淺析保障性住房中的問題與建議

彭曉瑩

摘要：保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般以出租型的廉租住房、公共租賃住房和出售型的經(jīng)濟適用住房和限價房構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。保障性住房政策的出臺和實施，在一定程度上解決了我國部分中低收入人群的住房問題，對于解決民生問題，維持社會和諧發(fā)揮了一定的成效，但在實施中也暴露出一些問題和不足。本文就目前保障房的現(xiàn)狀談一些個人看法。

關(guān)鍵詞：保障性住房；問題；建議

社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它的產(chǎn)生旨在解決中低收入家庭住房困難問題，是維持社會和諧的一項重要舉措。2011年起，各地的保障房建設(shè)陸續(xù)開工、分配和管理。近幾年，審計署對保障性安居工程展開了連續(xù)六年的跟蹤審計，并在2015年的審計中新增加了對農(nóng)村危房改造的審計。通過審計可以看到，保障性住房的產(chǎn)生，有效改善了困難家庭居住條件，且覆蓋人群規(guī)模不斷擴大，一定程度上緩解了社會矛盾和壓力。但由于保障性住房制度建設(shè)時日尚短，尚處于探索階段，進而也暴露出一些問題。

一、保障房建設(shè)中存在的一些問題

（一）融資渠道單一化，資金統(tǒng)籌管理不到位

每年各地都有保障性安居工程的建設(shè)任務(wù)，大規(guī)模的保障房建設(shè)必然意味著大規(guī)模的資金需求，這些需求可大致分為三部分：土地一級開發(fā)資金需求、住房建設(shè)資金需求和保障住戶補貼及融資需求。我國的保障房資金目前主要還是依靠中央、省級下?lián)艿呢斦Y金、土地出讓凈收益和住房公積金增值收益，在龐大的資產(chǎn)總需求中，財政補助投資占比較低，僅僅依靠這部分資金是不足以完成保障房的修建任務(wù)的，這就需要多范圍多渠道的進行融資。目前我國的融資模式顯得單一，社會資金不愿意投入進來。這是因為保障性住房本身具有公益和福利性質(zhì)，因此它不能采用一般商品房的開發(fā)運作模式，投資回報率僅在3%左右，遠遠低于房地產(chǎn)市場10%以上的回報率，且投資回收期也效長，加之地方政府缺乏鼓勵社會資金進入的有效機制，這對于追求利潤最大化的開發(fā)商來說顯然是不愿意接受的。

同時，對資金的撥付和補助的發(fā)放上也存在不及時的問題。比如：財政部門將上級財政安排下來的補助資金未按規(guī)定時限下達，或者財政和建設(shè)部門未按合同約定根據(jù)項目進度及時撥付資金，形成拖欠；從銀行貸來的保障性資金，因項目進度等原因滯留賬上未使用，同時又產(chǎn)生了利息費用，這部分資金即沒有發(fā)揮作用，反而增加了保障房的建設(shè)成本，造成資金的損失浪費。

（二）保障性住房準(zhǔn)入與退出機制存在漏洞

保障性住房政策本應(yīng)體現(xiàn)為向中低收入或低收入人群傾斜，但在實際實施過程中，由于沒有統(tǒng)一的管理機構(gòu)，以及收入的界定存在一定的難度，保障對象發(fā)生了一些偏離。比如：各地都會制定本地人均最低收入標(biāo)準(zhǔn)，但是我國的收入監(jiān)督系統(tǒng)尚未健全，銀行也不允許隨意查詢私人賬戶，致使在核準(zhǔn)一個家庭的總收入時，只能對財政工資收入進行核實，對于家庭其他成員在社會務(wù)工的收入無法準(zhǔn)確核實，致使很多有著隱性收入的家庭也進入了申請者的行列；同時，由于民政、房管、公積金中心、工商等部門的數(shù)據(jù)信息流通不暢，尤其是信息共享的地域性限制，在全國、各部門之間難以形成聯(lián)動機制，在資格審核的時候容易出現(xiàn)一些紕漏，使極少數(shù)不符合條件的申請人員通過審核。雖然也采取了通過街道居委會、各村組公示、監(jiān)督、單位出具證明等方式，但還是使一些不符合申請資格的人鉆了漏洞，通過了審核享受到了保障房，從而使一些真正的中低收入家庭失去了資格。

對于已享受公租房的租戶也忽視定期資格復(fù)核，使一些原本可以享受保障房，但后續(xù)生活條件已經(jīng)發(fā)生改變不再符合條件的人員繼續(xù)享受保障房，對這部分人群未能及時發(fā)現(xiàn)、清退。同時，少部分已享受人群存在錯誤的思想觀念，認為申請到的保障房就是屬于自己的私有房產(chǎn)，只要自己按時繳納租金，便可以一直居住下去，這也對保障房的清退工作帶來了很大的困難和阻力。

（三）缺乏統(tǒng)一的管理機構(gòu)，質(zhì)量與維修難以保障

保障房在竣工后的管理也是一個難題。首先是保障房地理位置的選址規(guī)劃存在不合理。由于土地價值日益上漲，保障房利潤率又低，選址一般都比較偏遠，基礎(chǔ)配套設(shè)施跟不上，學(xué)校、醫(yī)院、公交等配套服務(wù)設(shè)施與居民的期待值也存在落差，小區(qū)的公共設(shè)施及綠化面積等更是容易被忽視。

