謹(jǐn)防“一房二賣”

楊昱

不少房產(chǎn)開發(fā)商缺乏誠(chéng)信，將自己所有的房屋“一房二賣”，以便獲取非法的房?jī)r(jià)利益.

小房屋是老百姓安身立命之所。但近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的利益誘惑，不少房產(chǎn)開發(fā)商缺乏誠(chéng)信，將自己所有的房屋“一房二賣”，以便獲取非法的房?jī)r(jià)利益，二次購(gòu)買者也因此面臨錢房?jī)煽盏膶擂尉置妗＝眨愃萍m紛頻發(fā)，購(gòu)房者須特別謹(jǐn)慎，防止中招。

案例1

為了給辦公室選一個(gè)好位置，2014年3月，長(zhǎng)沙的李先生相中了長(zhǎng)沙市雨花區(qū)芙蓉南路涂家沖某大廈的兩套商品房。經(jīng)過協(xié)商，他與開發(fā)商簽訂了兩份購(gòu)房合同，共支付了首付款143.5萬元，剩余房款以銀行按揭方式支付。

然而，公司收了錢卻不辦事，沒按約定向長(zhǎng)沙市房屋登記機(jī)構(gòu)辦理合同備案，也沒有給李先生辦理房屋所有權(quán)證。李先生得知后，一氣之下將該公司告到了天心區(qū)人民法院。然而就在訴訟過程中，令他始料未及的是，2013年9月，這兩套房子早已被售賣，并辦理了相關(guān)登記。

得知自己遭遇了“一房?jī)少u”陷阱，李先生立即變更了訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求法院解除其與湖南某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣協(xié)議》、返還購(gòu)房款143.5萬元，同時(shí)，要求湖南某置業(yè)公司賠償其損失143.5萬元和負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用。

天心區(qū)人民法院開庭審理后認(rèn)為，原告李先生與被告簽訂的購(gòu)房合同是合法、有效的，被告在與原告訂立合同之前已將涉案房屋出賣給他人并辦理了預(yù)告登記是無效的。因此，法院支持了李先生請(qǐng)求解除兩份購(gòu)房合同的訴訟請(qǐng)求，要求被告將購(gòu)房款143.5萬元全部退還。

與此同時(shí)，法院還認(rèn)為，被告惡意隱瞞上述兩套房屋已抵押并出售的事實(shí)，將該房屋再次出售給原告李某的行為違反了自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用等原則，破壞了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，故對(duì)原告李先生要求被告承擔(dān)143.5萬元的賠償責(zé)任的訴求，法院予以了支持。

案例2

郴州市民周女士花了429萬多元買下門面后，才得知門面被抵押給了銀行。她狀告賣家“一房二賣”，近日，郴州市桂陽縣人民法院一審判決賣家“退一賠一”，即全額退款，并賠償429萬元，同時(shí)賠償利息64萬多元。

周女士在郴州桂陽縣城做生意，幾年前，她看中了桂陽縣城一處門面，近千平方米，她打聽到這個(gè)門面是羅先生自建房，在與羅先生相識(shí)后，雙方談妥了買賣門面的事宜。

2013年3月8日，雙方簽訂了《購(gòu)門面合同》，約定了門面的位置、面積、單價(jià)，同時(shí)約定羅先生保證此門面的權(quán)屬清楚。若發(fā)生與此有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)抵押等，一律由被告羅先生負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事責(zé)任。造成經(jīng)濟(jì)損失的，羅先生負(fù)責(zé)賠償。房產(chǎn)總價(jià)款計(jì)451萬多元，按合同約定，周女士支付了95%購(gòu)房款，即429萬多元，羅先生出具了收款收據(jù)。

周女士買下門面后一年多，在無意中得知門面早已被抵押到銀行。她一打聽才知道，早在合同簽訂前，即2013年2月6日，羅先生以在建工程抵押的方式將這個(gè)門面抵押給了銀行，并在2014年5月30日轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押。此處房產(chǎn)現(xiàn)仍處于抵押狀態(tài)。

