我國房地產信托融資存在的問題與對策

侯麗麗

（綠地集團山東置業有限公司）

【摘要】在我國經濟建設中，房地產一直都發揮著不可替代的作用，但房地產行業仍存在著很多令人困擾的問題，為了我國房地產業更快更健康的發展，我們研究如何使得房地產快速融資，通過對我國房地產信托融資進行分析，從而找出其中存在的問題并提出相應的解決方案建議。

【關鍵詞】房地產企業 信托融資 多元化

一、信托融資簡介

信托是指受托人根據委托人要求，在雙方達成法律協議下受托人管理委托人財產，并為雙方帶來一定的經濟效益的信任托付交易行為。如今社會信托已經從簡單的資產管理衍生出多形式信托服務，如平臺投資，投資理財等都屬于信托的運用。

在我國信托發展史上，信托進行過五次調整改革：

1、1982年4月10日，國務院發出《關于整頓國內信托投資業務和加強更新改造資金管理的通知》。

2、1985年國務院要求銀行停辦信托貸款和信托業務，清理已辦業務。

3、1988年10月，國務院關于發布關于清理整頓公司的8號文件精神及《關于進一步清理整頓金融性公司的通知》。

4、1995年5月25日，國務院批準《中國人民銀行關于中國工商銀行等四家銀行與所屬信托投資公司脫鉤的意見》。

5、1999年4月27日，財政部發布《關于信托投資公司清產核資資產評估和損失沖銷的規定》。

以當前形式來看，房地產仍是促進國民經濟發展的支柱產業，其較高的綜合性、關聯性決定了在相關產業鏈的積極帶動作用，比如鋼材、水泥等建材行業。作為資金密集產業，隨著房地產企業的不斷發展、擴大規模，在資金需求這塊也相應的有所增加，在整個項目開發的過程中資金使用量較大。如何取得這些資金是當前房地產企業必須面對的問題，作為眾多融資方式之一：信托融資為房地產企業獲取資金提供了很大幫助。但是由于在我國的信托融資制度環境不夠成熟，為房地產企業的融資帶來了許多不便與困難。

二、房地產融資分析

隨著各行各業的快速發展，融資方式也開始越來越多樣化，從2008年到2014年期間，關于國內貸款和自籌資金還是占了房地產融資中很大一部分的，并且自籌資金所占比例逐年上升，自籌資金中很大一部分是預售賬款，但預售賬款也算是間接的從銀行貸款融資，因為人們很少人有能力不通過貸款直接付清購買房地款。無形中，為金融行業帶來了一定的壓力。另外還有通過利用外資和外商直接投資所融資金，但還是遠遠趕不上自籌資金和國內貸款融資金額。其他資金來源也是房地產行業融資中的一大重頭，那么其他資金來源又包括些什么呢？其他資金來源主要包括上市融資、發行債券、預收賬款等。

房地產信托融資，顧名思義，就是將房地產和信托兩個行業結合起來，通過信托方式得到資金再用于房地產開發項目，為委托人和受托人雙方都帶來相應的利益。房地產信托融資的一大功能就是為房地產企業融資提供了很大的選擇空間，銀行融資要求較高，所以操作復雜，所需時間久，而信托融資則有著較為更低的要求，相對于銀行融資更為便捷。所以信托融資成為了廣大房地產企業進行融資時的更好的選擇。房地產信托的運作流程可分為美國模式和日本模式。它包括委托、代理業務、金融租賃等業務。

三、房地產企業信托融資中的問題

近年來，房價一直居高不下，房地產市場火爆，這使得房地產企業的投資者產生更大的興趣，有著更強的激情在這個行業發展。其實這讓隱匿的房地產企業債務危機有可能在一定時間內浮出水面，甚至爆發。在信托項目中房地產信托還是存在很大風險的，如若不重視相應問題的解決，債務問題、資金鏈緊張等一系列問題也會隨之而來。

1、缺少專業人才。在強調知識經濟的當下，越來越重視人才的發展與培養。對于房地產信托融資運作，工作內容不是抓項目落實而是以理財主的資產運作。因此擁有戰略投資眼光、精通投資業務的專業理財人員才是房地產信托融資最迫切需要的，與此同時對房地產行業相關知識的掌握程度也是審核要求之一。但是當前面臨的問題是供小于求，遍地開花的房地產企業擁有此類專業人才的還是屬于少數。大部分人員無論是專業能力、還是職業道德都有一定的欠缺。人才的稀缺是對房地產信托融資的首要阻礙。

2、房地產信托產品不夠多元化，目前，我國房地產信托產品集中于貸款型項目，在某方面，信托業務和銀行的業務神相似，這就突出不了他們各自的特征。兩者混為一談，必將削弱一方勢力。這樣，房地產信托和銀行體系就都得不到靈活充分的發展。

3、制度不完善。一個行業要有持續健康的發展必不可少的就是成熟的政策制度環境，然而我國房地產信托融資制度尚不完善。現行制度最主要存在的問題就是在房地產信托投資發展相關內容上分析不夠，另外信托行業在我國運行成本較高，突破困難。從結果上來說就是房地產信托沒有足夠的法律保障，房地產企業很難通過信托融資獲取資金。

四、房地產信托融資相關問題的解決對策

1、培養專業的人才隊伍。在當前市競爭激烈的場經濟環境下，機構投資者對于房地產信托融資的參與度不夠，沒有充分發揮出信托融資靈活多變、收益穩健等優勢。因此房地產企業需要將培養專業的人才隊伍作為發展重點，通過不斷實踐，采用學科合理的交叉式培養方法。重視從業人員在財務、金融等方面的業務能力培養。

2、創新房地產信托產品。隨著銀行貸款等方式的限制越來越多，靈活多變的信托融資將成為房地產企業未來發展的首要融資選擇。只有積極創新房地產信托產品，才能促進房地產企業健康、持續性的發展。舉例來說，關于產品期限可以采取彈性措施，如果情況特殊可以適當延長期限從而達到降低時間風險的效果。又比如風險控制方面，制定有針對性的防范措施來解決產品發行不同階段所產生的風險。可以委托專業的團隊、風險中介機構等，預測監控風險并及時采取措施避免為企業造成財務損失。

3、構建一體化機制。房地產企業需摸清我國金融市場大環境，結合自身發展實際構建一套包含房地產信貸部、住宅銀行及抵押銀行等多元主體的投資體系。明確各個主體之間的責任與義務，避免沖突與重復，比如操作運行交給房地產信托投資公司負責、信用保證責任由保險公司承擔等，將各個獨立的部門有機的揉合起來。

參考文獻：

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