其次是保障性的質(zhì)量問題。由于利潤低，開發(fā)商為了追求利潤最大化，存在將建筑材料以次充好、修建過程中偷工減料等行為，許多地方為了搶保障性住房的工期，在建設(shè)過程中也存在監(jiān)管機制不健全、對“綠色通道”錯誤理解，從而也導(dǎo)致不少房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，極大損害保障房項目的聲譽；有些地方就出現(xiàn)了保障性樓盤地基下陷、墻面開裂、樓房漏水等問題。由于沒有委托專業(yè)的物業(yè)公司進行管理，在租戶居住后，即便是在在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)漏水、裂縫等房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商更是容易推諉拖延，不愿進行維修，問題得不到及時的處理和解決，弱化了保障房帶來的優(yōu)惠。

二、完善我國保障性住房建設(shè)的對策

（一）創(chuàng)新融資模式，落實優(yōu)惠政策

從國際經(jīng)驗觀察，單憑政府之力往往難以完成保障房的建設(shè)，更多的是考慮以更為市場化的模式引入社會資金參與，開拓多元融資渠道。保障房以其資金使用量大、投資回收周期長而成為融資的難點。在加大財政資金投入的同時，也要積極運用經(jīng)濟、政策等調(diào)控手段吸引其他資本參與到保障房建設(shè)中來。比如可以考慮通過合適的制度安排，吸引保險資金參與保障房建設(shè)；保障房投資的期限較長，即可以匹配保險資金的負債久期，也可以成為保險資金尋求分散化投資和資產(chǎn)負債匹配的一種途徑。江蘇淮安和上海則先后提出了“共有產(chǎn)權(quán)”模式，即政府和個人在產(chǎn)權(quán)上各占有一部分比例，通過向保障對象出售一定的產(chǎn)權(quán)以回籠部分保障房建設(shè)資金，緩解當(dāng)前保障房建設(shè)資金缺口壓力。

對于參與保障房項目的房地產(chǎn)企業(yè)，地方政府可以出臺一些優(yōu)惠措施，如：可以向其讓渡開發(fā)周邊商品房的權(quán)限，以商品房出售彌補開發(fā)商在保障房項目上的資金壓力，以吸引更多的社會資金投入進來。

（二）實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，健全管理機構(gòu)

加強住房保障管理信息系統(tǒng)建設(shè)，盡快實現(xiàn)各地區(qū)、各部門與住房相關(guān)的數(shù)據(jù)的聯(lián)網(wǎng)建設(shè)和綜合協(xié)作制度，全面、及時、準(zhǔn)確地提供保障性住房準(zhǔn)入和退出所需要的信息，做好保障房管理的基礎(chǔ)工作和前期工作，嚴(yán)格把好資格審核關(guān)，使申請流程更簡化、資格審核更透明；健全嚴(yán)格的申請、批準(zhǔn)和退出機制。加大懲處力度，增加對騙租、騙購、騙補的欺騙成本。通過各環(huán)節(jié)信息的公開、公示，接受社會監(jiān)督，實現(xiàn)陽光操作。

每半年應(yīng)對已享受人員的資格進行一次復(fù)核，不再符合條件的應(yīng)該馬上按照退出機制退出房源；對于拒不肯退出房屋的，應(yīng)該通過法律途徑，追究其責(zé)任；對于已退回的房源要盡快集中進行再分配，避免長時間的空置，保障政府資源切實落到低收入家庭中，真正享受以保障房帶給他們的實惠。

（三）嚴(yán)抓保障房質(zhì)量管理，建立問責(zé)機制

抓好保障性住房建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)管，一是提高保障性住房建設(shè)管理效能。 設(shè)立起統(tǒng)一管理的機構(gòu)，全面負責(zé)起保障性住房的投資、建設(shè)和管理等一系列工作；規(guī)范審批行為、簡化申報材料、完善項目審批綠色通道。對于保障房的后續(xù)管理問題，可以考慮引入市場力量，制定標(biāo)準(zhǔn)，委托、聘請有專業(yè)、有資質(zhì)、口碑好的物業(yè)公司參與保障房的管理。

二是切實履行保障性住房建設(shè)基本程序。提高對保障房工程質(zhì)量重要性的認識，嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做好全過程監(jiān)管，確保保障房的質(zhì)量安全，對責(zé)任人全面推行質(zhì)量終身責(zé)任制，一旦質(zhì)量出了問題，不論責(zé)任人走到哪里，都要追究其責(zé)任。

三是嚴(yán)格工程質(zhì)量管理法律法規(guī)。涉及工程項目的規(guī)劃部門，建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收單位，法人代表以及參建個人，都對所承擔(dān)的保障性住房在項目設(shè)計年限內(nèi)負責(zé)，并將責(zé)任單位和責(zé)任人員的名字永久留在建筑物上。加大監(jiān)督檢查和工程質(zhì)量責(zé)任追究力度，依法查處違法違規(guī)行為，使保障房更好的服務(wù)百姓，改善民生，促進國家實行保障房制度的初衷得到更好的實現(xiàn)。

參考文獻：

[1]巴曙松，楊現(xiàn)領(lǐng).新型城鎮(zhèn)化融資與金融改革[M].中國工人出版社，2014，12，1.

（作者單位：湖南省懷化市洪江區(qū)審計局）