周女士覺得自己被騙了，她起訴到桂東縣法院，要求羅先生返還購(gòu)房款，同時(shí)原價(jià)賠償，再支付利息損失。

法院審理后認(rèn)為，周女士與羅先生簽訂的《購(gòu)門面合同》經(jīng)審查為合法有效的房屋買賣合同，在購(gòu)門面合同中，雙方約定羅先生為周女士辦理好房產(chǎn)證、國(guó)土證、契證的最后日期為2016年3月8日，而時(shí)至庭審，羅先生沒有為周女士辦理好與所購(gòu)門面相關(guān)的任何證件。因被告羅先生的嚴(yán)重違約，致使周女士無法實(shí)現(xiàn)合同目的，周女士的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益受到嚴(yán)重侵害。本案中，周女士要求解除合同符合法定條件，羅先生違約的證據(jù)確鑿，周女士要求羅先生支付利息的計(jì)算方式準(zhǔn)確合法，法院予以支持。

法院據(jù)此判決，解除雙方簽訂的《購(gòu)門面合同》；由被告羅先生返還購(gòu)門面款429萬多元，并賠償周女士損失429萬多元；同時(shí)，由羅先生向周女士賠償已付購(gòu)門面款利息損失64萬多元。

律師說法：購(gòu)房前最好先請(qǐng)律師把控風(fēng)險(xiǎn)

湖南萬和聯(lián)合律師事務(wù)所律師謝文彬表示，無論是購(gòu)買一手房還是二手房，在簽訂房屋購(gòu)買合同前，請(qǐng)律師分析合同存在的法律風(fēng)險(xiǎn)并提出修改建議，這樣不但能有效防止和避免對(duì)方“一房二賣”，更能避免陷入諸如延期交房、延期辦證、房不對(duì)版、房屋存在質(zhì)量問題等合同履行風(fēng)險(xiǎn)。

她分析到，房?jī)r(jià)行情一波三折，許多房產(chǎn)開發(fā)商、銷售商與購(gòu)房者簽訂合同后，或基于趨利貪利，隨意違約現(xiàn)象頻發(fā)。

由于合同的違約金只是對(duì)不守誠(chéng)信行為的懲罰性質(zhì)，而遵守約定的一方，因?qū)Ψ降倪`約，遭遇的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約金的補(bǔ)償作用，致使違約成本低、投機(jī)收益大。這種情形下，一房二賣在商品房開發(fā)和二手房交易中都是比較常見的問題。

【焦點(diǎn)一】如何才能防止和避免“一房二賣”的發(fā)生？

購(gòu)房前，首先要看開發(fā)商《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)銷售許可證》“五證”是否齊全。

買房時(shí)，為保護(hù)交易安全，建議采取預(yù)告登記。

預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。簽訂房屋買賣協(xié)議后，購(gòu)房者按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)是不發(fā)生物權(quán)效力的。也就是說該房只能賣給預(yù)告登記的購(gòu)房人，預(yù)告登記后面的其他任何買賣人都不能再取得此房產(chǎn)權(quán)。只不過要注意的是，根據(jù)第20條“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，3個(gè)月內(nèi)要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，否則預(yù)告登記就失效了。

【焦點(diǎn)二】發(fā)生“一房二賣”后應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)？

首先，預(yù)防是關(guān)鍵。但是，購(gòu)房者若真的陷入“一房二賣”陷阱，得先向住建部門反映情況，由住建部門與開發(fā)商協(xié)商解決；如果解決不了，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)積極收集證據(jù)，通過法律手段挽回?fù)p失。

【焦點(diǎn)三】“一房二賣”，房子到底歸誰？

關(guān)鍵要看該房屋的權(quán)屬狀態(tài)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

如果第三人沒有辦理房屋登記手續(xù)，是不能取得房屋所有權(quán)的，此時(shí)購(gòu)房者只要起訴開發(fā)商要求其履行房屋買賣合同即可。

若第三人已經(jīng)辦理了房屋登記手續(xù)，那么房屋就屬于其所有，在法院沒有判決第三人與開放商之間的房屋買賣合同無效的前提下，購(gòu)房者不能取回房屋。此時(shí)，購(gòu)房者可以要求解除該合同并且要求賠償損失。

對(duì)于“一房二賣”這樣惡意的違約行為，最高人民法院于2003年用司法解釋的形式確立了懲罰性賠償?shù)闹贫取?