的科學性借鑒。本文得出的研究結果也表示，國內的房地產市場在諸如軌道交通建設等方面的正面影響下，會呈現一定程度的有規律的變化。房地產產業的發展也可利用此因素積極推動，進而正向帶動中國其他產業的發展，推動中國經濟。

參考文獻：

[1]崔旭靚.奧運會后北京市房價走勢分析[J].金融經濟，2010（22）：118-120.

[2]葉子君，方斌，程廷，郁佳影.重大事件對房價的影響研究——以南京青奧會為例[J].江蘇商論，2014（04）：72-76.

[3]趙冬琦.交通對區域房價的差異影響——以南京緯七路過江隧道為例[J].中國房地產，2011（16）：28-35.

[4]湯學永.城市軌道建設對城市開發及房價的影響[J].經營管者，2009（18）：227.

[5]何芳，張興勝，高忠.鄭州城市交通對住宅房價影響分析[J].經濟論壇，2015（06）：35-36.

[6]杜文姬，盧志強.城市公共交通對房價的影響研究—以北京市海淀區為例[J].管理觀察，2015（17）：9-11.

[7]葉子君，方斌，程廷，郁佳影.重大事件對房價的影響研究——以南京青奧會為例[J].江蘇商論，2014（04）：72-76.